"El que no era normal es que el alquiler de un piso diera una rentabilidad más baja que un bono del Estado". Por Joan Carles Empapo, colaborador académico del Departamento de Economía de Esade, que los precios de los alquileres no hayan hecho nada más que subir los últimos dos años es "un síntoma que el mercado inmobiliario se racionaliza". Guste más o menos, los datos son claros. Según el último informe anual sobre el alquiler elaborado por Fotocasa, que este lunes ha anunciado la compra de Habitaclia, los precios se han ensartado un 14,6% en Cataluña durante el 2016, una proporción sólo superada en el Estado español por el 18,5% de las Islas Baleares.
Una tendencia creciente
Si entre el 2008 y el 2014 el precio del alquiler iba a la baja, la tendencia se revirtió el 2015. En España los dos últimos años se han encadenado crecimientos del 3,6% y del 6,7%, respectivamente, en el que es una tendencia generalizada, a pesar de que a velocidades diferentes. Las zonas con más actividad económica e industrial, así como las turísticas, acumulan crecimientos más rápidos. Y las que combinan los dos factores, como Cataluña, se convierten en la comunidad autónoma donde es más caro vivir de alquiler (11,24 euros/metro cuadrado).
Si el análisis se detalla por provincias, detrás del 18,5% de crecimiento durante el 2016 en las Baleares, encontramos la subida del 16,2% en Barcelona. De hecho, la capital catalana ha logrado este año pasado su nivel de precios de alquiler más elevado de la serie histórica del informe de Fotocasa, que recoge los últimos 10 años. El precio mediano del metro cuadrado en Barcelona ya llega a los 15,16 euros; seguida por los 13,31 euros de Gavà o los 13,15 euros de Sant Cugat del Vallès.
Por distritos, el Ensanche es el que más inflación ha vivido durante el 2016, con unos alquileres un 18,3% más caros que el 2015. Sants-Montjuic (17,8%) y Nuevo Barrios (17%) completan el podio de las zonas de Barcelona donde más se han incrementado los alquileres. En cuanto al precio por metro cuadrado, el distrito más caro es Ciutat Vella (17,37 €) justo por ante Sarriá-Sant Gervasi (16,01 €).
El alquiler gana adeptos
"La elevada demanda y las altas rentabilidades que ofrece este mercado son las principales razones de estas fuertes subidas de precios", asegura Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. Un análisis en la cual coincide el profesor de Esade, que añade que "fundamentalmente se debe de a la precariedad laboral, los salarios no son altos ni hay una seguridad. Ni es fácil que te den una hipoteca ni la gente se aventura a pedirla", asegura Empapo.
Así pues, además de la apuesta por el alquiler por necesidad, también se va reduciendo la clásica mentalidad compradora. "A pesar de seguir siendo mayoritaria, ya no lo es tanto. Las nuevas generaciones que se plantean el acceso a la vivienda tienen un perfil más europeo en este sentido. No están tan aferrados al patrimonio y ya no se ve el alquiler como tirar el dinero", indica un Joan Carles Empapo por quien "esta tendencia irá además".
"España es un país de propietarios, y la mayoría de los que alquilan lo hacen por necesidad", reconoce Beatriz Toribio. En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, para la mayoría de españoles "adquirir una vivienda es una cosa cara y genera incertidumbre. El que es positivo es el cambio de mentalidad y tener una imagen más positiva del alquiler", valora desde Fotocasa.
Sea como fuere, "los precios de los alquileres continuarán subiendo", vaticina el profesor de Esade, Joan Carles Empapo, por quien los factores que están contribuyendo principalmente al aumento de los precios del alquiler se seguirán intensificando. "A medida que hay más demanda y los alquileres suben, la inversión es más rentable por los propietarios".
Un aumento de la rentabilidad que, en contra de la habitual crítica sobre la especulación, por Empapo también se puede entender como un incentivo a "poner más pisos al mercado y que la calidad del parque de alquiler sea más alta". A su entender, "hace unos años costaba más encontrar un piso de alquiler en condiciones. Que mejore su calidad también hace ir a la alza los precios".
Para la responsable de estudios de Fotocasa, el 2017 "también veremos subidas de precio de los alquileres, pero quizás no tan altas porque a ciudades como Barcelona ya se han logrado niveles máximos". Ahora bien, sí que tiene claro que seguiremos observando diferentes velocidades del mercado. "Baleares, Cataluña y Madrid van a un ritmo mucho más rápido que Castilla-La Mancha o Extremadura", indica.
Además, si miramos la caída acumulada, de media es un 26% el que ha caído el alquiler en España desde los máximos históricos, "pero en Baleares ya están sólo al 2,2% mientras en la Aragón es casi del 40%. Es un mercado con un comportamiento muy desigual y lo seguiremos viendo", dice Toribio.
El papel del turismo
Aunque últimamente muchos discursos apunten a la presión turística como una de las causas principales del aumento de los alquileres, Joan Carles Empapo no ve tanta relación. "No creo que influya mucho. No deja de ser una demanda adicional, pero demanda turística siempre ha habido y los precios de los alquileres cuando han subido con fuerza ha sido los últimos dos años", asegura.
De hecho, y centrándose en Barcelona, asegura que "el que está haciendo la moratoria hotelera es incrementar la oferta de vivienda, especialmente de lujo". Lo ejemplifica citando determinados proyectos para hacer un hotel que se transforman en apartamentos de alto standing, como puede acabar produciéndose con el edificio del Deutsche Bank.
Qué pueden hacer las administraciones?
Sea como fuere, este aumento constante de precios genera un evidente debate social sobre las implicaciones que representa a la hora de expulsar de las principales ciudades los que ya no se lo pueden permitir. En este sentido, la sociedad interpela constantemente las Administraciones porque actúen para contener unos precios desbocats. "El que pueden hacer las administraciones es poner más alquiler social para facilitar el acceso a la vivienda a las personas con más dificultades económicas", evidencia Joan Carles Empapo. "Ya lo intentan, pero tiene un coste y las Administraciones actualmente no van sobradas de presupuesto", lamenta.
La responsable de estudios de Fotocasa coincide que "necesitamos políticas que apuesten claramente por el alquiler. Es un mercado que ha crecido en un contexto que no lo ha acompañado, sin políticas a favor". A su entender, hay que impulsar la oferta con "muchos más viviendas al mercado". A la vez, reivindica a las Administraciones más apoyo a la demanda volviendo a "las desgravaciones fiscales, sobre todo orientadas a los jóvenes". Por Toribio, en el contexto actual de temporalidad y salarios bajos, "la forma de acceder a la vivienda para los jóvenes es el alquiler. La Administración los tiene que dar una respuesta".
Una tendencia creciente
Si entre el 2008 y el 2014 el precio del alquiler iba a la baja, la tendencia se revirtió el 2015. En España los dos últimos años se han encadenado crecimientos del 3,6% y del 6,7%, respectivamente, en el que es una tendencia generalizada, a pesar de que a velocidades diferentes. Las zonas con más actividad económica e industrial, así como las turísticas, acumulan crecimientos más rápidos. Y las que combinan los dos factores, como Cataluña, se convierten en la comunidad autónoma donde es más caro vivir de alquiler (11,24 euros/metro cuadrado).
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| Variación interanual del precio mediano del alquiler en España. Fotocasa |
Si el análisis se detalla por provincias, detrás del 18,5% de crecimiento durante el 2016 en las Baleares, encontramos la subida del 16,2% en Barcelona. De hecho, la capital catalana ha logrado este año pasado su nivel de precios de alquiler más elevado de la serie histórica del informe de Fotocasa, que recoge los últimos 10 años. El precio mediano del metro cuadrado en Barcelona ya llega a los 15,16 euros; seguida por los 13,31 euros de Gavà o los 13,15 euros de Sant Cugat del Vallès.
Por distritos, el Ensanche es el que más inflación ha vivido durante el 2016, con unos alquileres un 18,3% más caros que el 2015. Sants-Montjuic (17,8%) y Nuevo Barrios (17%) completan el podio de las zonas de Barcelona donde más se han incrementado los alquileres. En cuanto al precio por metro cuadrado, el distrito más caro es Ciutat Vella (17,37 €) justo por ante Sarriá-Sant Gervasi (16,01 €).
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| Precio mediano del alquiler por metro cuadrado y comunidades autónomas. Fotocasa |
El alquiler gana adeptos
"La elevada demanda y las altas rentabilidades que ofrece este mercado son las principales razones de estas fuertes subidas de precios", asegura Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. Un análisis en la cual coincide el profesor de Esade, que añade que "fundamentalmente se debe de a la precariedad laboral, los salarios no son altos ni hay una seguridad. Ni es fácil que te den una hipoteca ni la gente se aventura a pedirla", asegura Empapo.
Así pues, además de la apuesta por el alquiler por necesidad, también se va reduciendo la clásica mentalidad compradora. "A pesar de seguir siendo mayoritaria, ya no lo es tanto. Las nuevas generaciones que se plantean el acceso a la vivienda tienen un perfil más europeo en este sentido. No están tan aferrados al patrimonio y ya no se ve el alquiler como tirar el dinero", indica un Joan Carles Empapo por quien "esta tendencia irá además".
"España es un país de propietarios, y la mayoría de los que alquilan lo hacen por necesidad", reconoce Beatriz Toribio. En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, para la mayoría de españoles "adquirir una vivienda es una cosa cara y genera incertidumbre. El que es positivo es el cambio de mentalidad y tener una imagen más positiva del alquiler", valora desde Fotocasa.
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| Aumento del precio de los alquileres por distritos en Barcelona durante el 2016. Fotocasa |
Sea como fuere, "los precios de los alquileres continuarán subiendo", vaticina el profesor de Esade, Joan Carles Empapo, por quien los factores que están contribuyendo principalmente al aumento de los precios del alquiler se seguirán intensificando. "A medida que hay más demanda y los alquileres suben, la inversión es más rentable por los propietarios".
Un aumento de la rentabilidad que, en contra de la habitual crítica sobre la especulación, por Empapo también se puede entender como un incentivo a "poner más pisos al mercado y que la calidad del parque de alquiler sea más alta". A su entender, "hace unos años costaba más encontrar un piso de alquiler en condiciones. Que mejore su calidad también hace ir a la alza los precios".
Para la responsable de estudios de Fotocasa, el 2017 "también veremos subidas de precio de los alquileres, pero quizás no tan altas porque a ciudades como Barcelona ya se han logrado niveles máximos". Ahora bien, sí que tiene claro que seguiremos observando diferentes velocidades del mercado. "Baleares, Cataluña y Madrid van a un ritmo mucho más rápido que Castilla-La Mancha o Extremadura", indica.
Además, si miramos la caída acumulada, de media es un 26% el que ha caído el alquiler en España desde los máximos históricos, "pero en Baleares ya están sólo al 2,2% mientras en la Aragón es casi del 40%. Es un mercado con un comportamiento muy desigual y lo seguiremos viendo", dice Toribio.
El papel del turismo
Aunque últimamente muchos discursos apunten a la presión turística como una de las causas principales del aumento de los alquileres, Joan Carles Empapo no ve tanta relación. "No creo que influya mucho. No deja de ser una demanda adicional, pero demanda turística siempre ha habido y los precios de los alquileres cuando han subido con fuerza ha sido los últimos dos años", asegura.
De hecho, y centrándose en Barcelona, asegura que "el que está haciendo la moratoria hotelera es incrementar la oferta de vivienda, especialmente de lujo". Lo ejemplifica citando determinados proyectos para hacer un hotel que se transforman en apartamentos de alto standing, como puede acabar produciéndose con el edificio del Deutsche Bank.
Qué pueden hacer las administraciones?
Sea como fuere, este aumento constante de precios genera un evidente debate social sobre las implicaciones que representa a la hora de expulsar de las principales ciudades los que ya no se lo pueden permitir. En este sentido, la sociedad interpela constantemente las Administraciones porque actúen para contener unos precios desbocats. "El que pueden hacer las administraciones es poner más alquiler social para facilitar el acceso a la vivienda a las personas con más dificultades económicas", evidencia Joan Carles Empapo. "Ya lo intentan, pero tiene un coste y las Administraciones actualmente no van sobradas de presupuesto", lamenta.
La responsable de estudios de Fotocasa coincide que "necesitamos políticas que apuesten claramente por el alquiler. Es un mercado que ha crecido en un contexto que no lo ha acompañado, sin políticas a favor". A su entender, hay que impulsar la oferta con "muchos más viviendas al mercado". A la vez, reivindica a las Administraciones más apoyo a la demanda volviendo a "las desgravaciones fiscales, sobre todo orientadas a los jóvenes". Por Toribio, en el contexto actual de temporalidad y salarios bajos, "la forma de acceder a la vivienda para los jóvenes es el alquiler. La Administración los tiene que dar una respuesta".
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