Vivim cada vegada més anys i bona part del patrimoni acumulat està concentrat en l’habitatge. Complementar els ingressos durant una jubilació que pot prolongar-se 20 o 30 anys és, al mateix temps, un desafiament creixent.
A Espanya, segons l’Enquesta de Condicions de Vida de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), gairebé el 90% de les persones de 65 anys o més té habitatge en propietat. Transformar part d’aquest patrimoni en renda semblaria, per tant, tenir un ampli recorregut. No obstant això, gairebé dues dècades després de la seva regulació, la hipoteca inversa continua sent marginal. El renovat interès del Banc d’Espanya planteja una pregunta senzilla: si hi ha patrimoni, necessitat i instrument, per què continua sense generar prou confiança?
Una hipoteca al revés: entendre primer el producte
El nom ja dona una primera pista. En una hipoteca convencional rebem un capital per comprar un habitatge i retornem el deute mitjançant quotes, mentre que en una inversa succeeix el contrari: partim d’un habitatge que ja és nostre i utilitzem part del seu valor per obtenir liquiditat. En lloc de pagar al banc, és el propietari qui rep els diners.
La diferència fonamental respecte d’altres fórmules de monetització és que la casa no es ven. El titular manté la propietat i pot continuar vivint-hi. L’immoble actua com a garantia d’un préstec l’import del qual depèn, entre altres factors, del seu valor de taxació, l’edat del titular i la modalitat triada per rebre els diners: un capital inicial, disposicions periòdiques o una combinació de totes dues.
Rebre diners avui utilitzant com a garantia un patrimoni que volem continuar gaudint demà té un cost, i el temps exerceix un paper fonamental
No s’ha de confondre amb la venda de la nua propietat o amb determinades rendes vitalícies immobiliàries, en les quals sí que hi ha transmissió de la propietat. En la hipoteca inversa hi ha un deute garantit per un habitatge que continua pertanyent al seu propietari.
I és aquí on una idea aparentment senzilla comença a complicar-se: rebre diners avui utilitzant com a garantia un patrimoni que volem continuar gaudint demà té un cost, i el temps exerceix un paper fonamental.
El temps té un preu: interès compost i deute
Una de les particularitats de la hipoteca inversa apareix amb el pas del temps: com que normalment no hi ha amortitzacions periòdiques, els interessos s'acumulen i, al seu torn, generen nous interessos. El deute creix així progressivament.
Un exemple permet visualitzar-ho: si es disposessin 100.000 euros a un tipus del 6% anual, sense noves disposicions ni amortitzacions, al cap de vint anys el deute assoliria aproximadament 321.000 euros. No són les condicions d'una operació concreta, sinó una forma senzilla de mostrar l'efecte de l'interès compost.
Aquest mecanisme no és per si mateix una anomalia ni una mala praxi: és la conseqüència financera de mantenir durant anys un deute que no s'amortitza. L'important és que qui sap quant rebrà entengui també quant pot arribar a deure.
I per saber fins on pot créixer aquest deute, falta una variable impossible de conèixer per endavant: quant de temps viurem.
La gran incògnita: quant viurem?
Segons l'INE, una persona que va assolir els 65 anys el 2024 podia esperar viure, de mitjana, 21,87 anys més: 19,87 si era home i 23,64 si era dona. Les projeccions apunten que aquestes xifres continuaran augmentant.
Però l'esperança de vida és una estadística poblacional, no una data de caducitat individual. Dues persones de la mateixa edat, amb habitatges del mateix valor i operacions idèntiques, poden obtenir resultats molt diferents si una mor pocs anys després i l'altra viu 20 o 30 anys més. Les estadístiques funcionen extraordinàriament bé en grans poblacions; cada persona, en canvi, viu una sola vida.
La hipoteca inversa pot entendre's com una forma ordenada de convertir part del patrimoni acumulat durant la vida en recursos disponibles per finançar la jubilació
És aquí on la hipoteca inversa deixa de ser exclusivament una qüestió bancària i entra també en terreny actuarial. En realitat, pot entendre's com quelcom més que un crèdit garantit per un habitatge: una forma ordenada de convertir part del patrimoni acumulat durant la vida en recursos disponibles per finançar la jubilació.
Aquesta perspectiva obliga a mirar al mateix temps tres variables: quant viurem, quant costarà el deute i quin patrimoni volem preservar. També obre la porta a mecanismes asseguradors capaços d’assumir part del risc de viure més del que s’espera estadísticament. La pregunta ja no és únicament quant podem obtenir pel nostre habitatge, sinó com distribuir aquest patrimoni durant una vida la durada de la qual desconeixem.
Quan el deute passa a la següent generació
En morir el titular, o l’últim beneficiari previst en el contracte, el deute acumulat es fa exigible. Però això no significa que el banc es quedi amb l’habitatge. Els hereus reben un patrimoni en el qual conviuen un actiu, la casa, i el deute associat a ella.
Així, poden cancel·lar el deute i conservar l’habitatge, finançar-lo o vendre l’immoble i retornar el que es deu. Tampoc existeix en la Llei 41/2007 un termini general de sis mesos: la norma es refereix a l’estipulat contractualment. A més, conté una protecció rellevant: si els hereus no reemborsen els dèbits vençuts, el creditor només pot obtenir el recobrament fins on arribin els béns de l’herència.
No obstant això, darrere d’aquesta mecànica jurídica existeix un dilema intergeneracional. Durant dècades hem considerat natural preservar l’habitatge per transmetre’l als nostres fills. En canvi, la hipoteca inversa ofereix una altra possibilitat: utilitzar part d’aquest patrimoni per complementar la renda durant la jubilació. La decisió cobra especial rellevància quan les generacions joves tenen més dificultats per accedir a un habitatge i poden dependre del patrimoni familiar.
A més, un habitatge no és únicament patrimoni acumulat. Mentre hi vivim, proporciona un servei residencial que tindria un cost si haguéssim de llogar-lo en el mercat: el que econòmicament es denomina lloguer imputat. Per això, qualsevol decisió de desacumulació ha de considerar conjuntament patrimoni, renda disponible i cost d’allotjament.
No existeix una resposta vàlida per a totes les famílies. La qüestió és quina part del patrimoni volem utilitzar per viure millor i quina preservar per transmetre. La hipoteca inversa deixa així de ser únicament una decisió financera per convertir-se també en una decisió familiar.
La llei, els tribunals i les cicatrius del passat
Cal destacar que la hipoteca inversa compta amb regulació específica des de la ja esmentada Llei 41/2007. La norma contempla, entre altres requisits, que el sol·licitant i els beneficiaris tinguin 65 anys o més, siguin dependents o tinguin reconeguda una discapacitat igual o superior al 33%; que el deute sigui exigible a la defunció del prestatari o de l'últim beneficiari, i que l'habitatge estigui taxat i assegurat. També preveu la necessitat d'assessorament independent, especialment rellevant davant la complexitat del producte.
La llei conté una possibilitat poc coneguda: sota determinades condicions, les disposicions periòdiques poden destinar-se totalment o parcialment a un pla de previsió assegurat. La mateixa llei preveia, per tant, la possibilitat de combinar finançament i previsió assegurada per transformar patrimoni en renda.
La recent sentència del Suprem no ha declarat il·legal la hipoteca inversa ni l'interès compost, sinó que ha resolt sobre les clàusules d'un contracte concret
La recent jurisprudència ha tornat a posar el focus en la transparència. El juliol de 2026, el Tribunal Suprem va anul·lar la clàusula d'interessos remuneratoris d'una hipoteca inversa del 2010, després de declarar-se abusiva la que permetia capitalitzar els interessos vençuts, en considerar que no podia reconstruir-se judicialment una forma de càlcul no prevista en el contracte.
Convé precisar l'abast de la resolució: el Suprem no ha declarat il·legal la hipoteca inversa ni l'interès compost. Ha resolt sobre les clàusules d'un contracte concret. Però el cas recorda una cosa fonamental: en un producte que combina habitatge, deute, longevitat i herència, la transparència no hauria de limitar-se al compliment formal de la documentació. El client ha de comprendre també les conseqüències econòmiques del que signa.
Si sembla tenir sentit, per què els bancs no hi aposten?
Les xifres confirmen el caràcter marginal de la hipoteca inversa. El màxim històric a Espanya va ser de tot just 780 operacions el 2009. Després, el mercat pràcticament va desaparèixer i, malgrat una certa recuperació recent, continuem parlant de pocs centenars d'operacions anuals enfront d'un enorme mercat potencial.
I aquí apareix probablement una de les claus del seu escàs desenvolupament. Per al client és una decisió financera de molt llarg termini; per a les entitats, un producte que combina riscos financers, immobiliaris, jurídics i reputacionals, a més d'una comercialització especialment sensible per l'edat dels seus destinataris. La presència limitada de la gran banca ha deixat bona part del mercat en mans d'operadors especialitzats i d'algunes iniciatives conjuntes entre bancs i asseguradores.
El Banc d'Espanya hauria mantingut contactes amb entitats i altres actors per analitzar l'escàs desenvolupament de les hipoteques inverses
Però cal preguntar-se què és causa i què conseqüència: la hipoteca inversa no s'enlaira perquè els grans bancs amb prou feines hi són presents o són la seva complexitat, rendibilitat i risc reputacional els que expliquen aquesta absència?
Per això resulta significatiu el renovat interès del Banc d'Espanya. Segons les informacions publicades, el supervisor hauria mantingut contactes amb entitats i altres actors per analitzar el seu escàs desenvolupament. A falta d'informació oficial detallada, la pregunta roman oberta: què hauria de canviar perquè clients, entitats i famílies confiessin en aquest producte?
El veritable problema es pot dir confiança
Potser ens equivoquem si mesurem l'èxit de la hipoteca inversa únicament pel nombre d'operacions que se signen. Pot ser adequada per a determinades persones i inadequada per a altres. El fet important és que qui la contracti comprengui què està fent i que decideixi amb informació.
D'aquesta manera, el veritable debat no és si hem de consumir o conservar el patrimoni acumulat en el nostre habitatge, sinó com convertir part d'aquest patrimoni en benestar durant una jubilació cada vegada més llarga sense traslladar al futur riscos que el client, i moltes vegades els seus hereus, no van comprendre en signar.
Si responem a aquesta qüestió, potser la hipoteca inversa trobarà el seu espai. Si no, hi continuarà havent molt patrimoni, però poca confiança.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat