El parque de viviendas en alquiler de la ciudad de Barcelona que tienen depositada fianza en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) ha crecido un 116,4% en el período entre el 31 de diciembre de 2009 (106.018 viviendas) y el mismo día de 2023 (229.405 viviendas). El número de fianzas vigentes ha crecido año tras año, excepto en 2020, marcado por la pandemia de la covid-19. En 2023, solo un 11,6% de las viviendas de alquiler finalizaron contrato y se volvieron a alquilar. Hubo menos nuevos contratos, pero un incremento global del parque: el saldo entre nuevos contratos y contratos extinguidos aumentó ligeramente en un 1,9%.
Estos son algunos de los principales resultados del laboratorio Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023 presentado por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB). Un trabajo que tiene por objetivo mejorar el conocimiento del mercado de alquiler a partir de la información disponible en el registro de fianzas del Incasòl.
El laboratorio analiza el índice de rotación, que indica las viviendas de alquiler que durante el año dejan de estar ocupadas por los antiguos inquilinos y potencialmente pueden volver a entrar al mercado. Este indicador ha oscilado entre un máximo del 25,5% en los años 2013 y 2018, hasta los mínimos registrados en el año 2016 y en los últimos dos años: 17,8% en 2022 y 11,6% en 2023. Esta cifra es la más baja de la serie histórica y tiene una estrecha relación con el aumento de la duración de los contratos producido en 2019.
En 2023, solo un 11,6% de las viviendas de alquiler finalizaron contrato y se volvieron a alquilar
A finales de 2023, de los contratos vigentes, el 76,3% están sujetos a la modificación de la LAU del año 2019, que estableció unas duraciones mínimas de los contratos de 5 años si el propietario es persona física, y de 7 años si es persona jurídica. Así pues, la reducción de la rotación, que tiene su contrapartida en un incremento de la estabilidad residencial de los hogares, es la principal razón que explica que durante 2023 hayan disminuido los nuevos contratos de alquiler (-37,6%), mientras que al mismo tiempo ha aumentado el parque en alquiler en la ciudad (+1,9%).
El laboratorio analiza en profundidad la evolución de los contratos de alquiler por períodos temporales. El período con el aumento más intenso del parque de alquiler se produjo entre 2009 y 2013, con crecimientos interanuales siempre por encima del 6,4%, con dos picos del 8,9% y del 12,2%. Es el período posterior al boom inmobiliario, con grandes cambios de hogares propietarios a inquilinos y traspaso hacia el alquiler de parque construido para la venta. Este crecimiento se consolidó entre los años 2014 y 2016, cuando se mantuvo un incremento notable del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona (entre el 6,4% y el 8,4%).
El periodo 2022-2023 se caracteriza por un crecimiento más moderado del parque de viviendas con alquiler
Durante el período 2017-2020, se notan los efectos de la reducción de la duración mínima de los contratos a tres años propiciada por la Ley 4/2013, con aumentos en la rotación hasta el 25,5% en 2018, e incremento de la inestabilidad residencial de los hogares. En 2021, a consecuencia de la dinamización post-recesión de 2020 y, a pesar de la ley de contención de rentas, se registró el mayor incremento del número de nuevos contratos de toda la serie temporal estudiada, con 59.000 (+29%), debido en parte, también, al mantenimiento de una alta rotación, del 23,1%.
Finalmente, el período 2022-2023, ya marcado por el real decreto ley 7/2019, que aumenta las duraciones mínimas de los contratos a 5 y 7 años, se caracteriza por un crecimiento más moderado del parque de viviendas en alquiler, debido, en parte, a la menor rotación, que asegura a su vez una mayor estabilidad de los hogares en su vivienda.