El mercat de l’habitatge a Catalunya viu un perÍode de contrastos. Si bé és cert que va tancar un 2022 assolint nivells d’activitat molt alts, encara amb volums rècord en alguns segments, a l’última etapa de l’any va començar a fer-se visible certa aturada del sector, amb tendències ben diferenciades entre el mercat de compravenda (tant el de segona mà com el d'obra nova) i el de lloguer. Cada segment evoluciona cap a dinàmiques diferents, encara que tots es veuen impactats pels mateixos denominadors econòmics (la inflació, la pujada dels tipus d'interès i la incertesa econòmica), fets que han provocat, per exemple, que els inversors hagin passat de representar el 20% dels compradors d'habitatges al 6%.
Aquestes són xifres que ha compartit Amat Immobiliaris aquest dimecres a la seva presentació de l'informe de mercat del 2022. Guifré Homedes, director general de la companyia immobiliària, ha assegurat que han vist una davallada, especialment, del denominat petit inversor, aquell que té en propietat dos o tres habitatges i que, fa uns anys, hauria decidit ampliar la seva cartera, però que ara, "mira el mercat amb certa por o desconfiança i decideix no arriscar-se". La tendència a la baixa van començar a notar-la, a Amat Immobiliaris, en les promocions d'obra nova. "Normalment, els habitatges de dues habitacions eren els que escollien els inversors, però ara estan costant més de vendre's", ha indicat Homedes.
La inflació ha tingut un impacte directe en la promoció d'obra nova, però no ha sigut l'única causa de l'aturada del sector. Al llarg del 2022, aquells projectes que estaven en una fase molt inicial o en precomercialització, es van aturar. I, després, alguns es van reprendre, però altres es van cancel·lar, "malgrat tenir un elevat volum de prevendes". En aquests casos, assegura Homedes, el gran perjudicat ha sigut el client, el comprador, "perquè va perdre temps i unes condicions financeres que potser no tornen a aparèixer".
Homedes: "Quan van a l'Ajuntament, acaben desistint"
També es van registrar molts endarreriments en les entregues de les promocions, de fins a sis mesos, provocades per aquestes pujades de preus i per "la lentitud administrativa". La immobiliària denuncia que l'administració està entorpint l'entrega de llicències i que, per aquest motiu, han caigut operacions de compravenda de solars per construir cases unifamiliars. "Quan van a l'Ajuntament, acaben desistint", assegura.
El que sí que s'ha procurat mantenir en el mercat d'obra nova és el preu final del producte, fet que ha provocat una reducció del marge de benefici per al promotor.
L'alt standing no decau
El mercat de segona mà s'ha mantingut més estable. De fet, Homedes assegura que han venut el mateix volum d'habitatges en la primera part de l'any que en la darrera. Destaca en positiu el mercat d'alt standing (amb valors superiors al milió d'euros), que "ha sigut un dels segments més constants durant el 2022".
El principal demandant de pisos de segona mà busca la reposició del seu pis actual. És a dir, hi ha pocs nous propietaris i, a més, s'ha registrat "una caiguda important de compradors menors de 40 anys". Entre el perfil del comprador, destaca un percentatge significatiu d'estrangers, especialment provinents de l'Iran, la Xina i Nord-amèrica.
Homedes ha reconegut que han caigut algunes operacions ("no moltes") per no haver aconseguit finançament, a causa del canvi de tipus d’interès. Però apunta que, en veritat, "és millor evitar que una família s'hipotequi al límit", millor prevenir.
La manca de disponibilitat, "la mare dels ous"
En el mercat de lloguer, les rendes mantenen la tendència a l'alça a totes les zones, i en aquest context, no ajuda l'impacte de la demanda estrangera. "De vegades surten al mercat habitatges amb preus força elevats que sí que s'acaben llogant perquè l'estranger s'ho pot permetre".
Homedes: "No hi ha oferta disponible i no hi ha cap canvi a la vista que reverteixi la tendència. Per tant, creiem que empitjorarà encara més"
Ara bé, "la mare dels ous està en la manca de disponibilitat", assegura Homedes. En els dos últims trimestres del 2022 es va registrar el volum més baix d'habitatges en lloguer disponibles dels darrers cinc anys, amb l'excepció del primer trimestre de la covid-19. Per a la immobiliària, aquest és el resultat de la inestabilitat jurídica que té actualment el propietari, que l'hi provoca pressió i desconfiança a l'hora d'invertir o posar el seu habitatge en lloguer. Com a conseqüència, s'ha produït cert transvasament de producte cap al mercat de compravenda o d'altres modalitats de lloguer.
Davant la falta d'oferta disponible i l'empitjorament de les condicions, el llogater també està paralitzant el mercat: la demanda no es mou perquè no trobarà millors condicions ni alternatives. "No hi ha oferta disponible i no hi ha cap canvi a la vista que reverteixi la tendència. Per tant, creiem que empitjorarà encara més", ha assegurat Homedes, i ha afegit -en conseqüència, "la pressió sobre els preus continuarà pujant".
L'informe d'Amat ha apuntat, de nou, a l'Administració: "El que agreuja aquest context és la inexistència d’un parc públic, fet que incrementa l’estrès social". A més, Homedes denuncia que a la futura Llei de l'Habitatge no s'està parlant de resoldre el problema de l'oferta. Preguntat per les possibles solucions que hauria de dur a terme l'administració, el director general d'Amat Immobiliaris indica tres: incrementar el parc públic, millorar les condicions fiscals i aportar estabilitat legal.