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El auténtico motivo del aumento de los alquileres

El economista Ivan Aguilar analiza el impacto que tiene el mercado crediticio y la regulación estatal en el precio de las viviendas

El mercado de alquiler barcelonés es noticia. El motivo es que numerosos agentes económicos, tanto de oferta como de demanda, denuncian que el mercado de alquiler se ha desbocat y que esto se ha traducido en un incremento generalizado de los precios. Más allá de la multitud de cifras que se dan habitualmente, mezclando ofertas a webs con contratos firmados, me he propuesto dar un vistazo al mercado de alquiler. La primera cosa importante a tener en cuenta es el background teórico. Mirar el mercado de alquiler de forma aislada es algo incorrecto desde un punto de vista económico. El motivo es que el mercado de alquiler forma parte de un mercado mucho más grande formato por cuatro grandes mercados: 1) Compraventa de vivienda nueva 2) Compraventa de vivienda de segunda mano 3) Mercado de alquiler 4) Mercado crediticio (Construcción, actividades inmobiliarias y crédito hipotecario).

El relevante es entender que un shock en alguno de estos mercados tiene consecuencias en los otros tres. Por ejemplo, si la demanda de vivienda nueva se dispara pero la oferta no puede responder al aumento de demanda construyendo viviendas nuevas, esto trasladará la demanda al mercado de vivienda de segunda mano. Y lo hará con un incremento de precios como resultado, que se traducirá en un aumento del precio de los alquileres. Así pues, para entender el que pasa al mercado de alquiler hay que revisar todos los mercados de forma simultánea.

El papel regulatorio
Hay otros condicionantes que afectan estos mercados. El turismo es uno y la regulación estatal otro. Para los policymakers catalanes ambos son factores exógenos, es decir, vienen como dados y, por lo tanto, la capacidad para alterar estos dos factores es escasa. En este sentido, la crisis geopolítica del Mediterráneo no hace más que acelerar la demanda turística barcelonesa.

Por otra parte, el junio de 2013 el ejecutivo de Mariano Rajoy implementó cambios regulatorios que han tenido efectos muy perniciosos sobre el mercado de alquiler. No exagero cuando dique que he visto bolcheviques regular mercados mejor del que lo hace la derecha española. La característica fundamental de la regulación es que es marcadamente asimétrica favoreciendo los inquilinos, debido al retraso en la gestión de los impagos y desahucios, los elevados costes de transacción que asumen propietarios y la poca cobertura legal ante okupaciones y desahucios.

Poner una vivienda de alquiler al mercado es arriesgado y esto expulsa los inversores con aversión al riesgo, que quieren rentas modestas pero con bajo riesgo y a largo plazo. En cambio, atrae inversores con alta propensión al riesgo, que quieren rentas elevadas a corto plazo y están dispuestos a asumir pérdidas. El resultado es un mercado de alquiler con precios históricos anormalmente elevados donde sólo participan inversores propensos al riesgo.

La Heritage Foundation elabora un índice sintético sobre protección de la propiedad privada y España no sale muy parada. Los países del centro y el norte de Europa lideran el ranking de protección con un índice de 90-95 sobre 100. España acredita 70 puntos, en el mismo segmento que Malta y Chipre y más cerca de Letonia y Lituania que de Alemania, Dinamarca o Noruega. Los cambios regulatorios introducidos el junio de 2013 consisten esencialmente a reducir de cinco años a tres la duración de la prórroga obligatoria. De facto, implica reducir el tiempo mínimo de alquiler y por lo tanto la rotación del mercado es mayor y esto tiene consecuencias en los precios.

Dado que la ley ya protegía marcadamente el arrendatario, la flexibilización del mercado de alquiler es asimétrica e incentiva la imposición de barreras fuera de la ley. Para hacernos una idea, la ley contempla que el arrendador sólo puede exigir un mes de fianza –excepto si se negocia, pero esto perjudica la aversión al riesgo-, mientras que el tiempo mediano para desahuciar por impago es de 185 días según The Lex Mundi Project, entidad que se dedica a hacer derecho comparado. El resultado es la imposición de barreras sin emparament legal.

Qué pasa al mercado crediticio?
He decidido empezar el análisis por el mercado crediticio. El motivo es que es el mercado que proporciona información más valiosa desde el punto de vista de la oferta:

 

La Figura 1 nos muestra el stock de crédito a la construcción y actividades inmobiliarias, así como las Non-Performing Loans (NPL) asociadas, que son los créditos de dudoso cobro. El crédito a la construcción tiene una morosidad del 29% y las actividades inmobiliarias de un 25% a diciembre 2016. Esto quiere decir que de cada 100€ de crédito que dan los bancos, se impaguen 29€ y 25€, respectivamente.

La implicación es grave, puesto que estas tasas de morosidad hacen que el negocio bancario desaparezca y, por lo tanto, la concesión de crédito sea mínima puesto que conceder crédito a estas actividades genera pérdidas en los bancos. El resultado es que la escasez de crédito hace imposible la construcción de vivienda. Este es el problema esencial que sufre Barcelona, como veremos. Por otra banda, el mercado hipotecario tiene mejor salud:

 

Los créditos de dudoso cobro hipotecarios se ensartan al 4,7%, muy inferior a construcción y actividades inmobiliarias, pero muy elevado si consideramos que el nivel normal es inferior al 1%. Ambos gráficos nos proporcionan buena información sobre la oferta de vivienda nueva y de segunda mano. Dado que no se da crédito para construir pero el mercado hipotecario –demanda de vivienda- es más fuerte y sano que el de la ofrecida –construcción-, tendríamos que ver que no hay casi actividad al mercado de vivienda nueva pero sí al de segunda mano. Desgraciadamente, hay pocos datos sobre compraventa de vivienda nueva y usado, pero las que hay son demolidores:

 

Entre 1997 y 2007, el peor año en viviendas construidas iniciadas fue en 2001 con 4.634 bloques de pisos iniciados. El año 2016 esta cifra era de sólo 1.233. Es evidente que Barcelona no tiene que aspirar a lograr los niveles de la burbuja, pero hay que dejar claro que este ritmo de construcción es insuficiente para hacer frente a la demanda de vivienda.

Los efectos de la Gran Recesión
La clave de todo la encontramos entre 2007 y 2009. Cuando la Gran Recesión estalla, el crédito a la actividad inmobiliaria deja de aumentar y el crédito a la construcción cae. El resultado, como se ve claramente, es que las obras de viviendas iniciadas se paran en seco y las de acabados caen fuertemente para lograr el valle el 2013.

El efecto sobre la demanda, junto con el aumento de la tasa de paro, fue que esta se desplazó entera hacia el mercado de alquiler. Los pisos que habían sido construidos para vender se incorporan al mercado de alquiler. La deflación en el mercado de compra se traslada hacia el alquiler por el shock de oferta agravado por la baja ocupación. Cuando a mediados del 2014, debido a las medidas de monetary easing implantadas por Mario Draghi al BCE (programa TLTRO), se empieza a reactivar la compraventa de vivienda usada (de nuevo no hay y, además, es más caro), el shock en el mercado de alquiler es inmediato.

El aumento de contratos se estanca dado que una parte importante de la oferta de alquiler vuelve al mercado de compraventa. El mensaje del mercado es muy claro: hay que construir vivienda a un ritmo algo más elevado. El precio del alquiler responde perfectamente a estas dinámicas, a pesar de que cómo se ve en la gráfica siguiente las fuerzas del mercado no son las únicas variables que están presionando el precio del alquiler:

 

La reforma de la ley del alquiler impulsada por Rajoy no le fue nada bien en Barcelona. Expulsó los inversores con aversión al riesgo desacelerando el incremento del número de contratos, el que acabó con la deflación al mercado de alquiler. La política monetaria del BCE, iniciada el mayo de 2014, no se tradujo en más alquileres, al menos aparentemente, pero sí en más volatilidad, mientras que el periodo electoral impulsó hacia arriba los precios y echó hacia abajo el volumen contratado.

Este efecto empieza a principios de 2015, probablemente porque los propietarios descontaron un riesgo implícito más elevado debido a las buenas perspectivas de victoria de Ada Coláis, que anunciaba con vehemencia la tolerancia con okupaciones, la moratoria hotelera y las barreras a los desahucios. La suspensión de licencias hoteleras del Ayuntamiento y la aprobación de la ley 24/2015 al Parlamento contribuyó a la desaceleración en la firma de contratos –sin la correspondiente caída en los precios-.

El primer trimestre de 2016 parece un punto de inflexión importante, puesto que el 16 de marzo se tuvo que prorrogar la suspensión de licencias hoteleras y coincide con la aceleración de precios y contratos y la desaparición de la estacionalitat. La suspensión de la ley 24/2015 parece reducir el ritmo de subida de precios gracias a un ligero repunte de la contratación.

El alta conflictividad política y regulatoria en torno el mercado de alquiler genera alto riesgo por incertidumbre, barreras y elevados costes de transacción. No es nada extraño que el precio del alquiler esté descontrolat y que muchos propietarios prefieran alquilar a turistas –más seguro y rentable- o dejarlos vacíos antes de que embarcarse en aventuras con grandes pérdidas potenciales.
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