L'autèntic motiu de l'augment dels lloguers

L'economista Ivan Aguilar analitza l'impacte que té el mercat creditici i la regulació estatal en el preu dels habitatges

Les ajudes al lloguer atrapen a milers de joves catalans
Les ajudes al lloguer atrapen a milers de joves catalans
El mercat de lloguer barceloní és notícia. El motiu és que nombrosos agents econòmics, tant d'oferta com de demanda, denuncien que el mercat de lloguer s'ha desbocat i que això s'ha traduït en un increment generalitzat dels preus. Més enllà de la multitud de xifres que es donen habitualment, mesclant ofertes a webs amb contractes signats, m'he proposat fer una ullada al mercat de lloguer. La primera cosa important a tenir en compte és el background teòric. Mirar el mercat de lloguer de forma aïllada és quelcom incorrecte des d'un punt de vista econòmic. El motiu és que el mercat de lloguer forma part d'un mercat molt més gran format per quatre grans mercats: 1) Compravenda d'habitatge nou 2) Compravenda d'habitatge de segona mà 3) Mercat de lloguer 4) Mercat creditici (Construcció, activitats immobiliàries i crèdit hipotecari).

El rellevant és entendre que un shock en algun d'aquests mercats té conseqüències en els altres tres. Per exemple, si la demanda d'habitatge nou es dispara però l'oferta no pot respondre a l'augment de demanda construint habitatges nous, això traslladarà la demanda al mercat d'habitatge de segona mà. I ho farà amb un increment de preus com a resultat, que es traduirà en un augment del preu dels lloguers. Així doncs, per entendre el que passa al mercat de lloguer cal revisar tots els mercats de forma simultània.

El paper regulatori
Hi ha altres condicionants que afecten aquests mercats. El turisme n'és un i la regulació estatal un altre. Per als policymakers catalans ambdós són factors exògens, és a dir, vénen com a donats i, per tant, la capacitat per alterar aquests dos factors és escassa. En aquest sentit, la crisi geopolítica del Mediterrani no fa més que accelerar la demanda turística barcelonina.

Per una altra part, el juny de 2013 l'executiu de Mariano Rajoy va implementar canvis regulatoris que han tingut efectes molt perniciosos sobre el mercat de lloguer. No exagero quan dic que he vist bolxevics regular mercats millor del que ho fa la dreta espanyola. La característica fonamental de la regulació és que és marcadament asimètrica afavorint els inquilins, a causa del retard en la gestió dels impagaments i desnonaments, els elevats costos de transacció que assumeixen propietaris i la poca cobertura legal davant okupacions i desnonaments.

Posar un habitatge de lloguer al mercat és arriscat i això expulsa els inversors amb aversió al risc, que volen rendes modestes però amb baix risc i a llarg termini. En canvi, atrau inversors amb alta propensió al risc, que volen rendes elevades a curt termini i estan disposats a assumir pèrdues. El resultat és un mercat de lloguer amb preus històrics anormalment elevats on només participen inversors propensos al risc.

La Heritage Foundation elabora un índex sintètic sobre protecció de la propietat privada i Espanya no en surt ben parada. Els països del centre i el nord d'Europa lideren el rànquing de protecció amb un índex de 90-95 sobre 100. Espanya acredita 70 punts, en el mateix segment que Malta i Xipre i més a prop de Letònia i Lituània que d'Alemanya, Dinamarca o Noruega. Els canvis regulatoris introduïts el juny de 2013 consisteixen essencialment a reduir de cinc anys a tres la duració de la pròrroga obligatòria. De facto, implica reduir el temps mínim de lloguer i per tant la rotació del mercat és major i això té conseqüències en els preus.

Atès que la llei ja protegia marcadament l'arrendatari, la flexibilització del mercat de lloguer és asimètrica i incentiva la imposició de barreres fora de la llei. Per fer-nos una idea, la llei contempla que l'arrendador només pot exigir un mes de fiança –excepte si es negocia, però això perjudica l'aversió al risc-, mentre que el temps mitjà per desnonar per impagament és de 185 dies segons The Lex Mundi Project, entitat que es dedica a fer dret comparat. El resultat és la imposició de barreres sense emparament legal.

Què passa al mercat creditici?
He decidit començar l'anàlisi pel mercat creditici. El motiu és que és el mercat que proporciona informació més valuosa des del punt de vista de l'oferta:

 

La Figura 1 ens mostra l'estoc de crèdit a la construcció i activitats immobiliàries, així com les Non-Performing Loans (NPL) associades, que són els crèdits de dubtós cobrament. El crèdit a la construcció té una morositat del 29% i les activitats immobiliàries d'un 25% a desembre 2016. Això vol dir que de cada 100€ de crèdit que donen els bancs, se n'impaguen 29€ i 25€, respectivament.

La implicació és greu, ja que aquestes taxes de morositat fan que el negoci bancari desaparegui i, per tant, la concessió de crèdit sigui mínima ja que concedir crèdit a aquestes activitats genera pèrdues als bancs. El resultat és que l'escassetat de crèdit fa impossible la construcció d'habitatge. Aquest és el problema essencial que pateix Barcelona, com veurem. Per una altra banda, el mercat hipotecari té millor salut:

 

Els crèdits de dubtós cobrament hipotecaris s'enfilen al 4,7%, molt inferior a construcció i activitats immobiliàries, però molt elevat si considerem que el nivell normal és inferior a l'1%. Ambdós gràfics ens proporcionen bona informació sobre l'oferta d'habitatge nou i de segona mà. Atès que no es dóna crèdit per construir però el mercat hipotecari –demanda d'habitatge- és més fort i sa que el de l'oferta –construcció-, hauríem de veure que no hi ha quasi activitat al mercat d'habitatge nou però sí al de segona mà. Malauradament, hi ha poques dades sobre compravenda d'habitatge nou i usat, però les que hi ha són demolidores:

 

Entre 1997 i 2007, el pitjor any en habitatges construïts iniciats fou l'any 2001 amb 4.634 blocs de pisos iniciats. L'any 2016 aquesta xifra era de només 1.233. És evident que Barcelona no ha d'aspirar a assolir els nivells de la bombolla, però cal deixar clar que aquest ritme de construcció és insuficient per fer front a la demanda d'habitatge.

Els efectes de la Gran Recessió
La clau de tot plegat la trobem entre 2007 i 2009. Quan la Gran Recessió esclata, el crèdit a l'activitat immobiliària deixa d'augmentar i el crèdit a la construcció cau. El resultat, com es veu clarament, és que les obres d'habitatges iniciats es paren en sec i les d'acabats cauen fortament per assolir la vall el 2013.

L'efecte sobre la demanda, juntament amb l'augment de la taxa d'atur, fou que aquesta es desplaçà sencera cap al mercat de lloguer. Els pisos que havien estat construïts per vendre s'incorporen al mercat de lloguer. La deflació en el mercat de compra es trasllada cap al lloguer pel shock d'oferta agreujat per la baixa ocupació. Quan a mitjans del 2014, a causa de les mesures de monetary easing implantades per Mario Draghi al BCE (programa TLTRO), es comença a reactivar la compravenda d'habitatge usat (de nou no n'hi ha i, a més, és més car), el shock en el mercat de lloguer és immediat.

L'augment de contractes s'estanca atès que una part important de l'oferta de lloguer torna al mercat de compravenda. El missatge del mercat és molt clar: cal construir habitatge a un ritme una mica més elevat. El preu del lloguer respon perfectament a aquestes dinàmiques, tot i que com es veu en la gràfica següent les forces del mercat no són les úniques variables que estan pressionant el preu del lloguer:

 

La reforma de la llei del lloguer impulsada per Rajoy no li va anar gens bé a Barcelona. Va expulsar els inversors amb aversió al risc desaccelerant l'increment del nombre de contractes, el que va acabar amb la deflació al mercat de lloguer. La política monetària del BCE, iniciada el maig de 2014, no es va traduir en més lloguers, almenys aparentment, però sí en més volatilitat, mentre que el període electoral va impulsar cap amunt els preus i va tirar cap avall el volum contractat.

Aquest efecte comença a principis de 2015, probablement perquè els propietaris van descomptar un risc implícit més elevat a causa de les bones perspectives de victòria d'Ada Colau, que anunciava amb vehemència la tolerància amb okupacions, la moratòria hotelera i les barreres als desnonaments. La suspensió de llicències hoteleres de l'Ajuntament i l'aprovació de la llei 24/2015 al Parlament va contribuir a la desacceleració en la signatura de contractes –sense la corresponent caiguda en els preus-.

El primer trimestre de 2016 sembla un punt d'inflexió important, ja que el 16 de març es va haver de prorrogar la suspensió de llicències hoteleres i coincideix amb l'acceleració de preus i contractes i la desaparició de l'estacionalitat. La suspensió de la llei 24/2015 sembla reduir el ritme de pujada de preus gràcies a un lleuger repunt de la contractació.

L'alta conflictivitat política i regulatòria entorn el mercat de lloguer genera alt risc per incertesa, barreres i elevats costos de transacció. No és gens estrany que el preu del lloguer estigui descontrolat i que molts propietaris prefereixin llogar a turistes –més segur i rendible- o deixar-los buits abans que embarcar-se en aventures amb grans pèrdues potencials.
Avui et destaquem
Comentaris