La nova llei de l'habitatge (Ley 12/2023), de caràcter estatal, va entrar en vigor el passat 26 de maig, encara que hi ha una part, la de les contencions dels preus a les zones tensades, que no s'aplicarà en els territoris fins que les mateixes comunitats autònomes i municipis estableixin que les seves són realment zones tensades. El mercat de l'habitatge de Barcelona, per exemple, havia estat considerat tens amb la regulació de la llei catalana per a la contenció dels preus de l'habitatge (Llei 11/2020), fins que el Tribunal Constitucional va tombar la normativa per considerar que s'estaven envaint competències estatals.
Ara, la llei estatal torna el joc a les comunitats autònomes i els municipis i deixa en les seves mans l'aplicació d'aquesta. Bé, en les seves mans i en funció de dos paràmetres. Per determinar que una zona té un mercat de l'habitatge tensat només basta que es compleixi una de les dues següents condicions: que l'esforç financer que ha de fer la família per pagar el lloguer o hipoteca superi el 30% de la renda mitjana, o que els preus hagin augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC.
Ràfols: "El control dels preus de l'habitatge no funciona perquè acaba bloquejant l'accés a l'habitatge"
Amb aquest nou escenari normatiu, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha fet un estudi amb el qual demostra que Barcelona no seria una zona amb un mercat de l'habitatge tens segons els indicadors que s'han fixat a la llei. "Això no vol dir que no hi hagi tensions al mercat de l'habitatge -ha assegurat Joan Ràfols, president de la CPUBCN a la roda de premsa de presentació de l'informe-. De fet, hi ha totes les tensions que hi havia abans", però la solució que aportaria aquesta llei no solucionaria el problema de base: la manca d'oferta d'habitatge en lloguer. "És difícil incrementar l'oferta, però encara és més difícil amb les lleis de contenció de preus", ha afirmat, posant d'exemple la recent experiència catalana: "L’estadística demostra que ha reduït l’oferta d’habitatges en lloguer, cada vegada es fan menys contractes, i el preu ha seguit pujant". També s'ha emmirallat en la "literatura econòmica internacional", on s'ha demostrat, segons Ràfols, que "el control dels preus de l'habitatge no funciona perquè acaba bloquejant l'accés a l'habitatge".
La primera condició: la càrrega financera del lloguer o hipoteca
Per demostrar l'exempció de Barcelona, la CPUBCN ha fet una anàlisi de la situació actual de la capital catalana, amb dades de la Generalitat de Catalunya (a través dels portals IDESCAT i Habitatge) i de l’Ajuntament de Barcelona, de l’IPC (Índex de Preus de Consum), de l’INE (Institut Nacional d’Estadística), del Sistema d’Índex de Lloguer del MITMA (Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana) i d'Hermes, de la Diputació de Barcelona. Tant Ràfols com Òscar Gorgues, gerent de la CPUBCN, han donat molta importància al mètode de càlcul i l'han volgut fer públic i accessible al seu web mitjançant un informe.
Segons l'anàlisi de la Cambra, la càrrega sobre la renda mitjana de les llars a Barcelona és del 24,11% en el cas de la hipoteca i del 22,46% en el cas del lloguer. Així doncs, aquesta càrrega (l'esforç financer que s'hauria de fer respecte als ingressos de la família), no supera el nivell del 30% que estableix com a màxim la norma.
La primera condició quedaria, per tant, tombada per a la ciutat de Barcelona. Ara bé, si s'analitza per districtes sí que hi ha un districte a Barcelona on la càrrega del lloguer o hipoteca respecte a la renda mitjana a les llars supera el 30%: Ciutat Vella, amb un 31,49%. A la resta de districtes, l'indicador està entre el 20 i el 25%, amb l'excepció de Les Corts i Sarrià-Sant Gervasi, on la càrrega és inferior al 20%.
Malgrat el context de Ciutat Vella, Gorgues no s'ha mostrat partidari de declarar tens un sol districte i aplicar-li la normativa, perquè "el seu mercat es veuria molt perjudicat" respecte a la resta de districtes.
Val a dir, que entre els càlculs per estimar la càrrega financera del lloguer o la hipoteca hi ha una petita esquerda: en el còmput de les despeses (on es tenen en compte el preu mitjà del lloguer o hipoteca a Barcelona, i les despeses dels subministraments bàsics), la Cambra només ha comptabilitzat el cost del subministrament, no el del consum. Segons ambdós representants, el consum de cada família és molt variable i no es pot calcular bé el promig. Per aquest motiu, la càrrega financera hauria de ser lleugerament superior al percentatge publicat, encara que no arribaria igualment al 30% que determina la normativa.
La segona condició: el topall de l'IPC
La segona condició que estableix la llei de l'habitatge per considerar un mercat tens és que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els darrers cinc anys un percentatge de creixement acumulat superior a tres punts percentuals al creixement de l'IPC d'aquella comunitat autònoma. En aquest cas, mirant l'evolució de l'IPC dels últims cinc anys, que ha sigut de l'11,64%, la variació del preu del lloguer no supera la de l'IPC (10,47%) i la del preu de compra sí que el supera, però amb una distància menor als tres punts percentuals (13,27%). Fa uns anys, però, l'evolució de l'IPC sí que havia estat inferior a la del mercat de l'habitatge. Però des del 2018 fins a l'actualitat, la balança s'ha equilibrat.
"Per tant, no complim ni la primera condició ni la segona", ha afirmat Gorgues, Barcelona quedaria exempta d'aquest déjà vu i lliure de cap topall en el preu de l'habitatge.