Per què el 'home sharing' no explica l'augment dels lloguers

Aquest article és la segona part de la sèrie iniciada amb 'L'autèntic motiu de l'augment dels lloguers'

En la primera part d'aquest article vaig fer un repàs del mercat immobiliari barceloní, un cop més d'actualitat amb el nou sindicat de llogaters; i vam veure com la mort del crèdit bancari destinat a la construcció d'habitatge va desplaçar la demanda de compravenda cap al mercat de lloguer. Quan es van acabar de construir els habitatges iniciats durant la bombolla, la caiguda de preus va minorar –mentre el volum de contractació augmentava- alhora que els canvis regulatoris de 2013 van impulsar els preus cap amunt. Després d'uns trimestres estables, el cicle electoral i la conflictivitat regulatòria, conjuntament amb l'esgotament de l'estoc d'habitatge, han impulsat el preu del lloguer cap a màxims històrics. Tot i que sovint es posa com a excusa el mercat de home sharing, la mida reduïda d'aquest el fa inhàbil per explicar les pujades registrades. Exceptuant casos concrets, com Ciutat Vella, a cop d'ull a la tendència de preus serveix per detectar on el mercat turístic té influència important i on no la té.
 

Durant el període 2000-2016, quatre districtes tenen preus per damunt de la ciutat de Barcelona i sis per sota, fet que contrasta amb el període de la bombolla 2000-2008, quan només tres districtes hi estaven per sota. La Barcelona post bombolla té dos períodes ben definits. Entre 2009 i 2013 el preu del lloguer va ser deflacionari, amb cinc districtes per sobre la mitjana i cinc per sota. Entre 2013 i 2016, quatre districtes per sobre i sis per sota.

Hi ha tres fets destacables en les dades. El primer és que Ciutat Vella i l'Eixample fa setze anys que estan marcadament per sobre de la mitjana. A més, la diferència en el període 2000-2008 era marcadament més elevada que en el període 2009-2016. El segon, que Gràcia ajusta els preus de tota Barcelona quasi a la perfecció. Gràcia és el nostre Ohio.

El tercer és que només Sant Martí sembla ser el convidat de pedra en l'actualitat (període 2013-2016). He repetit l'exercici de la primera part amb aquests quatre districtes i s'observen dos patrons diferents. Ciutat Vella, l'Eixample i Gràcia pateixen un shock de demanda de llogaters molt important just durant la Gran Recessió, però Sant Martí no pateix cap shock sinó un augment sostingut en el temps. Tots tenen en comú que la desacceleració en la signatura de contractes de lloguer iniciada l'últim trimestre de 2014 dispara el preu dels lloguers. He agrupat els quatre districtes per comparar separadament preus i lloguers:
 

Si mirem la Figura 6 comprovem com el shock de demanda l'any 2008 fou molt menor a Sant Martí que a la resta de districtes. Tot i que les tendències són molt similars, els patrons precrisi no han canviat, essent l'Eixample el districte on menys es lloga i Sant Martí on més. La Figura 7, preus per districtes, en canvi, ens dóna un panorama diferent, amb Ciutat Vella patint una evolució marcadament diferenciada de la resta, que van agafats de la mà. Ara bé, en un mercat preu i quantitat van junts, així que he calculat la diferència entre ambdós:



Com ja mostra la taula que obre l'article, Sant Martí és el districte on més tensió de preus hi ha en relació al nombre de contractes signats. Un diferencial positiu entre contractes i preus significa que el nombre de contractes augmenta més ràpid que els preus i viceversa. En aquest sentit, hom diria que l'Eixample ha arribat al seu sostre de mercat i que una bombolla comença a formar-se. A Sant Martí sembla haver-hi encara molt recorregut d'augment de preus. El diferencial creix sempre que els contractes creixen. Quan aquests desacceleren l'impacte sobre els preus és immediat i automàtic. Si hom creu que el turisme és el driver i no la creixent demanda interna –la correlació amb taxa d'atur s'apropa a 1- i escassetat d'immobles (amb tolerància okupacions i desnonaments, pisos buits i la pobríssima construcció d'habitatge) caldrà explicar molt bé on i quan es produeix el catalitzador.

El nombre d'habitatges iniciats i acabats ens dóna informació rellevant sobre quants habitatges s'incorporen al mercat de compravenda i lloguer (i vacacionals) –els acabats- així com la previsió d'incorporació a 4-6 trimestres en endavant –iniciats. Ambdues sèries estan en mínims històrics en els quatre districtes, així que l'escassetat d'oferta està assegurada fins ben entrat el 2018 com a mínim. L'alta morositat de les constructores -29% en construcció i 25% en serveis immobiliaris- en el mercat creditici suggereix que el mercat de la construcció pot trigar 7-8 anys a reactivar-se si el Govern espanyol no pren mesures concretes. Quelcom improbable sabent que només reconeixeran un problema bancari anys després que torni a esclatar la pròxima crisi.
 

Sant Martí és el districte on més es construeix, cosa gens estranya atès que és on hi ha més sòl i és molt gran. Ciutat Vella encadena més trimestres on no s'inicia cap habitatge de forma més habitual que aquells trimestres en els que s'inicien; i Gràcia és només una mica millor. L'Eixample, un districte enorme, també inicia habitatges en mínims històrics. El pitjor, com he comentat, és que no es veu la manera de solucionar aquest problema.
 

La sèrie d'habitatges acabats és, lògicament, calcada a la d'iniciats. Si no s'inicien habitatges tampoc s'acaben. L'estoc d'habitatge barceloní és probable que hagi tocat fons. El turisme agreuja el problema però okupacions, desnonaments i pisos buits tenen un impacte molt més elevat perquè expulsen els inversors amb aversió al risc, justament els que es conformen amb rendes més baixes de lloguer.

Aquests tres punts han de ser la prioritat de les administracions conjuntament amb l'aixecament de la moratòria hotelera que, com vam veure a la primera part, té un impacte molt gran en el preu del lloguer. És incert que l'administració pugui construir –hi ha risc d'efecte d'expulsió financera envers les pimes- però hauria de prioritzar la compra d'habitatges buits quan abans millor.

Aquests habitatges es poden introduir al mercat de lloguer per contenir preus o bé utilitzar-los en protecció social en funció de la urgència. La conclusió és que compartir sistema bancari amb la resta d'Espanya té un efecte molt perniciós per a l'economia catalana, ja que la morositat de la resta de l'Estat es tradueix en escassetat de crèdit a les empreses catalanes. La construcció d'un sistema financer propi ja no pot esperar més.