El parc d’habitatges en lloguer de la ciutat de Barcelona que tenen dipositada fiança a l’Institut Català del Sòl (Incasòl) ha crescut un 116,4%, en el període entre el 31 de desembre de 2009 (106.018 habitatges) i el mateix dia del 2023 (229.405 habitatges). El nombre de fiances vigents ha crescut any rere any, excepte l’any 2020, marcat per la pandèmia de la covid-19. El 2023 només un 11,6% dels habitatges de lloguer van acabar contracte i es van tornar a llogar. Hi va haver menys nous contractes, però un increment global del parc: el saldo entre nous contractes i contractes extingits va augmentar lleugerament en un 1,9%.
Aquests són alguns dels principals resultats del laboratori Els contractes de lloguer a la ciutat de Barcelona. 2010-2023 presentat per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB). Un treball que té per objectiu millorar el coneixement del mercat de lloguer a partir de la informació disponible en el registre de fiances de l’Incasòl.
El laboratori analitza l’índex de rotació, que indica els habitatges de lloguer que durant l’any deixen d’estar ocupats pels antics inquilins i potencialment poden tornar a entrar al mercat. Aquest indicador ha oscil·lat entre un màxim del 25,5% els anys 2013 i 2018, fins als mínims enregistrats l’any 2016 i en els darrers dos anys: 17,8% en el 2022 i 11,6% en el 2023. Aquesta xifra és la més baixa de la sèrie històrica i té una estreta relació amb l’augment de la durada dels contractes produïda el 2019.
El 2023 només un 11,6% dels habitatges de lloguer van acabar contracte i es van tornar a llogar
A finals del 2023, dels contractes vigents, el 76,3% estan sotmesos a la modificació de la LAU de l’any 2019 que va establir unes durades mínimes dels contractes de 5 anys, si el propietari és persona física, i de 7 anys, si és persona jurídica. Així doncs, la reducció de la rotació, que té la seva contrapartida amb un increment de l’estabilitat residencial de les llars, és la principal raó que explica que durant el 2023 hagin disminuït els nous contractes de lloguer (-37,6%), mentre que al mateix temps ha augmentat el parc en lloguer a la ciutat (+ 1,9%).
El laboratori analitza en profunditat l’evolució dels contractes de lloguer per períodes temporals. El període amb l’augment més intens del parc de lloguer es va produir entre el 2009 i el 2013, amb creixements interanuals sempre per sobre del 6,4%, amb dos pics del 8,9% i del 12,2%. És el període posterior al boom immobiliari, amb grans canvis de llars propietàries a llogateres i traspàs cap al lloguer de parc construït per a la venda. Aquest creixement es va consolidar entre els anys 2014 i 2016, quan es va mantenir un increment notable del parc de lloguer a la ciutat de Barcelona (entre el 6,4% i el 8,4%).
El període 2022-2023 es caracteritza per un creixement més moderat del parc d’habitatges amb lloguer
Durant el període 2017-2020, es noten els efectes de la reducció de la durada mínima dels contractes a tres anys propiciat per la Llei 4/2013, amb augments en la rotació fins al 25,5% de l’any 2018, i increment de la inestabilitat residencial de les llars. L’any 2021, a conseqüència de la dinamització post-recessió de l’any 2020 i, malgrat la llei de contenció de rendes, es va registrar l’increment més gran del nombre de nous contractes de tota la sèrie temporal estudiada, amb 59.000 (+29%), degut en part, també, al manteniment d’una alta rotació, del 23,1%.
Finalment, el període 2022-2023, ja marcat pel reial decret llei 7/2019, que augmenta les durades mínimes dels contractes a 5 i 7 anys, es caracteritza per un creixement més moderat del parc d’habitatges amb lloguer, degut, en part, a la menor rotació, que assegura alhora una major estabilitat de les llars en el seu habitatge.