"Jo als meus fills sempre els diré que mai avalin res"

La crisi del sector immobiliari és, segurament, la imatge més viva de la greu situació econòmica que està patint el país i també el sistema financer. L'esclat de la bombolla ara fa vuit anys va coincidir amb la greu crisi econòmica mundial i va acabar amb un dels principals indicadors de la fluïdesa de l'economia espanyola, comportant greus problemes a bancs, promotors, famílies, inversors i administració pública. Ara la pregunta que molts es fan és: quin serà el nou escenari?

La mentalitat de la societat ha anat canviant al llarg dels anys i ara són pocs els que s'hipotequen amb la compra d'un pis ja que la majoria de parelles joves o noves famílies aposten abans pel lloguer, tendències que funcionen des de fa temps en altres països europeus. Un canvi d'hàbits que està influenciat també per la rigidesa de les entitats bancàries a l'hora de fer préstecs o donar crèdits a compradors o promotors. Aquests darrers anys han estat plens de problemes i de retrocés del sector, i ara només queda aprendre les lliçons que ens ha deixat aquesta crisi que encara no ha acabat.

L'esclat d'una bombolla que no tenia límits
"El sector immobiliari abans de la crisi estava desbocat per un préstec irresponsable a famílies insolvents i amb un finançament poc controlat a compradors de sòls. La banca va incendiar el bosc creant híper inflació, ja que es van posar diners en mans de qui no podia ni produir ni comprar", explica Mikel Echavarren, CEO i conseller delegat d'IREA, l'assessoria financera de SAREB, que ha ajudat en la reestructuració financera d'un volum de deute superior a 36.000 milions d'euros en 108 processos; en un acte organitzat per la patronal Cecot a Terrassa.

"Una hipoteca en mans d'una família que no la pot pagar és una arma de destrucció massiva", afegeix Echavarren, que creu que un dels problemes encara sense resoldre és el de "rebaixar les prerrogatives que té la banca en relació amb la llei hipotecaria que et permet perseguir al deutor el que resta de la seva vida".

"Les entitats financeres prestaven a llarg termini però s'endeutaven a curt termini amb hipoteques de fins a 40 anys i unes polítiques de risc suïcides", assegura Mario Blasco, president de l'Associació Professional de Gestió d'Adjudicats, apGA. Segons Blasco, el sector immobiliari va patir la "caiguda d'una bomba atòmica" amb la baixada de l'activitat d'un 90% els darrers anys. L'exemple és que a Catalunya s'iniciaven més de 120.000 habitatges anuals abans del 2007 i ara, tot i haver remuntat un 20%, no s'arriben als 10.000. Els experts confien amb la recuperació, però tenen clar que és totalment insostenible tornar al nivell de construcció d'abans basada en la gran i desbocada oferta d'habitatges.

Nous paradigmes per encarar la remuntada
Amb la crisi, els parcs immobiliaris que van quedar abandonats van passar de ser dels promotors a estar en mans de les entitats financeres. Actualment, els proveïdors de capital estranger, a través de fons d'oportunitats, controlen el 90% del capital del sector. Els bancs són ara més prudents a l'hora de fer préstecs i només ho fan amb famílies i promotors solvents.

"Les rendibilitats que volen aquests inversors provoca una pujada dels preus que anticipa una recuperació que encara tardarà en arribar", explica Echavarren, que afegeix: "Ara la banca ha tornat a descobrir que, a diferència del que passava abans, ha de finançar a aquell que pot pagar el préstec. Això ens sembla evident i ara ens fa riure, però abans no passava".

"La construcció d'oficines és més elevada que la de promoció de residències. El sector residencial continua sent molt prudent però la banca ha tornat a finançar el comprador solvent i al promotor amb un projecte raonable, cosa que fa que el sòl finalista tingui preu, hi hagi més liquiditat i un nombre de promotors més elevat, demostrant així que la recuperació està aquí i es vol quedar", assegura Echavarren. Tot i així, els promotors de nova generació sovint s'han de pagar els seus propis projectes perquè la banca no els finança.

"No obstant, la recuperació no ha arribat a les famílies que tenen incertesa i no faran grans inversions com les que feien abans. Això difícilment tornarà i tindrem un mercat que absorbirà en funció de les necessitats reals i les famílies ja no seran un mitjà d'especulació", explica Blasco.

Canviar les lleis per millorar la situació
"El sector immobiliari s'ha reestructurat però la política també ho hauria de fer amb les lleis", assegura Toni Palet, president del Gremi de Construcció del Vallès. "En els 8 anys que hem estat completament aturats, es podrien haver fet les coses d'una altra manera com per exemple finançar una mica més les empreses del sector o passar els parcs immobiliaris privats a un mercat de lloguer més assequible per a les famílies amb problemes", afegeix Palet.

"Hem vist com sovint el marc legal es pot canviar ràpidament però en el sector immobiliari no ho han fet. Si això s'apliqués posant en circulació habitatges públics o canviant els preus en règim de lloguer social, això ajudaria a moltes famílies que s'han quedat sense casa", assegura Palet. Amb la crisi econòmica, el gremi vallesà va passar de 1.300 empreses associades a 300 el 2014, però enguany ja s'han arribat a les 500. Segons Palet, aquesta xifra demostra que les empreses "es comencen a recuperar" i que el sector "està començant a sortir de la crisi".

Aprendre les lliçons del passat per mirar cap al futur
"Les administracions haurien hagut de deixar de construir pisos públics per no inflar més el mercat i comprar una mica de promoció privada per ajudar a suavitzar l'esclat de la bombolla", apunta Palet, assegurant que els pisos de protecció oficial buits haurien de començar a entrar en circulació perquè això ajudaria a recuperar el sector i, en conseqüència, "l'economia en general" amb l'augment de l'oferta laboral en l'entorn de l'àrea immobiliària. "Els polítics haurien de parlar amb la banca perquè la majoria d'administracions tenen un gran problema per pagar cada mes les hipoteques d'aquests habitatges públics", explica Palet.

"Jo als meus fills sempre els hi diré que mai avalin res. De cara al futur, és necessària una normativa legal que prohibeixi a una persona avalar a un familiar si desconeix la normativa legal", assegura Echavarren. El CEO d'IREA afegeix que les noves inversions que s'estan fent en noves construccions es centren en grans àrees metropolitanes com Barcelona o Madrid, i augura que seran capitals com aquestes les que lideraran la recuperació del sector i de l'economia espanyola. "El mercat nacional està format d'infinitats de petits mercats irregulars i en els propers anys veurem com alguns d'aquests mercats pujaran els preus amb compradors ansiosos mentre que en d'altres continuaran abaixant els preus", explica Echavarren.

"Tinc dubtes sobre si realment hem après com a societat d'aquestes experiències que hauríem d'agafar i preguntar-nos si volem que aquestes regles del joc continuïn existint o no", assegura Blasco, apuntant directament al crèdit il·limitat o a les "males praxis" a l'hora de donar crèdits a gent poc solvent. "S'ha perdut una oportunitat de tenir un parc d'habitatge social. No té sentit tenir promocions d'habitatges buits i en canvi tenir famílies sense accés a una casa; en una societat occidental i estructurada, això es pot fer millor per tal d'arribar a un equilibri normal del sector amb els drets socials, i en aquest sentit hem de fer una reflexió", conclou Blasco.