"Construimos encima del que está construido". De este modo tan sencilla define la actividad de La Casa miedo el Tejado su fundador, Joan Artés. Arquitecto y profesor universitario, Artés amplía algo más cuando explica a VIAempresa que "construimos sobre edificios que han sido construidos normalmente hace unos 100 años y dónde queda edificabilidad que no se agotó en su momento". El más llamativo es que lo hacen de una manera industrializada, es decir, construyen los áticos en un taller y cuando están llestos se colocan en un solo día. El suyo es un ejemplo de innovación en el cuestionado sector de la construcción, que esta semana tiene un nuevo punto de encuentro ene l salón Construmat.
A pesar de que después necesiten algunas semanas más para acabar de ajustar las conexiones, la espectacular colocación de las 'piezas' en un solo día ha sido el que más ha llamado la atención. "Esto es la anécdota, a pesar de que es lo más espectacular y se nos ha conocido por eso. Pero queremos que se nos conozca por todo el conocimiento que hay detrás", dice Artés.
Un conocimiento que los permite construir pisos y áticos de calidad. "No hacemos contenedores y es imposible que sepas si se ha hecho de una forma o de otra un golpe se ha instalado", asegura el fundador de la empresa.
Un estudio metódico
"La idea viene de compilar oficio y observación. Soy arquitecto y me dedico a esto. Una de las maneras de hacer arquitectura es rehabilitar o construir el que queda de edificio", explica Artés. El que no se había planteado nunca, pero, era hacer un inventario de cuál es la edificabilidad que queda restante a los centros urbanos. "Cuando empiezas a hacer este inventario ves que salen muchos miles de metros cuadrados. No quiere decir que se tengan que hacer todos, sino que tienes un abanico de opciones muy amplio y vas a pescar los que puedas", relata Joan Artés, el cual apunta que sólo en el Ensanche barcelonés "estamos hablando de 800.000 metros cuadrados".
Con un equipo que proviene del mundo universitario y no del inmobiliario, Artés destaca que "aplicamos metodología de tesis doctoral, y el primero era detectar en Barcelona, Madrid, San Sebastián y Pamplona las fincas y los metros cuadrados". En total han detectado casi 3.000 fincas que cumplen los requisitos. En Barcelona, dice, "el Plan General es muy claro y en un solar permite una capacidad de edificar con unos parámetros como altura, número de plantas, profundidad edificable, etc". Por ejemplo, al Paseo de San Juan o en la Diagonal se pueden hacer planta baja más seis pisos.
"Hemos peinado todas las calles para recoger la información, un trabajazo de narices", recuerda Artés. La recopilación de todos estos datos los permite dirigirse a las comunidades susceptibles de sumar alguna nueva planta. "Muchas veces aplicamos terrazas, a pesar de que no haría falta, para no agredir con una planta más de cara en calle y porque tenemos un clima fantástico para tener terrazas y generar áticos", dice Artés. A su parecer, "es una buena solución no agotar la edificabilidad al último milímetro y hacer arquitectura de verdad".
El beneficio mutuo
Pero cómo se lo hacen a La Casa miedo el Tejado para convencer toda una comunidad de vecinos de sumar alguna planta más a su finca? No es ningún secreto que la unanimidad en las reuniones de vecinos, especialmente a la hora de afrontar gastos de mantenimiento, es cara de ver. Por eso el esquema que ofrece La Casa miedo el Tejado pretende conseguir un beneficio para todas las partes. Con la compra del derecho de vuelo de la finca, los propietarios reciben un pago proporcional a su coeficiente de participación a la comunidad.
A la vez, pero, también se benefician de la rehabilitación que se lleva a cabo a toda la finca. "Cuando los edificios tienen 100 años siempre hay cosas a reparar. O no hay ascensor, o la instalación eléctrica está obsoleta o la estructura está deteriorada", expone Artés. La operación permite realizar las inversiones que la carencia de dinero y consenso entre los vecinos han aplazado a lo largo de los años. "Vamos a la reunión de vecinos con un técnico a presentar la propuesta con el comercial que lo ha levantado. El 100% tienen que estar de acuerdo y firmarlo ante notario para redistribuir los coeficientes", indica.
" accedemos básicamente a través de los administradores de fincas, pero ahora ya nos trucan algunos vecinos para ver si a su finca podemos hacer algo", celebra Artés. De hecho, señala que "la Inspección Técnica de Viviendas hace responsable la comunidad de cualquier daño que puedan producir, y esto genera una presión para arreglarlas".
El hecho de construir en una nave e instalarlo en un día "genera menos inconvenientes a los vecinos y hace que la construcción sea más fiable y rigurosa", destaca. Todo ello con unos costes muy controlados que permiten que "el precio de venta sea real y se venda todo. Además, es un productos que no es habitual en Barcelona, el de un ático", insiste.
La rentabilidad de la inversión ronda el 15%
"La empresa se montó en el peor momento del mercado inmobiliario. No había financiación bancaria y salimos adelante con fondos propios para demostrar que era negocio", recuerda Joan Artés. La estructura es una sociedad inicial (Flats in top) que hace de base teórica y vende servicios. Después, cada nueva finca que construyen genera una sociedad diferente (Flat Provecho 1, Flat Provecho 2, etc). "Aquí aceptamos participaciones. Se divide el que cuesta el edificio y hacemos tickets. La Tasa Interna de Rentabilidad (TIRO) es alrededor del 15%, y ya vamos por la 27a", dice Artés.
Para el 2015, el objetivo de La Casa miedo el Tejado es llegar a 40 nuevas construcciones, 30 en Barcelona, cinco en Madrid y cinco al norte de España. Cada construcción tiene una media de entre 450 y 500 metros cuadrados, y acostumbran a dividirse en cuatro pisos. "Serían unas 160 viviendas, todos en zona consolidada, en la mejor parte de los edificios y obra nueva", destaca Artés. El fundador de la empresa remarca que "los precios de venta tienen que ser razonables porque no podemos tener un stock de obras magníficas que la gente no pueda pagar". En este sentido, encuentra positivo "limitar el beneficio, es muy sano no tener una ambición infinita".
Cliente local y de primera residencia
Preguntado por el perfil de cliente que compra las construcciones de La Casa miedo el Tejado, Joan Artés enseguida deja claro que no se trata de ningún perfil especulativo. "La gran mayoría es local o que vive en Barcelona y que el vuelo como primera residencia". Indica que se trata de "gente que aprecia el mensaje que hay detrás: contemporaneidad, eficiencia muy alta y con conciencia ambiental".
Sea como fuere, la comercialización de la obra un golpe acabada la tienen delegada, así como el diseño de algunas obras. "Estamos trabajando con doce equipos de arquitectos con la idea de repartir el trabajo, hay por todo el mundo", dice Artés. Eso sí, puntualiza que tienen que ser despachos "que aporten conocimiento y pasen por los filtros de la calidad que queremos dar. No queremos ser una empresa que hace áticos industrializados, sino una gente que se dedica a intentar aportar un granito de arena en la industria de la construcción con esta manera de entender la arquitectura contemporánea".
A pesar de que después necesiten algunas semanas más para acabar de ajustar las conexiones, la espectacular colocación de las 'piezas' en un solo día ha sido el que más ha llamado la atención. "Esto es la anécdota, a pesar de que es lo más espectacular y se nos ha conocido por eso. Pero queremos que se nos conozca por todo el conocimiento que hay detrás", dice Artés.
Un conocimiento que los permite construir pisos y áticos de calidad. "No hacemos contenedores y es imposible que sepas si se ha hecho de una forma o de otra un golpe se ha instalado", asegura el fundador de la empresa.
Un estudio metódico
"La idea viene de compilar oficio y observación. Soy arquitecto y me dedico a esto. Una de las maneras de hacer arquitectura es rehabilitar o construir el que queda de edificio", explica Artés. El que no se había planteado nunca, pero, era hacer un inventario de cuál es la edificabilidad que queda restante a los centros urbanos. "Cuando empiezas a hacer este inventario ves que salen muchos miles de metros cuadrados. No quiere decir que se tengan que hacer todos, sino que tienes un abanico de opciones muy amplio y vas a pescar los que puedas", relata Joan Artés, el cual apunta que sólo en el Ensanche barcelonés "estamos hablando de 800.000 metros cuadrados".
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| Joan Artés a las oficinas de La Casa miedo el Tejado. PGF |
Con un equipo que proviene del mundo universitario y no del inmobiliario, Artés destaca que "aplicamos metodología de tesis doctoral, y el primero era detectar en Barcelona, Madrid, San Sebastián y Pamplona las fincas y los metros cuadrados". En total han detectado casi 3.000 fincas que cumplen los requisitos. En Barcelona, dice, "el Plan General es muy claro y en un solar permite una capacidad de edificar con unos parámetros como altura, número de plantas, profundidad edificable, etc". Por ejemplo, al Paseo de San Juan o en la Diagonal se pueden hacer planta baja más seis pisos.
"Hemos peinado todas las calles para recoger la información, un trabajazo de narices", recuerda Artés. La recopilación de todos estos datos los permite dirigirse a las comunidades susceptibles de sumar alguna nueva planta. "Muchas veces aplicamos terrazas, a pesar de que no haría falta, para no agredir con una planta más de cara en calle y porque tenemos un clima fantástico para tener terrazas y generar áticos", dice Artés. A su parecer, "es una buena solución no agotar la edificabilidad al último milímetro y hacer arquitectura de verdad".
El beneficio mutuo
Pero cómo se lo hacen a La Casa miedo el Tejado para convencer toda una comunidad de vecinos de sumar alguna planta más a su finca? No es ningún secreto que la unanimidad en las reuniones de vecinos, especialmente a la hora de afrontar gastos de mantenimiento, es cara de ver. Por eso el esquema que ofrece La Casa miedo el Tejado pretende conseguir un beneficio para todas las partes. Con la compra del derecho de vuelo de la finca, los propietarios reciben un pago proporcional a su coeficiente de participación a la comunidad.
A la vez, pero, también se benefician de la rehabilitación que se lleva a cabo a toda la finca. "Cuando los edificios tienen 100 años siempre hay cosas a reparar. O no hay ascensor, o la instalación eléctrica está obsoleta o la estructura está deteriorada", expone Artés. La operación permite realizar las inversiones que la carencia de dinero y consenso entre los vecinos han aplazado a lo largo de los años. "Vamos a la reunión de vecinos con un técnico a presentar la propuesta con el comercial que lo ha levantado. El 100% tienen que estar de acuerdo y firmarlo ante notario para redistribuir los coeficientes", indica.
" accedemos básicamente a través de los administradores de fincas, pero ahora ya nos trucan algunos vecinos para ver si a su finca podemos hacer algo", celebra Artés. De hecho, señala que "la Inspección Técnica de Viviendas hace responsable la comunidad de cualquier daño que puedan producir, y esto genera una presión para arreglarlas".
El hecho de construir en una nave e instalarlo en un día "genera menos inconvenientes a los vecinos y hace que la construcción sea más fiable y rigurosa", destaca. Todo ello con unos costes muy controlados que permiten que "el precio de venta sea real y se venda todo. Además, es un productos que no es habitual en Barcelona, el de un ático", insiste.
La rentabilidad de la inversión ronda el 15%
"La empresa se montó en el peor momento del mercado inmobiliario. No había financiación bancaria y salimos adelante con fondos propios para demostrar que era negocio", recuerda Joan Artés. La estructura es una sociedad inicial (Flats in top) que hace de base teórica y vende servicios. Después, cada nueva finca que construyen genera una sociedad diferente (Flat Provecho 1, Flat Provecho 2, etc). "Aquí aceptamos participaciones. Se divide el que cuesta el edificio y hacemos tickets. La Tasa Interna de Rentabilidad (TIRO) es alrededor del 15%, y ya vamos por la 27a", dice Artés.
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| Uno de los áticos construidos por La Casa miedo el Tejado. Cedida |
Para el 2015, el objetivo de La Casa miedo el Tejado es llegar a 40 nuevas construcciones, 30 en Barcelona, cinco en Madrid y cinco al norte de España. Cada construcción tiene una media de entre 450 y 500 metros cuadrados, y acostumbran a dividirse en cuatro pisos. "Serían unas 160 viviendas, todos en zona consolidada, en la mejor parte de los edificios y obra nueva", destaca Artés. El fundador de la empresa remarca que "los precios de venta tienen que ser razonables porque no podemos tener un stock de obras magníficas que la gente no pueda pagar". En este sentido, encuentra positivo "limitar el beneficio, es muy sano no tener una ambición infinita".
Cliente local y de primera residencia
Preguntado por el perfil de cliente que compra las construcciones de La Casa miedo el Tejado, Joan Artés enseguida deja claro que no se trata de ningún perfil especulativo. "La gran mayoría es local o que vive en Barcelona y que el vuelo como primera residencia". Indica que se trata de "gente que aprecia el mensaje que hay detrás: contemporaneidad, eficiencia muy alta y con conciencia ambiental".
Sea como fuere, la comercialización de la obra un golpe acabada la tienen delegada, así como el diseño de algunas obras. "Estamos trabajando con doce equipos de arquitectos con la idea de repartir el trabajo, hay por todo el mundo", dice Artés. Eso sí, puntualiza que tienen que ser despachos "que aporten conocimiento y pasen por los filtros de la calidad que queremos dar. No queremos ser una empresa que hace áticos industrializados, sino una gente que se dedica a intentar aportar un granito de arena en la industria de la construcción con esta manera de entender la arquitectura contemporánea".
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