Pocas zonas son tan atractivas como el 22@ para instalar las oficinas de cualquier empresa. Lo sabe bastante bien Javier Bernades, socio director de Business Space de Cushman & Wakefield, que convive diariamente con la investigación de las compañías para encontrar su ubicación idónea. Después de presentar el informe sobre el estado del mercado de oficinas a la ciudad, en habla con VÍA Emprendida. Con la economía en plena reactivación, las limitaciones son básicamente de espacio. Los precios empiezan a subir con alegría mientras se succeixen las operaciones. La última, la compra de un terreno de Metrovacesa por parte de La Lavo de Oro para levantar oficinas entre las calles Sancho de Ávila, Almogávares, Pamplona y Álava. Bernades lo tiene claro: "Barcelona necesita más producto".
La demanda de oficinas al 22@ mantiene una tendencia a la alza constante. Qué perfil de empresas se quieren instalar?
Es una estructura parecida a la de toda Barcelona. Es un mercado donde la mayoría de empresas son pequeñas y medias. Pero a diferencia del que pasa al resto de la ciudad, al 22@ hay operaciones grandes que hacen que la media acabe siendo más alta. Pero el número de operaciones es parecido al del resto de Barcelona.
En el último estudio presentado apuntáis como principal problema el de la disponibilidad, que se ha ido reduciendo provocando el aumento de los precios. Sólo las grandes empresas se pueden plantear venir al 22@ en este contexto?
Dentro del distrito hay diferentes mercados y un rango de precios amplio. Puede venir todo el mundo. El que pasa es que a medida que vayan viniendo empresas que paguen más, los precios no pararán de subir si no hay producto nuevo. El único problema que hay hoy es de disponibilidad, pero se pueden encontrar precios razonables más allá de los que hay a Glorias.
Justamente, que está pasando en el entorno de Glorias?
Las Glorias está quedando por empresas no necesariamente grandes, pero sí que puedan pagar rentas altas. Al final son empresas de mucho valor añadido. Las empresas con márgenes más estrechados se tendrán que ir a otros espacios del 22@. A corto plazo será echando más hacia abajo, pero en el futuro el norte de la Diagonal hay de tener mucho que decir. Es una zona que cuando se desarrolle no puede estar a los mismos precios que las zonas caras del 22@ debido a la falta de infraestructuras.
Javier Bernades es el responsable del mercado de oficinas de Cushman & Wakefield | PGF
Ya estáis viendo a empresas que se tengan que mover por este aumento de los precios de alquiler?
Estamos trabajando con clientes que nos están pidiendo buscar alternativas. Si al final consiguen negociar un precio razonable se quedarán, pero si no marcharán y ya nos piden alternativas. Esto está pasando, sí.
Cuál es el perfil del inversor inmobiliario en este distrito?
Estamos viendo muchos promotores que están comprando suelo, con una combinación de capital local e internacional.
Es rentable a día de hoy invertir al 22@?
Es rentable en el sentido que la demanda continuada en el tiempo está apostando por el 22@. Lo será todavía más mientras siga la tendencia de aumento de rentas. Todo depende de cómo se gestiona la salida de producto. Pero el cierto es que está saliendo muy bien.
Más allá del 22@, como está el mercado de oficinas en Barcelona?
En la zona prime, parte alta de Diagonal, no hay producto. Costa encontrar superficies de más de 1.500 metros cuadrados. Una zona que sorprende especialmente es Sant Cugat, que al 2010 se encontró con unas vacantes del 30% y hoy ya está por debajo del 6%. Ahora ya es complicado también encontrar producto por la demanda que tiene cuando durando muchos años ha sido echando los precios para poder alquilar. En cuanto a la Plaza Europa, se ha ido consolidando y el producto estrella, la Torre, ya está llena. Hasta que no salga el edificio Colonial con Puig quedan recortes. Como zonas de más actividad a corto plazo, para grandes demandas nos queda el 22@, la Zona franca y Cornellà.
Y a medio plazo?
Barcelona necesita más producto y a medio plazo el que prevemos es que empiecen a aparecer grúas a otras partes de la ciudad, más allá del 22@, que es el que está pasando ahora.
Tendrán que ser rehabilitaciones? El espacio es el que es...
El tema es que adentro de la ciudad las rehabilitaciones de oficinas tienen un componente que es el cambio de uso. Con la moratoria los hoteles no eran factibles, pero si el uso residencial es factible, el normal es que el propietario lo prefiera antes de que las oficinas porque le generará más dinero. Esto si es un propietario dispuesto a vender.
Y si quiere alquilar?
Si quiere patrimonialitzar a largo plazo tendrá que decidir entre hacer apartamentos para alquilar u oficinas. Y aquí sí que estamos viendo una tendencia a hacer el cambio de uso hacia las oficinas. Además, es factible que como que los precios están subiendo bastante, pueda haber un reencuentro con el uso de oficinas al centro de la ciudad para atender la demanda que no encuentra producto nuevo.
Qué hace falta para generar un efecto llama en alguna zona determinada y se acaben instalando las empresas?
Todo empieza con un pionero, un Liberty que se va al 22@ y la gente ve que no pasa nada, que siguen vivos. El mismo pasa con la Zona franca con Agbar o la Generalitat. Esto hace que la gente vaya perdiendo el miedo. Y sobre todo que los players del mercado expliquen bien las zonas. Si se lo explicamos bien a nuestros clientes, pierden el miedo. Hay que ir tirando pedagogía y tener uno o dos pioneros que abren camino. Todo esto asumiendo que hay buenas comunicaciones.