El mercado inmobiliario ha entrado en una etapa de madurez: después de pasar por la gran crisis del tocho, se fue recuperando pero sin llegar a los niveles de la burbuja; ahora, se ha equilibrado. Los precios de compraventa de las viviendas se mantienen estables y la demanda aumenta. Estas son las principales conclusiones de un nuevo informe elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), que analiza los datos del primer semestre de 2021. A grandes rasgos, son muy positivas: la agencia inmobiliaria ha registrado 6.650 compraventas, ha ayudado a cerrar 2.750 hipotecas y 3.200 contratos de alquiler. Todo esto supone unos aumentos del 57%, 67% y 70%, respectivamente. El informe ha sido elaborado a partir de los datos recogidos por las oficinas de Tecnocasa situadas en 10 comunidades autónomas y de estadísticas oficiales.
Los precios de las viviendas que se venden se han reducido ligeramente -un 1,43%- en el conjunto del Estado por cuarto semestre consecutivo. Esto quiere decir que los efectos de la pandemia no son definitivos en esta tendencia, que ya se había iniciado antes de marzo de 2020. Según ha indicado Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa en España, durante la presentación del estudio, en la segunda mitad de 2019 habían caído un 2,1% y entre enero y junio del año pasado lo hicieron un 1,29%.
Los descensos varían según la ciudad. Barcelona y Madrid presentan un descenso de costes moderado (-1,5%), mientras que en algunas ciudades los decrecimientos han llegado al 6% y otros han subido un discreto 1%. El precio medio por metro cuadrado ha sido de 2.292 euros. Distan mucho de los 3.500 euros por metro cuadrado que se lograron entre 2004 y 2007, los años anteriores a la crisis inmobiliaria. Las previsiones que hace Cubero son de cierta estabilidad para los próximos meses: "Estamos en un escenario de madurez que implica que el precio empieza a ser alto y, por lo tanto, se mantiene; puede crecer en algunas ciudades, pero no será relevante".
Lázaro Cubero (Tecnocasa): "Barcelona fue la primera ciudad en la que notamos un crecimiento del interés de los inversores en el mercado inmobiliario, y ahora es la primera en la que notamos el desinterés"
En cambio, el alquiler va a la baja. Entre 2020 y 2021 los precios se han reducido cerca de un 10% en Barcelona, de los 15,9 euros al metro cuadrado en 2020 hasta los 14,3 actuales. En este caso, solo hay una gran ciudad, Zaragoza, que ha crecido ligeramente -un 1,5%-; el resto, han registrado caídas. "Desde el segundo semestre del año pasado hemos notado que se negocian más los precios", ha explicado Cubero. Desde Tecnocasa, dividen las viviendas en alquiler según diferentes franjas de precios. Los que se encuentran entre 400 y 600 euros al mes, el año pasado eran casi inexistentes, mientras que ahora un 10% se encuentran en esta franja.
Menos inversiones
El perfil del comprador ha ido cambiando a lo largo de los años. "Barcelona fue la primera ciudad en la que notamos un crecimiento del interés de los inversores en el mercado inmobiliario, y ahora es la primera en la que notamos el desinterés", ha asegurado el director de análisis de Tecnocasa. Mientras que desde la agencia lo atribuyen a la incertidumbre que consideran que ha comportado la regulación de los precios del alquiler en Catalunya, José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, cree que los motivos son otros: "El inversor normalmente invierte en vivienda para ponerlo en alquiler, y si los precios y la rentabilidad bajan, no tiene tanto sentido". Y es que la rentabilidad se encuentra en los niveles más bajos de los últimos años, según el estudio. En Barcelona, es de un 5,8%. València y Zaragoza son las ciudades donde mayor beneficio supone invertir en el mercado inmobiliario y superan el 7% de rentabilidad.
Pero el tipo de comprador más habitual es el que adquiere una vivienda para mudarse (un 74%). Los inversores representan un 20,6%. Y de todas las personas que compran, un 67% lo hacen con la ayuda de una hipoteca, un número que también ha aumentado, puesto que en 2013 era del 45%. El consejero delegado de Tecnocasa en España, Paolo Boarini, ha indicado que el importe medio de las hipotecas que la empresa ha ayudado a cerrar durante el primer semestre del año ha sido de 125.000 euros, un 1,4% más que durante la primera mitad de 2020.
Boarini ha querido destacar la evolución de tres indicadores. Por un lado, el porcentaje del valor total de las viviendas que suponen las hipotecas de media. Esta cifra llegó al 81% en 2007 y ahora se sitúa en un 73%. Por otro lado, los compradores destinan ahora unos 420 euros mensuales a pagar la hipoteca, es decir un 32% de sus ingresos, más o menos. En la época del boom inmobiliario este dato llegó a superar el 60%. Los plazos de las hipotecas también son inferiores: han pasado de 35 años a 28 en los últimos 14 años. "Todo esto quiere decir que los bancos operan con criterios bastante prudentes" a la hora de conceder financiación, según Boarini. Las hipotecas de tipo fijo son las más habituales (un 80% ante el 15% de tipo variable), mientras que en 2015 la proporción era inversa: un 73% eran de tipo variable y solo un 10%, fijo.
José García-Montalvo (UPF): "La covid-19 generará cambios en la distribución inmobiliaria: las zonas tensionadas ya no son deseables"
La vivienda postpandémica
El volumen de compraventas durante los seis primeros meses de 2021 ha vuelto a los niveles previos a la pandemia, tal como ha explicado Cubero. Después de un año de descensos marcado, sobre todo, por los meses de confinamiento estricto, la cifra se ha incrementado en un 19,84% en todo el Estado español. Pero el comportamiento ha sido diferente en las grandes ciudades que en el resto del territorio. En Barcelona, el ascenso ha sido del 12,77% y en Madrid, del 8,45%, es decir, el crecimiento es más moderado que la media. En la capital catalana, de hecho, no se ha logrado la recuperación de los niveles prepandémicos. Zaragoza y Sevilla son las dos excepciones entre las grandes ciudades.
¿Por qué hay esta diferencia entre las ciudades más pobladas y el resto? "La covid-19 generará cambios en la distribución inmobiliaria: las zonas tensionades ya no son deseables", ha indicado García-Montalvo. Así pues, cuanto más alejadas de la ciudad, más suben los precios de la vivienda. Y es que el teletrabajo resta importancia a la ubicación. Sí se ha confirmado el interés de los compradores en zonas exteriores, como terrazas, balcones o patios. "El problema es que no todas las ciudades tienen oferta con espacio exterior", según Cubero. De hecho, Barcelona es de las que menos ofrece, solo un 19,8% del total.