Si la empresa factura menos, paga un alquiler más bajo por su local. Si el negocio crece y necesita más espacio, puede ampliar los metros cuadrados de la oficina. Son los nuevos modelos de alquiler que se han introducido a raíz de las crisis sanitaria y económica provocadas por la covid-19. Desde que empezó la pandemia, las necesidades de las empresas cambian constantemente y la flexibilidad se impone en los nuevos contratos de alquiler de locales comerciales y oficinas para darle respuesta. En cambio, los arrendamientos de viviendas no han introducido nuevas cláusulas específicas en cuanto al coronavirus, sino que siguen la estructura tradicional.
"Los contratos de alquiler de locales son muy diferentes ahora; el arrendatario tiene mucho más poder de negociación", según Xavier Aguilar, director de locales comerciales de la inmobiliaria Forcadell. A pesar de que asegura que "hay tantos acuerdos como contratos de alquiler diferentes", hay un nuevo modelo que ha entrado con fuerza en el sector: el contrato con renta variable. Se trata de un tipo de acuerdo que antes ya era frecuente en el arrendamiento de espacios en los centros comerciales, pero que ahora también se encuentra en los comercios a pie de calle. Consiste en un alquiler mínimo fijo y una parte variable, que va cambiando en función de la facturación del negocio.
Esto quiere decir que el arrendatario paga un porcentaje de los ingresos de cada mes -por ejemplo, un 15%-, además del alquiler mínimo, que siempre es el mismo importe. De este modo, si las autoridades decretan un cierre total de los comercios como medida para frenar los contagios de covid-19, la facturación del negocio aquel mes será cero y, por lo tanto, la parte variable de la renta, también. Los acuerdos nuevos que se firman incluyen expresiones muy propias de esta época, como limitación de la actividad y del aforo o estado de alarma.
"Si el propietario no llega a un acuerdo con el arrendatario, puede ser que el local se quede vacío, y ahora mismo, son muy difíciles de alquilar", según Alex Vázequez (Forcadell)
La incertidumbre lleva a esta flexibilidad, que Aguilar asegura que nace de la negociación directa entre los propietarios de los locales y los arrendatarios: "El decreto de octubre del Govern de reducir un 50% el alquiler a los negocios cerrados no es suficiente". Otra práctica que se ha extendido desde que empezó la pandemia en este sentido es establecer un precio cambiante. Aguilar lo ilustra con un ejemplo: "Si un local antes de la pandemia valía 5.000 euros al mes, ahora se establece que el precio el primer año de contrato será, por ejemplo, de 2.500 euros mensuales; el segundo, valdrá 3.750 euros; el tercero, 4.250; y el cuarto, cuando seguramente la actividad ya se habrá recuperado casi del todo, se volverá a los 5.000 euros iniciales".
En cuanto a los contratos vigentes, el director de administración de alquileres de Forcadell, Alex Vázquez, indica que lo que más han identificado son renegociaciones del precio. "Los propietarios están abiertos a cambiar las condiciones porque son conscientes de la situación que hay", asegura. De hecho, esto pasa también en otros ámbitos, tanto en el residencial cono en el de oficinas. Pero los comercios tienen un elemento añadido: "Si el propietario no llega a un acuerdo con el arrendatario, puede ser que el local se quede vacío, y ahora mismo, son muy difíciles de alquilar".
El teletrabajo, enemigo número uno de las oficinas
Si bien los locales comerciales están, sobre todo, pendientes de las restricciones -consumidores no les faltan-, las oficinas tienen que tener en cuenta otra circunstancia: el teletrabajo. "Estamos en un periodo de revisión y reflexión, diferente en cada compañía según el modelo de negocio y la manera de trabajar", afirma Marie-Laure Fenet, la directora del departamento de oficinas de Savills Aguirre Newman Barcelona. Los niveles de trabajo desde casa han aumentado drásticamente con la pandemia, pero esto no quiere decir que se quede así una vez la normalidad vaya volviendo.
La palabra clave, para Fenet, es "flexibilidad". Es lo que buscan las empresas a la hora de alquilar una oficina. El concepto flex space se va imponiendo poco a poco, con flexibilidad tanto de espacio como de tiempo. "Lo que más se pide es poder ampliar o reducir los metros en función de la actividad de la empresa, sobre todo en Barcelona", considera Fenet. Admite que la demanda ha bajado, pero también lo ha hecho la entrada de nuevos espacios al mercado, hecho por el que el índice de desocupación de oficinas en la capital catalana ha aumentado durante 2020 en un 5,9% y no más, según datos de Savills Aguirre Newman Barcelona. Como en el ámbito comercial y el residencial, las empresas del sector inmobiliario aseguran que hay mucha comunicación entre propietarios y arrendatarios: "La mayoría de las necesidades de reducción de la renta se han tratado con moratorias y mucho entendimiento y colaboración entre las dos partes", afirma Fenet.
"Lo que más nos piden las empresas es poder ampliar o reducir metros de oficina en función de la actividad, sobre todo en Barcelona", indica Marie-Laure Fenet (Savills Aguirre Newman Barcelona)
Ahora, "el gran reto después del impacto del teletrabajo es la flexibilidad y conseguir el punto ideal entre la importancia de conciliar para las personas y la búsqueda de la máxima rentabilidad y resultados para las empresas", según la directora de oficinas de Savills. De equilibrio también habla Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris. La cartera de su empresa cuenta sobre todo con viviendas.
La covid-19 y los cambios de ley
En este sentido, se queja de una incertidumbre añadida a la que ya hay por defecto desde que empezó la pandemia. "Los cambios de escenario son muy rápidos: cada semana hay una nueva regulación o un nuevo decreto de medidas y esto hace que el mercado esté muy despistado", indica. En el ámbito residencial, por lo tanto, no han aparecido cláusulas covid, sino que "nos hemos ajustado a la ley de cada momento", según explica Homedes en referencia a la regulación del precio de los alquileres, que el Tribunal Constitucional estudia si anulará.
Guifré Homedes (Amat Immobiliaris): "Cada semana hay una nueva regulación o un nuevo decreto de medidas y esto hace que el mercado esté muy despistado"
En Forcadell tampoco han notado cambios en los contratos de alquiler de viviendas. Vázquez sí apunta que la crisis económica y del mercado laboral dificulta que los posibles inquilinos cumplan los requisitos que piden los propietarios: las últimas tres nóminas, un contrato de trabajo estable, etc. La oleada de ERTE y el aumento del paro son obstáculos a los que se enfrentan quienes buscan piso. "Ahora es un buen momento para alquilar: la oferta ha aumentado y, por lo tanto, los precios han bajado", añade.
El número de inmuebles que ha entrado al mercado de alquiler han subido a Barcelona. Los factores que ha contribuido a ello son varios, según Alex Vázquez: "Nos hemos encontrado con inquilinos que se han marchado a vivir en una segunda residencia o a su lugar de origen, estudiantes que han vuelto a casa porque tienen las clases virtuales, propietarios que querían vender pero que optan por el alquiler ante la parálisis del mercado, pisos turísticos que han pasado al alquiler residencial...". Mientras el mercado se estabiliza, los propietarios de viviendas, locales comerciales y oficinas en alquiler alargan los contratos actuales el máximo posible para no quedarse sin inquilinos en tiempos de incertidumbre.