La discussió sobre el mercat de lloguer d'habitatge i el de la construcció estan íntimament lligats. En l'últim article sobre el tema vaig fer un repàs als fonamentals del mercat de la construcció. L'estancament de l'estoc d'habitatge és clarament la variable primària -juntament amb la taxa d'ocupació- que pressiona els preus del lloguer cap amunt. Ara bé, abans de fer un repàs a quin tipus d'intervenció pública es pot fer cal donar una ullada al mercat de compravenda.
El motiu és que aquest és el nexe entre el mercat de lloguer i el de construcció:
El gràfic ens dóna una doble informació útil. El total d'habitatges de compravenda equival a la suma entre nous i usats que, alhora, equival a la suma entre lliures i protegits. El gràfic ens diu que A) l'estoc d'habitatges no creix perquè no es construeix i, alhora, no es venen habitatges nous.
Malgrat que en termes de compravenda d'habitatges les dades mostren una bona recuperació, les dades hipotecàries -en valor- ens diuen que, malgrat que aquest 2017 és el millor any des de 2012, encara som lluny de l'any 2011. El motiu no és altre que no es signen hipoteques d'habitatges nous. Aquesta demanda d'habitatge nou va al mercat d'habitatge usat i afegeix tensió als preus que, alhora, fa augmentar el preu del lloguer. Si hi afegim la demanda turística, l'excés de demanda que plana sobre l'habitatge usat és monumental. No és pas estrany que els preus del lloguer i l'habitatge usat estiguin pels núvols.
El motiu pel qual no es construeixen habitatges no és obvi. Si la demanda hi és -com hem vist-, no té massa sentit que no siguin els bancs els màxims interessats en què es construeixin habitatges. Com vaig explicar en l'últim article, el grau d'aversió al risc és important per entendre les decisions que prenen primer els bancs, i després els seus clients. El principal motiu pel qual no es construeix és senzillament per la política monetària, concretament la política macroprudencial del Banc d'Espanya. La política macroprudencial no és altra cosa que un conjunt d'indicadors financers que es tradueixen en ordres concretes del Banc Central als bancs.
Pel que fa a la construcció, els bancs tenen prohibit finançar constructores fins que aquestes han venut un percentatge determinat dels habitatges que volen construir. Així doncs, les constructores no aconsegueixen crèdit bancari si no venen per avançat. Aquesta mesura fou introduïda per compensar l'alta morositat de les constructores que es tradueixen en pèrdues constants per al sector bancari; morositat que no baixarà mai si no es facilita que les constructores construeixin i venguin habitatges. Un peix que es mossega la cua.
Pel que fa als clients, aquests canvis profunds en el mercat d'habitatge s'han traduït en canvis profunds en els costums de les famílies que s'hipotequen:
A partir de l'any 2015 les hipoteques d'interès fix comencen a guanyar quota de mercat. Hom pot pensar que l'aversió al risc torna a fer acte de presència però és just al contrari. El motiu és que el gener de 2015 el BCE va començar el seu programa de compres de deute públic, compres que asseguren que els tipus d'interès romandran baixos durant molt de temps. És per aquest motiu que la decisió racional és hipotecar-se en tipus d'interès fix: si els tipus pugen, estàs cobert; si baixen molt, més pots renegociar la hipoteca sota amenaça d'endur-te-la a un altre banc.
En canvi, si els tipus són elevats, el racional és hipotecar-se a tipus variable perquè la lògica inversa és la que domina. Aquesta explosió del tipus d'interès fix és un senyal molt clar sobre la normalització de la demanda d'habitatge, així que el problema a resoldre -el canal a restablir- és el de la construcció d'habitatge.
En aquest aspecte hom pot pensar que el sector públic ha de construir el que el sector privat no pot fer:
El gràfic mostra la dependència dels tipus hipotecaris de mercat del rendiment del bo de deute sobirà espanyol a 10 anys. Fins a 2012, l'escalada del rendiment (el yield) -que va acabar amb una crisi sobirana de deute- per sobre del tipus hipotecari de mercat va disparar l'aversió al risc. És per això que el juliol de 2012 Mario Draghi va dir les seves famoses paraules –"Whatever it takes..."- que va retornar la confiança als mercats i va permetre tirar avall el yield dels països perifèrics de l'eurozona -entre ells Espanya- com es pot apreciar clarament al gràfic. Justament quan el rendiment del bo cau per sota del tipus hipotecari més baix, els tipus hipotecaris per fi comencen a caure. La recuperació econòmica era una qüestió de temps. A mesura que el bo cau, els tipus hipotecaris també cauen i el diferencial entre tipus fix i variables es va tancant progressivament. Es pot dir que el 1r trimestre de 2016 l'aversió al risc ja és història.
Quines polítiques públiques són les més adients? Aquelles que siguin menys intensives en crèdit bancari. Per exemple, construir habitatge públic és correcte si i només si es fa a càrrec del pressupost ordinari i no a cop de crèdit bancari; si això no és possible, es pot demanar finançament al Banc Europeu d'Inversió o a l'Institut Català de Finances però el rellevant és que les constructores no abusin de crèdit bancari. Minimitzar el cost en termes de crèdit bancari alleuja la limitació d'accés al crèdit que pateixen les constructores. Aquest és, en definitiva, l'objectiu primari que cal afrontar per aconseguir augmentar l'estoc d'habitatge.
La segona cosa que el sector públic pot fer és no neutralitzar les seves pròpies polítiques. Intentar estabilitzar els preus immobiliaris és incompatible amb fer la línia 9, el tramvia o cobrir la Diagonal. És el pa de cada dia: crear problemes crea incentius perversos per a resoldre'ls.