Muy esperanzados se mostraban a principios de 2025 los analistas de CBRE, la empresa de servicios financieros e inmobiliarios, y parece que una vez entrado el otoño sus expectativas se cumplirán. La inversión inmobiliaria en el estado español ha alcanzado los 12.900 millones de euros hasta septiembre de 2025, una cifra que representa un 44% por encima de la media de los últimos diez años. Se trata del tercer mejor registro histórico, solo superado por los ejercicios excepcionales de 2018 y de 2022.
Barcelona concentra el 18% del total estatal, un dato que la sitúa como la cuarta ciudad europea preferida por los inversores internacionales, según la European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE. El ascenso es notable -del séptimo lugar al cuarto en solo un año-, aunque todavía por debajo de Madrid, que lidera con un 33% del volumen total y escala hasta la segunda posición europea.
En conjunto, las dos capitales suman más de la mitad de la inversión inmobiliaria de todo el Estado, hecho que ha dejado un 37% para ubicaciones secundarias, en línea con la media de los últimos cinco años (38%) y muy por encima del 27% registrado antes de la pandemia (entre 2015 y 2019). De estas ubicaciones secundarias destacan la Comunidad Valenciana -con un 8% de la inversión- y las Islas Canarias, que alcanzan el 5%. Ambas representan cerca de un tercio de la inversión en ubicaciones secundarias.
Barcelona concentra el 18% del total estatal, un dato que la sitúa como la cuarta ciudad europea preferida por los inversores internacionales
La misma consultora anticipa una mayor actividad inversora durante el último trimestre del año y ha elevado su previsión de crecimiento hasta el 20%, lo que situaría el volumen total por encima de los 16.800 millones de euros, en comparación con los 14.000 millones alcanzados en 2024. Esta cifra podría aumentar aún más si se cierran algunas de las operaciones corporativas actualmente en curso, siguiendo la tendencia ascendente de los últimos meses. Ahora bien, este optimismo contrasta con la opinión de Miriam Goicoechea, jefa de investigación en Iberia de CBRE, quien alerta de que “el principal riesgo sigue siendo la elevada incertidumbre en la política económica global y las tensiones geopolíticas”.
Los sectores que marcan tendencia en el mapa inversor
El 64% de la inversión se concentra en los sectores residenciales, hoteleros, comerciales, de salud y de oficinas. El residencial -conocido internacionalmente como living- se ha convertido en el principal polo de atracción, con más de 3.750 millones de euros invertidos hasta el mes de septiembre, el 29% del total. Madrid concentra el 42% de este volumen, seguida de Barcelona (15%) y Valencia (8%).
El sector residencial se ha convertido en el principal polo de atracción, con más de 3.750 millones de euros invertidos hasta el mes de septiembre
En paralelo, y con más de 2.600 millones de euros transaccionados, el sector hotelero representa el 20% de la inversión total y registra el segundo mejor primer semestre de los últimos ocho años. Predominan los establecimientos de cuatro y cinco estrellas (76% del volumen), pero también crece el interés por los hoteles económicos, que ya concentran el 15% de la inversión. El segmento vacacional recupera protagonismo, con el 57% del capital destinado a zonas turísticas. La polarización entre lujo y bajo coste convive con una clara apuesta por el turismo de destino, especialmente en territorios insulares y costeros.
El sector retail consolida su posición como tercero en volumen de inversión con más de 1.935 millones de euros, un 15% del total y un crecimiento interanual del 15%, impulsado por grandes operaciones en centros comerciales y un interés creciente del capital internacional. Por otro lado, los sectores de salud (healthcare) y alternativos mantienen el ritmo, con más de 1.900 millones invertidos. De entre las operaciones destacadas está la compra del grupo de residencias para ancianos Vitalia, aprobada este mes de octubre por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y realizada por parte de las gestoras StepStone y Greykite, en una acción valorada en 1.500 millones de euros.
En cuanto a las oficinas, el volumen supera los 1.600 millones de euros, con un aumento de las adquisiciones por cambio de uso o para uso propio. Finalmente, el sector industrial y logístico muestra signos claros de reactivación, con 1.064 millones de euros invertidos, un 18% más que el año anterior. Esta reactivación también se refleja en el mercado catalán.
Según el Informe del mercado logístico en Catalunya publicado por la inmobiliaria Forcadell, la contratación de superficie logística durante el tercer trimestre de 2025 ha alcanzado 126.182 metros cuadrados, lo cual confirma la resiliencia del sector en un contexto, dicen, "de incertidumbre macroeconómica". La consultora alerta de que la cifra representa una caída del 51% respecto al récord histórico de 2024, en el que el volumen anual acumulado fue de 434.008 metros cuadrados, pero asegura que se mantiene estable con el año anterior, hecho que evidencia una normalización del ritmo de absorción.
El perfil, estatal y corporativo
El perfil inversor del sector inmobiliario ha dado un giro notable este 2025. Al cierre del tercer trimestre, el capital institucional ha ganado terreno a pasos agigantados y ha pasado del 7% al 17% en solo doce meses. El combustible de este salto se lo han llevado las grandes operaciones corporativas, que han movido cerca de 3.000 millones de euros, casi el doble de lo que se ha invertido, de media, cada año durante el último lustro.
Un buen ejemplo de ello es el sector inmobiliario catalán, que ha presentado un fuerte interés inversor durante el tercer trimestre. Según Forcadell, las operaciones cerradas durante este periodo -como el alquiler de más de 40.000 m² en la tercera corona de Barcelona, y dos proyectos llave en mano en la primera y segunda coronas, de 9.000 m² y 18.000 m², respectivamente- anticipan la posible transacción de varios portfolios en los próximos meses.
Las grandes operaciones corporativas han movido cerca de 3.000 millones de euros, casi el doble de lo que se ha invertido, de media, cada año durante el último lustro
En cuanto a la procedencia del perfil inversor, el sello estatal marca territorio, concretamente el 50% de la inversión total, muy por delante de Estados Unidos (17%) y Canadá (8%). Si nos centramos solo en inversión no corporativa, el peso del capital español se eleva hasta el 59%, seguido de los estadounidenses (12%), franceses (8%) y británicos (6%), en línea con la tendencia de los últimos años.
Barcelona y Madrid, epicentros de una nueva geografía empresarial
Pero la concentración inmobiliaria no solo se mide en capital o en perfil inversor, también lo hace en localización. Según la última Encuesta Europea de Ocupantes de Oficinas de CBRE, España lidera el ranking europeo en preferencia por las ubicaciones céntricas -los llamados distritos financieros (Central Business Districts)- con un 67% de las empresas que priorizan trasladarse allí en los próximos tres años. La media europea se sitúa en el 47%.
Un 67% de las empresas del estado español priorizan trasladarse al centro en los próximos tres años
Esta apuesta por el corazón urbano refuerza el protagonismo de zonas como el distrito 22@ y la Diagonal de Barcelona, o la Castellana y Cuatro Torres en Madrid, que concentran la demanda de oficinas de alta calidad. Sin embargo, el deseo choca con la realidad. A pesar de que las empresas busquen espacios que seduzcan al talento, con buena conectividad y servicios, más de la mitad de las que planean esta mudanza reconocen dificultades para encontrar activos de alta calidad. La sobrecontracción del mercado ha reducido la oferta disponible, y esto hace que la opción de quedarse gane fuerza, a la vez que emergen alternativas periféricas como respuesta a la presión del centro.
Una lectura que también comparte Forcadell, que apunta a un trimestre excepcional en el mercado de oficinas de Barcelona, pero detecta una ligera tendencia a la baja, con una tasa del 12,5% y cuatro trimestres consecutivos de reducción. El 22@ concentra la mayor oferta (cerca del 38%), mientras que el CBD presenta la más limitada (menos del 3%), sin previsión de nuevas incorporaciones a medio o corto plazo.
Ahora bien, el trabajo híbrido añade complejidad: aunque el 54% de las empresas quieren que sus equipos vayan a la oficina tres días o más por semana, solo el 42% lo consigue. En sectores como el financiero, la brecha es aún mayor, porque a pesar de que el 61% de las compañías reclaman más de tres días presenciales a la semana, solo un 32% lo puede realizar. No obstante, el 47% de las compañías europeas esperan un aumento de la asistencia en los próximos meses.
Tal como apunta Iñigo Enrich, director de Oficinas de CBRE en España, “el futuro de las oficinas se juega en los centros de negocio, donde confluyen talento, innovación y conectividad”. ¿El reto? Asegurar espacios de máxima calidad que impulsen la competitividad empresarial y la vitalidad urbana. En este escenario, Barcelona no solo concentra capital, sino que aspira a concentrar actividad.
El año de "consolidación"
En definitiva, si 2024 fue bautizado como “el año de la recuperación”, 2025 confirma la tendencia y, de momento y con cautela, se reafirma como “el año de la consolidación” del mercado inmobiliario. En palabras de CBRE, “el sector sigue siendo atractivo”.
Barcelona y Madrid concentran más de la mitad del capital invertido, y aunque todavía no disponemos del informe de Catalunya para desgranarlo con detalle, las estimaciones y resultados globales apuntan a que la capital catalana se lleva buena parte del pastel.