La confiança és un estat d’esperit delicat, una mena de “fe” que costa de guanyar i de concedir. Quan s’assoleix, sempre és fràgil, doncs la confiança exigeix una renovació de vots constant. Ens passa amb les persones... i també passa amb els mercats.
"La confiança és un estat d’esperit delicat, una mena de “fe” que costa de guanyar i de concedir. Quan s’assoleix, sempre és fràgil i exigeix una renovació de vots constant. Ens passa amb les persones... i també amb els mercats"
En el cas del mercat d’inversió immobiliària a Catalunya, després d’uns mesos de confiança malferida, els inversors internacionals tornen a apostar-hi fort, estimulats per l’excel·lent comportament de la contractació d’espais immobiliaris (oficines i logística) per part de les nostres empreses.
Amb tot, ja sabem què passarà al mercat d’inversió a Catalunya en els pròxims mesos:
1. Més operacions d’inversió
Històricament, el nostre mercat deixava la demanda insatisfeta a causa de l’escassetat de producte en venda i així, el volum d’operacions es veia asfixiat.
Aquest any la tendència canvia: es produirà un major volum d’operacions d’inversió, no només per la represa de la confiança dels inversors, que tornen, amb delit, a buscar operacions a Catalunya, sinó perquè hi ha més actius en venda. Actualment tenim un pipeline d’operacions en curs de 600 milions d'euros, un volum molt significatiu si mirem la sèrie històrica dels darrers anys, sobretot tenint en compte que estem a principis d’any, un període tradicionalment ensopit i amb poc nervi.
Els fons d’inversió que van invertir quan es va acabar la crisi estan desfent posicions perquè ja han assolit el retorn que s’havien proposat. Els inversors que entraran ara al nostre mercat, adquirint aquests actius en venda, són inversors de tall patrimonialista, que exigeixen a les seves inversions una rendibilitat més moderada. Són inversors que es comprometen a llarg termini amb les seves inversions, tenen el perfil invers als oportunistes.
2. Més professionalització
Un altre canvi de tendència que observem és la manera en què aquests actius es presenten als inversors. En comparació amb altres mercats més sofisticats, a Barcelona hi acostumava a haver pocs processos de venda ordenats i competitius; molts immobles es venien off market, sense estructurar presentacions formals als possibles inversors. Afortunadament, amb l’entrada massiva de perfils internacionals, el nostre mercat s’està professionalitzant cada vegada més, de manera que actualment hi ha set processos formals en marxa de volums rellevants, i aviat se n’afegiran uns quants més.
3. Promoció (o rehabilitació) i prelloguers
Les empreses que volen implantar-se a Catalunya pràcticament no troben immobles on poder fer-ho. La ‘taxa de disponibilitat’, el coeficient que ens indica la superfície disponible per tal que una empresa s’estableixi en un territori, és anormalment baixa a Catalunya.
"Les empreses que volen implantar-se a Catalunya pràcticament no troben immobles on poder fer-ho"
En el cas de les oficines, la taxa de disponibilitat és només d’un 5,4%; i en el de la logística, un 0% si parlem dels voltants de Barcelona i de menys del 2% si tenim en compte la primera corona.
Aquesta situació, impossible de predir fa només un any, dificultarà enormement la implantació d’empreses al nostre territori en els pròxims mesos.
Això fa que moltes de les empreses que necessiten una superfície superior a 5.000 metres quadrats estiguin signant contractes de lloguer d’immobles que encara no s’han entregat. Aquest és el cas de la consultora Everis, que ha llogat recentment una superfície de 25.000 metros quadrats al 22@, quan encara falten tres anys per a l’entrega de l’immoble que ocuparà.
Per tal d’arreglar -amb retard- aquest desajust entre oferta i demanda, en els pròxims mesos s’engegaran moltes promocions d’oficines i de logística a Catalunya.
La gran pregunta és, si la demanda continuarà tan forta d’aquí a tres o quatre anys, quan aquestes promocions s’entreguin, en un més que probable escenari de recessió.
4. Demanda puixant a Catalunya, amb recessió o sense
La meva aposta és que la demanda continuarà puixant, tant en oficines com en logística, per factors contra cíclics i específics del nostre mercat.
Pel que fa a l’absorció d’oficines, Barcelona està esdevenint un node de la indústria digital i tecnològica, integrada per professionals que es senten atrets per la qualitat de vida de la nostra ciutat i per un ecosistema local ben articulat que els acull. Aquest segment econòmic és el futur, i la nostra ciutat, si sap jugar bé les seves cartes, l’acompanyarà en el seu creixement.
"En el cas del mercat d’inversió immobiliària a Catalunya, després d’uns mesos de confiança malferida, els inversors internacionals tornen a apostar-hi fort. L'any apunta cap a un tancament històric en volum d’operacions d’inversió"
Quant al mercat logístic, que l’any passar va assolir la xifra rècord de contractació de 665.000 metres quadrats, un 44% superior a la de l'exercici precedent, Catalunya ja ha esdevingut un hub logístic amb moltes empreses d’ecommerce que donen servei al sud d’Europa. Les compres via ecommerce no deixaran de créixer en els propers anys, pel que la demanda de naus logístiques continuarà ferma.
Conclusions
L’any comença extraordinàriament actiu i apunta cap a un tancament històric en volum d’operacions d’inversió. Aprofitem aquest període exempt de turbulències per a arreglar els desajustos que tenim, avançar-nos a les tendències i especialitzar-nos en els segments econòmics en el que podem brillar.