Ben esperonats es mostraven a principis de 2025 els analistes de CBRE, l’empresa de serveis financers i immobiliaris, i sembla que un cop entrada la tardor les seves expectatives es compliran. La inversió immobiliària a l’estat espanyol ha assolit els 12.900 milions d’euros fins al setembre del 2025, una xifra que representa un 44% per sobre de la mitjana dels últims deu anys. Es tracta del tercer millor registre històric, només superat pels exercicis excepcionals del 2018 i del 2022.
Barcelona concentra el 18% del total estatal, una dada que la situa com la quarta ciutat europea preferida pels inversors internacionals, segons la European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE. L’ascens és notable -del setè lloc al quart en només un any-, tot i que encara per sota de Madrid, que lidera amb un 33% del volum total i escala fins a la segona posició europea.
En conjunt, les dues capitals sumen més de la meitat de la inversió immobiliària de tot l’Estat, fet que ha deixat un 37% per a ubicacions secundàries, en línia amb la mitjana dels darrers cinc anys (38%) i molt per sobre del 27% registrat abans de la pandèmia (entre el 2015 i 2019). D’aquestes ubicacions secundàries destaquen la Comunitat Valenciana -amb un 8% de la inversió- i les Illes Canàries, que arriben al 5%. Ambdues representen prop d’un terç de la inversió en ubicacions secundàries.
Barcelona concentra el 18% del total estatal, una dada que la situa com la quarta ciutat europea preferida pels inversors internacionals
La mateixa consultora anticipa una major activitat inversora durant el darrer trimestre de l’any i ha elevat la seva previsió de creixement fins al 20%, fet que situaria el volum total per sobre dels 16.800 milions d’euros, en comparació amb els 14.000 milions assolits el 2024. Aquesta xifra podria augmentar encara més si es tanquen algunes de les operacions corporatives actualment en curs, seguint la tendència ascendent dels últims mesos. Ara bé, aquest optimisme contrasta amb el parer de Miriam Goicoechea, cap de recerca a Iberia de CBRE, qui alerta que “el principal risc continua sent l’elevada incertesa en la política econòmica global i les tensions geopolítiques”.
Els sectors que marquen tendència en el mapa inversor
El 64% de la inversió es concentra en els sectors residencials, hotelers, comercials, de salut i d'oficines. El residencial -conegut internacionalment com a living- s’ha convertit en el principal pol d’atracció, amb més de 3.750 milions d’euros invertits fins al mes de setembre, el 29% del total. Madrid concentra el 42% d’aquest volum, seguida de Barcelona (15%) i València (8%).
El sector residencial s’ha convertit en el principal pol d’atracció, amb més de 3.750 milions d’euros invertits fins al mes de setembre
En paral·lel, i amb més de 2.600 milions d’euros transaccionats, el sector hoteler representa el 20% de la inversió total i registra el segon millor primer semestre dels darrers vuit anys. Predominen els establiments de quatre i cinc estrelles (76% del volum), però també creix l’interès pels hotels econòmics, que ja concentren el 15% de la inversió. El segment vacacional recupera protagonisme, amb el 57% del capital destinat a zones turístiques. La polarització entre luxe i baix cost conviu amb una clara aposta pel turisme de destí, especialment en territoris insulars i costaners.
El sector retail consolida la seva posició com a tercer en volum d’inversió amb més de 1.935 milions d’euros, un 15% del total i un creixement interanual del 15%, impulsat per grans operacions en centres comercials i un interès creixent del capital internacional. D'altra banda, els sectors de salut (healthcare) i alternatius mantenen el ritme, amb més de 1.900 milions invertits. D'entre les operacions destacades hi ha la compra del grup de residències per a gent gran Vitalia, aprovada aquest mes d'octubre per la Comissió Nacional dels Mercats i la Competència (CNMC) i feta per part de les gestores StepStone i Greykite, en una acció valorada en 1.500 milions d'euros.
Pel que fa a les oficines, el volum supera els 1.600 milions d’euros, i un augment de les adquisicions per canvi d’ús o per ús propi. Finalment, el sector industrial i logístic mostra signes clars de reactivació, amb 1.064 milions d’euros invertits, un 18% més que l’any anterior. Aquesta reactivació també es reflecteix en el mercat català.
Segons l’Informe del mercat logístic a Catalunya publicat per la immobiliària Forcadell, la contractació de superfície logística durant el tercer trimestre de 2025 ha assolit 126.182 metres quadrats, la qual cosa confirma la resiliència del sector en un context, diuen, "d’incertesa macroeconòmica". La consultora alerta que la xifra representa una caiguda del 51% respecte al rècord històric del 2024, en què el volum anual acumulat va ser de 434.008 metres quadrats, però assegura que es manté estable amb l’any anterior, fet que evidencia una normalització del ritme d’absorció.
El perfil, estatal i corporatiu
El perfil inversor del sector immobiliari ha fet un gir notable aquest 2025. A tancament del tercer trimestre, el capital institucional ha guanyat terreny a pas de gegant i ha passat del 7% al 17% en només dotze mesos. El combustible d'aquest salt se l'han endut les grans operacions corporatives, que han mogut prop de 3.000 milions d’euros, gairebé el doble del que s’ha invertit, de mitjana, cada any durant el darrer lustre.
N'és un bon exemple el sector immologístic català, que ha presentat un fort interès inversor durant el tercer trimestre. Segons Forcadell, les operacions tancades durant aquest període -com ara el lloguer de més de 40.000 m² a la tercera corona de Barcelona, i dos projectes clau en mà a la primera i segona corones, de 9.000 m² i 18.000 m², respectivament- anticipen la possible transacció de diversos portafolis en els pròxims mesos.
Les grans operacions corporatives han mogut prop de 3.000 milions d’euros, gairebé el doble del que s’ha invertit, de mitjana, cada any durant el darrer lustre
Pel que fa a la procedència del perfil inversor, el segell estatal marca territori, concretament el 50% de la inversió total, molt per davant dels Estats Units (17%) i el Canadà (8%). Si ens centrem només en inversió no corporativa, el pes del capital espanyol s’enfila fins al 59%, seguit dels estatunidencs (12%), francesos (8%) i britànics (6%), en línia amb la tendència dels darrers anys.
Barcelona i Madrid, epicentres d’una nova geografia empresarial
Però la concentració immobiliària no només es mesura en capital o en perfil inversor, també ho fa en localització. Segons la darrera Enquesta Europea d’Ocupants d’Oficines de CBRE, Espanya lidera el rànquing europeu en preferència per les ubicacions cèntriques -els anomenats districtes financers (Central Business Districts)- amb un 67% de les empreses que prioritzen traslladar-s’hi en els pròxims tres anys. La mitjana europea se situa en el 47%.
Un 67% de les empreses de l'estat espanyol prioritzen traslladar-se al centre en els pròxims tres anys
Aquesta aposta pel cor urbà reforça el protagonisme de zones com el districte 22@ i la Diagonal de Barcelona, o la Castellana i Cuatro Torres a Madrid, que concentren la demanda d’oficines d’alta qualitat. Tanmateix, el desig topa amb la realitat. Malgrat que les empreses busquin espais que sedueixin el talent, amb bona connectivitat i serveis, més de la meitat de les que planegen aquesta mudança reconeixen dificultats per trobar actius d’alta qualitat. La sobrecontracció del mercat ha reduït l’oferta disponible, i això fa que l’opció de quedar-se guanyi força, alhora que emergeixen alternatives perifèriques com a resposta a la pressió del centre.
Una lectura que també comparteix Forcadell, que apunta a un trimestre excepcional en el mercat d’oficines de Barcelona, però detecta una lleugera tendència a la baixa, amb una taxa del 12,5% i quatre trimestres consecutius de reducció. El 22@ concentra l'oferta més gran (prop del 38%), mentre que el CBD presenta la més limitada (menys del 3%), sense previsió de noves incorporacions a mitjà o curt termini.
Ara bé, el treball híbrid hi afegeix complexitat: tot i que el 54% de les empreses volen que els seus equips vagin a l’oficina tres dies o més per setmana, només el 42% ho aconsegueix. En sectors com el financer, la bretxa és encara més gran, perquè malgrat el 61% de les companyies reclamin més de tres dies presencials a la setmana, només un 32% ho pot realitzar. No obstant això, el 47% de les companyies europees esperen un augment de l’assistència en els pròxims mesos.
Tal com apunta Iñigo Enrich, director d’Oficines de CBRE a l’estat espanyol, “el futur de les oficines es juga als centres de negoci, on conflueixen talent, innovació i connectivitat”. El repte? Assegurar espais de màxima qualitat que impulsin la competitivitat empresarial i la vitalitat urbana. En aquest escenari, Barcelona no només concentra capital, sinó que aspira a concentrar activitat.
L'any de "consolidació"
En definitiva, si el 2024 va ser batejat com “l’any de la recuperació”, el 2025 confirma la tendència i, de moment i amb cautela, es reafirma com “l’any de la consolidació” del mercat immobiliari. En paraules de CBRE, “el sector continua sent atractiu”.
Barcelona i Madrid concentren més de la meitat del capital invertit, i malgrat que encara no disposem de l'informe de Catalunya per desgranar-lo amb detall, les estimacions i resultats globals apunten que la capital catalana s’emporta bona part del pastís.