El build to rent -construir per llogar- porta anys en boca d'experts del sector immobiliari, però no ha estat fins el 2020-2021 que han començat a funcionar els primers projectes a Catalunya. Aquest nou model residencial, que ha captat l'interès d'inversors institucionals amb vista a mitjà i llarg termini, consisteix en dissenyar i construir promocions d'habitatges concebuts directament per ser llogats. El fenomen es troba encara en una fase inicial a Catalunya -amb molts projectes en construcció i pocs en actiu-, però ja se'n poden destacar un bon grapat d'actors: com el fons alemany Patrizia i les promotores Aedas Homes i Metropolitan House. Ara bé, el principal protagonista del build to rent a Catalunya es diu Becorp.
Becorp està formada per la promotora Corp i per la societat inversora Scranton. En l'actualitat, dirigeix 12 projectes de build to rent a la ciutat de Barcelona i la seva àrea metropolitana: quatre d'aquests en funcionament, dos en fase de comercialització i sis en construcció. El primer de tots, ubicat a Sant Just Desvern, va rebre els seus primers llogaters al febrer del 2020, poques setmanes abans de la declaració de l'estat d'alarma. Però la covid-19 no va ser cap impediment per al creixement de Becorp: "Durant el confinament, es van llogar el 40% dels habitatges de la promoció de Sant Just; tot de manera digital", explica Joan Carles Sánchez, cap de relacions institucionals de la companyia. Avui dia, aquesta promoció compta amb un 98% d'ocupació.
Sánchez (Becorp): "El nostre objectiu és incrementar el valor de l'habitatge i facilitar la vida als llogaters"
El que ofereix Becorp és un lloguer professionalitzat amb un valor afegit basat en els serveis i els espais comuns. El seu objectiu, segons Sánchez, és "incrementar el valor de l'habitatge i facilitar la vida als llogaters". Per exemple, a la seva promoció de Badalona, en el lloguer del pis s'inclou l'ús del gimnàs, del coworking, i de les diferents sales d'oci i terrasses. També compten amb una aplicació des d'on els arrendataris poden fer reserves de serveis i activitats, comunicar incidències o tenir un control dels seus pagaments i subministraments. I s'hi suma un extens i tecnològic ventall de serveis que es paguen a part i que aporten luxe a l'experiència Becorp: entrenador personal, assistència de neteja, contractació de massatges, bústies intel·ligents de Mayordomo Smart Points, etcètera.
El 'build to rent' i el 'coliving', qui és qui
Quan es parla de build to rent és inevitable acabar parlant de coliving. El coliving és un concepte d'habitatge en comunitat en què les persones que hi viuen comparteixen quelcom més que les zones comunitàries: aficions, activitats, serveis i, fins i tot, espais de la llar. És l'evolució del coworking cap al mercat residencial i s'aplica, principalment, en règim de lloguer.
La majoria de projectes de build to rent tenen grans zones i serveis comunitaris, fet que afavoreix que es consolidi una comunitat entre els seus arrendataris, però això no és ben bé un coliving, encara que s'hi assembli. Segons Sánchez, "en els projectes de Becorp hi ha una frontera molt gran amb el coliving: casa teva és només casa teva" i fora d'aquesta és on pots trobar-te i compartir quelcom amb els altres.
El 'build to rent' i el 'coliving' responen a les noves necessitats de la societat en termes d'habitatge i propietat
Ambdós conceptes són nous models residencials que responen, per una banda, a les noves necessitats de la societat en termes d'habitatge i propietat, i per l'altra, a la cerca de fórmules per part dels fons d'inversió que incrementin els percentatges de rendibilitat en un mercat tan consolidat com el de Barcelona, on costa trobar rèdits superiors al 5%.
Què busquen els fons d'inversió?
El build to rent té un alt atractiu a mitjà i llarg termini per als fons d'inversió i, segons Antonio de la Fuente, managing director de Colliers, aquests estan trobant dues fórmules per participar en el mercat: "La més habitual és aquella en què un promotor desenvolupa un producte clau en mà per a un fons que li compra els habitatges finalitzats". Però també hi ha fons "interessats a desenvolupar per si mateixos els seus projectes, ja que tenen la capacitat de poder fer promoció residencial. D'aquesta manera, afegeixen a la rendibilitat derivada del lloguer, la rendibilitat addicional derivada de la promoció". En el cas de Becorp, per exemple, s'uneixen les dues realitats del negoci: promotor i gestor.
Segons Joan Carles Sánchez, "la rendibilitat en el build to rent és diferent que en altres actius, però és més segura i està plantejada a llarg termini; i això dona estabilitat a l'inversor". Explica que la clau perquè funcioni en el temps és posar una renda que, "sense sortir-se del preu de mercat, mantingui la rendibilitat i cobreixi els serveis que es donen".
Antonio de la Fuente (Colliers): "Els projectes més buscats són aquells ubicats en un radi de 10 o 15 quilòmetres de la ciutat de Barcelona i amb bones connexions"
L'àmplia trajectòria de Colliers en l'assessorament de projectes de build to rent suma més de 3.500 habitatges i 350.000 metres quadrats de sòl edificable. Amb aquest bagatge, assegura que "els projectes més buscats són aquells que se situen en localitzacions dins d'un radi de 10 o 15 quilòmetres de la ciutat de Barcelona i amb bones connexions (línies d'autobús, metro, tramvia, etc.)". Per a Becorp, segons Sánchez, "el solar ideal és aquell que permet construir com a mínim de 70 o 80 habitatges i que té al seu voltant serveis sanitaris, educatius i esportius, i bones comunicacions".