"Yo a mis hijos siempre los diré que nunca avalen nada"

La crisis del sector inmobiliario es, seguramente, la imagen más viva de la grave situación económica que está sufriendo el país y también el sistema financiero. El estallido de la burbuja ahora hace ocho años coincidió con la grave crisis económica mundial y acabó con uno de los principales indicadores de la fluidez de la economía española, comportando graves problemas a bancos, promotores, familias, inversores y administración pública. Ahora la pregunta que muchos se hacen es: cuál será el nuevo escenario?

La mentalidad de la sociedad ha ido cambiante a lo largo de los años y ahora son pocos los que se hipotecan con la compra de un piso puesto que la mayoría de parejas jóvenes o nuevas familias apuestan antes por el alquiler, tendencias que funcionan desde hace tiempos en otros países europeos. Un cambio de hábitos que está influenciado también por la rigidez de las entidades bancarias a la hora de hacer préstamos o dar créditos a compradores o promotores. Estos últimos años han sido plenos de problemas y de retroceso del sector, y ahora sólo queda aprender las lecciones que nos ha dejado esta crisis que encara no ha acabado.

El estallido de una burbuja que no tenía límites
"El sector inmobiliario antes de la crisis estaba desbocat por un préstamo irresponsable a familias insolventes y con una financiación poca controlada a compradores de suelos. La banca incendió el bosque creando híper inflación, puesto que se pusieron dinero en manso de quien no podía ni producir ni comprar", explica Mikel Echavarren, CEO y consejero delegado de IREA, la asesoría financiera de SAREB, que ha ayudado en la reestructuración financiera de un volumen de deuda superior a 36.000 millones de euros en 108 procesos; en un acto organizado por la patronal Cecot en Terrassa.

"Una hipoteca en manso de una familia que no la puede pagar es una arma de destrucción masiva", añade Echavarren, que cree que uno de los problemas todavía sin resolver es el de "rebajar las prerrogativas que tiene la banca en relación con la ley hipotecaría que te permite perseguir al deudor el que resta de su vida".

"Las entidades financieras prestaban a largo plazo pero se endeudaban a corto plazo con hipotecas de hasta 40 años y unas políticas de riesgo suicidas", asegura Mario Blasco, presidente de la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados, apGA. Según Blasco, el sector inmobiliario sufrió la "caída de una bomba atómica" con la bajada de la actividad de un 90% los últimos años. El ejemplo es que en Cataluña se iniciaban más de 120.000 viviendas anuales antes del 2007 y ahora, a pesar de haber remontado un 20%, no se llegan a los 10.000. Los expertos confían con la recuperación, pero tienen claro que es totalmente insostenible volver al nivel de construcción de antes basada en la grande y desbocada oferta de viviendas.

Nuevos paradigmas para encarar la remontada
Con la crisis, los parques inmobiliarios que quedaron abandonados pasaron de ser de los promotores a estar en manso de las entidades financieras. Actualmente, los proveedores de capital extranjero, a través de fondo de oportunidades, controlan el 90% del capital del sector. Los bancos son ahora más prudentes a la hora de hacer préstamos y sólo lo hacen con familias y promotores solventes.

"Las rentabilidades que quieren estos inversores provoca una subida de los precios que anticipa una recuperación que todavía tardará al llegar", explica Echavarren, que añade: "Ahora la banca ha vuelto a descubrir que, a diferencia del que pasaba antes, tiene que financiar a aquel que puede pagar el préstamo. Esto nos parece evidente y ahora nos da risa, pero antes no pasaba".

"La construcción de oficinas es más elevada que la de promoción de residencias. El sector residencial continúa siendo muy prudente pero la banca ha vuelto a financiar el comprador solvente y al promotor con un proyecto razonable, cosa que hace que el suelo finalista tenga precio, haya más liquidez y un número de promotores más elevado, demostrando así que la recuperación está aquí y se quiere quedar", asegura Echavarren. Aún así, los promotores de nueva generación a menudo se tienen que pagar sus propios proyectos porque la banca no los financia.

"No obstante, la recuperación no ha llegado a las familias que tienen incertidumbre y no harán grandes inversiones como las que hacían antes. Esto difícilmente volverá y tendremos un mercado que absorberá en función de las necesidades reales y las familias ya no serán un medio de especulación", explica Blasco.

Cambiar las leyes para mejorar la situación
"El sector inmobiliario se ha reestructurado pero la política también lo tendría que hacer con las leyes", asegura Toni Palet, presidente del Gremio de Construcción del Vallès. "En los 8 años que hemos sido completamente parados, se podrían haber hecho las cosas de otro modo como por ejemplo financiar algo más las empresas del sector o pasar los parques inmobiliarios privados a un mercado de alquiler más asequible para las familias con problemas", añade Palet.

"Hemos visto como a menudo el marco legal se puede cambiar rápidamente pero en el sector inmobiliario no lo han hecho. Si esto se aplicara poniendo en circulación viviendas públicas o cambiando los precios en régimen de alquiler social, esto ayudaría a muchas familias que se han quedado sin casa", asegura Palet. Con la crisis económica, el gremio vallesà pasó de 1.300 empresas asociadas a 300 el 2014, pero este año ya se han llegado a las 500. Según Palet, esta cifra demuestra que las empresas "se empiezan a recuperar" y que el sector "está empezando a salir de la crisis".

Aprender las lecciones del pasado para mirar hacia el futuro
"Las administraciones habrían tenido que dejar de construir pisos públicos para no hinchar más el mercado y comprar un poco de promoción privada para ayudar a suavizar el estallido de la burbuja", apunta Palet, asegurando que los pisos de protección oficial vacíos tendrían que empezar a entrar en circulación porque esto ayudaría a recuperar el sector y, en consecuencia, "la economía en general" con el aumento de la oferta laboral en el entorno del área inmobiliaria. "Los políticos tendrían que hablar con la banca porque la mayoría de administraciones tienen un gran problema para pagar cada mes las hipotecas de estas viviendas públicas", explica Palet.

"Yo a mis hijos siempre se los diré que nunca avalen nada. De cara al futuro, es necesaria una normativa legal que prohíba a una persona avalar a un familiar si desconoce la normativa legal", asegura Echavarren. El CEO de IREA añade que las nuevas inversiones que se están haciendo en nuevas construcciones se centran en grandes áreas metropolitanas como Barcelona o Madrid, y augura que serán capitales como estas las que liderarán la recuperación del sector y de la economía española. "El mercado nacional está formado de infinidades de pequeños mercados irregulares y en los próximos años veremos como algunos de estos mercados subirán los precios con compradores ansiosos mientras que en otros continuarán bajando los precios", explica Echavarren.

"Tengo dudas sobre si realmente hemos aprendido como sociedad de estas experiencias que tendríamos que coger y preguntarnos si queremos que estas reglas del juego continúen existiendo o no", asegura Blasco, apuntando directamente en el crédito ilimitado o a las "malas praxis" a la hora de dar créditos a gente poco solvente. "Se ha perdido una oportunidad de tener un parque de vivienda social. No tiene sentido tener promociones de viviendas vacíos y en cambio tener familias sin acceso a una casa; en una sociedad occidental y estructurada, esto se puede hacer mejor para llegar a un equilibrio normal del sector con los derechos sociales, y en este sentido tenemos que hacer una reflexión", concluye Blasco.