La morositat de l'arrendatari esdevé una de les principals preocupacions dels propietaris d'habitatges. Segons l'últim estudi sobre Morositat en Arrendaments Urbans publicat pel FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) el 2021, però amb dades del 2020, a Catalunya la taxa de morositat en el lloguer es va incrementar un 80% l'any de la covid-19, força més que en el conjunt de l'Estat, on es va incrementar un 66%.
Per volum del deute, els inquilins morosos de Catalunya devien, de mitjana, 7.232 euros anuals. La xifra s'incrementa notablement en el cas de la província de Barcelona, arribant als 19.487 euros i convertint-se en la província que presenta un volum de deute major. Va relacionat, òbviament, amb el fet que també és una de les que registra les rendes més altes.
La manera més bàsica de guanyar confiança per part del propietari a l'hora de llogar un habitatge han estat sempre les fiances i les garanties addicionals. La Llei d'Arrendaments Urbans limita l'import de la fiança a l'equivalent d'un mes de renda, en cas de ser un habitatge, i dos mesos si és un immoble d'una tipologia diferent com, per exemple, un local comercial. Ara bé, aquesta llei també estableix que les parts poden acordar un tipus de garantia addicional a la fiança, que no pot superar en cap cas l'import de dues mensualitats.
El problema? Que si el propietari va a màxims, un arrendatari que vulgui llogar un pis de 1.000 euros mensuals haurà de desemborsar fins a 5.000 euros de cop (sumant també la mensualitat que es paga a la immobiliària).
Aquesta barrera inicial suposa una gran limitació d'accessibilitat a l'habitatge i, per això, sorgeixen al mercat solucions, estratègies i fins i tot models de negoci que busquen trencar aquestes barreres aportant tranquil·litat i confiança al propietari, facilitant o assegurant el pagament del lloguer.
Controlar la taxa de morositat amb selecció i diàleg
Guifré Homedes, director d'Amat Immobiliaris, assegura que des de fa anys tenen una taxa de morositat molt baixa. Actualment, del 0,63%. Ho aconsegueixen mitjançant garanties addicionals, assegurances i avals, sí, però també fent una bona selecció de l'arrendatari i fomentant que s’arribi a acords entre propietaris i inquilins, en cas de tenir dificultats de pagament. "Fins i tot ho hem fet històricament de manera proactiva en moments de crisi econòmica" -explica Homedes- mitjançant fraccionaments de pagaments, per exemple. "Ser procliu a negociar i parlar redueix la morositat", indica Homedes.
La startup Quota Rent, nascuda per ser una alternativa a la fiança tradicional, posa també l'accent en la part de la selecció de l'arrendatari. La plataforma recull informació de diferents canals -interns i externs- sobre els candidats que volen llogar un pis i publica un informe detallat per a les immobiliàries. En total fan servir fins a 25 fonts de dades dinàmiques, treballades amb intel·ligència artificial. Aquesta eina tecnològica permet, per una banda, estalviar recursos a les immobiliàries i reduir visites innecessàries, però sobretot aporta informació de qualitat al propietari, "com si fos un aval més", indica Govanni Bueno, CEO de Quota Rent. La startup confia tant en la seva tecnologia i metodologia que regala tres mesos de garantia addicional.
Per encertar el perfil de l'arrendatari també hi ha aplicacions externes o BBDD que recullen, a través de moltes fonts, si l'inquilí té alguna morositat pendent. Idealista, per exemple té la Base de Datos de Inquilinos Morosos, "l'informe de morositat més complet del mercat", indiquen a la seva pàgina web.
Guifré: "Fa anys ens manteníem sempre per sota del 30-35%, però amb la pujada de les rendes, arribar a aquest percentatge és difícil"
Un altre punt de vista a tenir en compte en la selecció és el pes que té la renda en el salari mensual de l'inquilí. "Fa anys ens manteníem sempre per sota del 30-35%, però amb la pujada de les rendes, arribar a aquest percentatge és difícil", explica Homedes, i afegeix: "De totes maneres, intentem que no superi el 40%".
Què fan altres sectors?
El residencial no és l'únic sector que necessita assegurar el pagament del lloguer. A les oficines i als locals comercials, per exemple, per als immobles que estan buits se sol demanar una fiança d'un mes i, en cas d'estar moblat, dos mesos, a més d'una garantia addicional. I així com l'aval en el cas residencial és més típic en aquells que tenen poca capacitat econòmica, en el cas de les oficines, és una pràctica molt habitual amb els fons d'inversió.