La discusión sobre el mercado de alquiler de vivienda y el de la construcción están íntimamente ligados. En el último artículo sobre el tema hice un repaso a los fundamentales del mercado de la construcción. El estancamiento del stock de vivienda es claramente la variable primaria -junto con la tasa de ocupación- que presiona los precios del alquiler hacia arriba. Ahora bien, antes de hacer un repaso a qué tipo de intervención pública se puede hacer hay que dar un vistazo al mercado de compraventa.
El motivo es que este es el nexo entre el mercado de alquiler y el de construcción:
El gráfico nos da una doble información útil. El total de viviendas de compraventa equivale a la suma entre nuevos y usados que, a la vez, equivale a la suma entre libras y protegidos. El gráfico nos dice que A) el stock de viviendas no crece porque no se construye y, a la vez, no se venden viviendas nuevas.
A pesar de que en términos de compraventa de viviendas los datos muestran una buena recuperación, los datos hipotecarios -en valor- nos dicen que, a pesar de que este 2017 es el mejor año desde 2012, todavía somos lejos del año 2011. El motivo no es otro que no se firman hipotecas de viviendas nuevas. Esta demanda de vivienda nueva va al mercado de vivienda usada y añade tensión a los precios que, a la vez, hace aumentar el precio del alquiler. Si añadimos la demanda turística, el exceso de demanda que llanura sobre la vivienda usada es monumental. No es paso extraño que los precios del alquiler y la vivienda usada estén por las nubes.
El motivo por el cual no se construyen viviendas no es obvio. Si la demanda está -cómo hemos visto-, no tiene demasiado sentido que no sean los bancos los máximos interesados en que se construyan viviendas. Cómo expliqué en el último artículo, el grado de aversión al riesgo es importante para entender las decisiones que toman primero los bancos, y después sus clientes. El principal motivo por el cual no se construye es sencillamente por la política monetaria, concretamente la política macroprudencial del Banco de España. La política macroprudencial no es otra cosa que un conjunto de indicadores financieros que se traducen en órdenes concretas del Banco Central a los bancos.
En cuanto a la construcción, los bancos tienen prohibido financiar constructoras hasta que estas han vendido un porcentaje determinado de las viviendas que quieren construir. Así pues, las constructoras no consiguen crédito bancario si no venden por avanzado. Esta medida fue introducida para compensar el alta morosidad de las constructoras que se traducen en pérdidas constantes para el sector bancario; morosidad que no bajará nunca si no se facilita que las constructoras construyan y vendan viviendas. Un pescado que se muerde la cola.
En cuanto a los clientes, estos cambios profundos en el mercado de vivienda se han traducido en cambios profundos en las costumbres de las familias que se hipotecan:
A partir del año 2015 las hipotecas de interés fijo empiezan a ganar cuota de mercado. Se puede pensar que la aversión al riesgo vuelve a hacer acto de presencia pero es justo al contrario. El motivo es que el enero de 2015 el BCE empezó su programa de compras de deuda pública, compras que aseguran que los tipos de interés permanecerán bajos durante mucho tiempo. Es por este motivo que la decisión racional es hipotecarse en tipo de interés fijo: si los tipos suben, estás cubierto; si bajan mucho, más puedes renegociar la hipoteca bajo amenaza de llevártela en otro banco.
En cambio, si los tipos son elevados, el racional es hipotecarse a tipo variable porque la lógica inversa es la que domina. Esta explosión del tipo de interés fijo es una señal muy clara sobre la normalización de la demanda de vivienda, así que el problema a resolver -el canal a restablecer- es el de la construcción de vivienda.
En este aspecto se puede pensar que el sector público tiene que construir el que el sector privado no puede hacer:
El gráfico muestra la dependencia de los tipos hipotecarios de mercado del rendimiento del bono de deuda soberana español a 10 años. Hasta 2012, la escalada del rendimiento (el yield) -que acabó con una crisis soberana de deuda- por encima del tipo hipotecario de mercado disparó la aversión al riesgo. Es por eso que el julio de 2012 Mario Draghi dijo sus famosas palabras –"Whatever it takes..."- que devolvió la confianza a los mercados y permitió echar abajo el yield de los países periféricos de la eurozona -entre ellos España- cómo se puede apreciar claramente al gráfico. Justamente cuando el rendimiento del bono cae por debajo del tipo hipotecario más bajo, los tipos hipotecarios por fin empiezan a caer. La recuperación económica era una cuestión de tiempo. A medida que la buena madriguera, los tipos hipotecarios también caen y el diferencial entre tipo fijo y variables se va cerrando progresivamente. Se puede decir que el 1r trimestre de 2016 la aversión al riesgo ya es historia.
Qué políticas públicas son las más adecuadas? Aquellas que sean menos intensivas en crédito bancario. Por ejemplo, construir vivienda pública es correcto si y sólo si se hace a cargo del presupuesto ordinario y no a golpe de crédito bancario; si esto no es posible, se puede pedir financiación en el Banco Europeo de Inversión o al Instituto Catalán de Finanzas pero el relevante es que las constructoras no abusen de crédito bancario. Minimizar el coste en términos de crédito bancario alivia la limitación de acceso al crédito que sufren las constructoras. Este es, en definitiva, el objetivo primario que hay que afrontar para conseguir aumentar el stock de vivienda.
La segunda cosa que el sector público puede hacer es no neutralizar sus propias políticas. Intentar estabilizar los precios inmobiliarios es incompatible con hacer la línea 9, el tranvía o cubrir la Diagonal. Es el pan de cada día: crear problemas crea incentivos perversos para resolverlos.