La complexitat del sector immobiliari amb diferents segments d'activitat fa difícil dibuixar una única radiografia de l'evolució del mercat a l'Estat espanyol. No obstant això, els operadors i experts coincideixen en pronosticar que el 2020 serà un exercici per a la moderació degut en bona part a la tendència alcista dels preus durant els últims anys, als recents canvis legislatius en el mercat de l'habitatge i l'hipotecari, l'estancament de les rendes dels particulars, que segueix sent una trava per a l'accés a l'habitatge, i la retirada del mercat dels fons d'inversió, que ja han obtingut les rendibilitats esperades i que temen una possible recessió. La moderació serà la protagonista de la 23a edició del Barcelona Meeting Point 2019 (BMP), que organitza el Consorci de la Zona Franca de Barcelona.
Tot plegat en una conjuntura geopolítica i econòmica complexa a Espanya i també a la resta del món que ha comportat una revisió generalitzada a la baixa de les perspectives de creixement des d'organismes com el Fons Monetari Internacional (FMI). Malgrat tot Espanya encara és un dels Estats que en surt més ben parat.
Els recents canvis legislatius i l'estancament de les rendes de particulars a Espanya són algunes de les causes de la frenada de l'immobiliari
Aquest alentiment en el creixement econòmic tindrà el seu reflex en el sector immobiliari, especialment en el mercat de l'habitatge residencial, amb una moderació dels preus de venda -no tant en els del lloguer- que es podrien tornar a situar a nivells de 2017 i de la demanda que està digerint les modificacions en la Llei Hipotecaria i en la d'Arrendaments Urbans.
Aquests elements conjunturals i les noves tendències en el sector com la sostenibilitat, la complexitat de les smart cities, la tecnologia associada al sector immobiliari -el denominat proptech-, la igualtat d'oportunitats entre homes i dones en un sector encara molt masculí, i les darreres tendències de l'immobiliari com poden ser el coliving o el coworking són les noves competències a les quals s'haurà de fer front i que estaran presents en la fira immobiliària.
Moderació en el mercat residencial
L'evolució del sector indica que l'habitatge d'obra nova anirà recuperant la demanda els pròxims anys però el que més repunta és el lloguer a les grans ciutats on, davant la manca d'oferta suficient, està tensant els preus a l'alça, segons l'anàlisi de la consultora CBRE. Samuel Población, director nacional de Residencial i Sòl, CBRE Espanya, manifesta que "no hi ha raons de gran pes per a l'estancament", però sí per a "una disminució lògica del ritme de creixement que s'acompanyarà a posteriori d'una estabilització de la producció, la demanda i els preus de manera que el sector sigui sostenible en els propers 3-5 anys".
"Els preus de venda es moderaran, entre altres coses perquè les rendes dels particulars també ho han fet"
Els pronòstics generals són de "moderació en els preus de venda, que ja s'ha deixat notar en el decurs d'aquest any, s'ha tocat sostre, entre altres coses perquè les rendes dels particulars també ho han fet", assenyala Marta Vilana, directora de l'àrea de residencial del grup Forcadell.
Això no impedeix que es pugui seguir parlant de "la bona salut del mercat immobiliari a Espanya i Catalunya", recalca Vilana i alerta que "no cal generar alarmisme" davant les incerteses polítiques i econòmiques que sobrevolen el sector. I treu ferro a les últimes dades de compravenda de pisos de l'Institut Nacional d'Estadística (INE) del passat mes d'agost amb una caiguda del 21,1% per primera vegada en els últims cinc anys "perquè és un clar efecte de la reforma de la Llei Hipotecaria que ha provocat un ajust que el mercat està digerint, com també va passar amb els canvis a la Llei d'Arrendaments Urbans pel que fa al sector del lloguer, però tot això passarà i a començaments de 2020 es podrà donar per tancada aquesta etapa d'adaptació a la nova legislació vigent". Qualsevol canvi legislatiu, sigui quin sigui el sector afectat, és una intervenció que genera incertesa tant a inversors com a particulars "i això és el que ha succeït en la compra i el lloguer d'immobles", afegeix Vilana.
Moderació i estancament de preus també es registrarà a l'habitatge de segona mà. Aquest segment es troba en una etapa madura del cicle expansiu, amb una demanda sòlida, volums d'operacions estables i increments de preus cada vegada més moderats, segons Vilana, sent una sortida per als joves que volen accedir a un pis.
Des de la consultora immobiliària Forcadell s'argumenta que en els lloguers, la intervenció reguladora de l'Estat ha tingut un efecte directe en el comportament dels fons d'inversió immobiliaris que com a grans tenedors d'edificis per als arrendaments –un segment en què van entrar amb força durant la crisi econòmica de la dècada passada per de l'enfonsament dels preus de compra- ja han vist complertes les seves aspiracions d'altes rendibilitats que temen perdre si aguanten la posició de propietaris davant la temença d'una depreciació econòmica, a mitjà termini. Les dades de Forcadell determinen que el preu de l'habitatge a Barcelona ha anat moderant el seu creixement, en línia amb la tendència de l'any anterior. En lloguer, el preu mitjà del metre quadrat a la capital catalana s'ha situat en el mes de juny en 17,15 euros per metre quadrat al mes, havent registrat una variació del 3,2% respecte a gener.
El luxe, "tocat", però no enfonsat
Elizabeth Hernández, directora de Barnes Spain a Barcelona, alerta sobre les conseqüències de la inestabilitat política a Catalunya: "El diner és poruc". Des de la consultora especialitzada en la compravenda i el lloguer d'habitatges de luxe s'argumenta que "el segment ja va caure la tardor de 2017 i encara no s'ha recuperat del tot, de manera que actualment les transaccions d'aquests tipus d'immobles s'han quedat estacades entre el mig milió d'euros i el milió i mig" o són decisions de compra que "es prenen amb més calma". "Es fan menys operacions i ciutats com Lisboa s'erigeixen com a grans competidores de la capital catalana també per temes de fiscalitat", insisteix Hernández.
"L'oferta immobiliària de luxe a Barcelona està un 20% sobrevalorada"
L'experta de Barnes afegeix que l'oferta immobiliària de luxe a Barcelona està un 20% sobrevalorada, "fins ara els propietaris, arrossegats per una tendència alcista en els últims anys donant per tancada la crisi, no són conscients de quins són els preus reals del mercat i no es deixen assessorar convenientment". Hernández explica que les zones de Turó Park, Sant Gervasi i Pedralbes, "si ens ajustem als preus del mercat", segueix tenint una demanda alta per a espais d'uns 400 metres quadrats perquè "no s'ha de menysprear que els clients d'aquest segment són persones financerament preparades o ben assessorades".
La desertització comercial
La capital catalana és també la que marca la tendència en el segment d'immobles comercials. El comerç tradicional al detall es veu foragitat dels grans eixos comercials i la petita botiga de barri també desapareix. Xavier Aguilar, director del departament de retail del grup Forcadell, explica que 2019 és un any de desacceleració en el creixement dels preus d'arrendament comercial a la ciutat i que el vinent aquestes lleus caigudes s'estabilitzaran dins d'un marc d'alta polarització dels enclavaments del retail cap als eixos comercials del centre de la ciutat i en les principals artèries viàries de cadascun dels barris barcelonins. Aquest fenomen dóna pas, a parer seu, a un efecte desertitzador de determinades àrees de la ciutat que passen a ser zones dormitori i contra les que caldrà que l'administració actuï. "Els locals que queden buits s'estan ocupant pels serveis que es reubiquen a peu de carrer, és a dir, cada vegada és més habitual que clíniques dentals, gestories, asseguradores... deixin d'ocupar pisos per obrir oficines en locals comercials", exposa Aguilar.
Amb aquest panorama, el futur del comerç tradicional al detall passa per una gran especialització amb la que poder combatre a les grans cadenes comercials i l'ecommerce.
Oficines i naus, insuficients
2019 serà un any històric per al mercat d'oficines a Barcelona. Savills Aguirre Newman preveu que a finals d'any s'hauran contractat uns 430.000 metres quadrats. "Hi ha moltes empreses interessades en o bé millorar les seves instal·lacions i busquen nous espais, o bé ubicar-se a la capital catalana, moltes per establir oficines centrals d'abast europeu", explica Natalia Montal, directora associada d'Oficines de la consultora a Barcelona. "El problema que té la capital catalana és la manca d'oferta disponible immediata, un aspecte que no es resoldrà l'any vinent perquè només s'incorporaran 58.000 metres quadrats més", diu Montal i concreta que la situació es redirigirà entre 2021 i 2022 quan entrin en el mercat 200.000 m² i 250.000 m² més, respectivament. Front aquesta conjuntura, la perifèria de la ciutat –on a més les rendes són més baixes- es consolida com a alternativa per a les empreses, algunes de les quals també opten per solucions transitòries com el lloguer de coworkings pròxims a les oficines centrals, a l'espera d'un trasllat definitiu.
"El problema que té la capital catalana és la manca d'oferta disponible immediata, un aspecte que no es resoldrà l'any vinent"
Mentrestant, el mercat logístic català tancarà 2019 amb un pressupost d'absorció dels 600.000 m², després de la contractació en el segment industrial si es recupera durant mesos de juliol i setembre, segons dades de Savills Aguirre Newman. Glòria Valverde, directora del departament de logística d'aquesta consultora, considera que "els nivells d'absorció logística podrien ser superiors a Catalunya amb una oferta de naus que s'adapti a les necessitats de les empreses, tan acabades com en dimensions, amb superfícies d'entre 5.000 i 10.000 m²".