Fa unes setmanes, el professor Oriol Amat publicava a VIA Empresa un complet estudi sobre els hotels, on al títol remarcava la solidesa i els beneficis del sector. L’estudi es basava en les dades agregades del sector que ofereix l’Informe Ràtios Sectorials 2023, publicat l’any 2025 per l’ACCID, l’Observatori de la PIME de Catalunya de Pimec, la UPF i el Registre d’Experts Comptables de Catalunya.
L’anàlisi del catedràtic de la UPF feia una minuciosa i completa dissecció del sector a partir d’una segmentació segons la mida dels hotels: gran i mitjans d'una banda, i petits de l’altra. L’informe presentava també un complet examen dels estats financers, una lectura precisa de comptes d’explotació i balanços de situació.
Malauradament, l’estudi i l’informe de partida es queden curts i no reflecteixen la realitat actual del negoci hoteler. Com a simples clients no som conscients que –la majoria de vegades i cada cop més– darrere d’un hotel hi ha un doble negoci: el pròpiament hoteler i el negoci immobiliari.
Tots tenim al cap vells hotels regentats per una família, petits hotels de proximitat que generalment van passant de pares a fills. Establiments entranyables que demanen una alta exigència i una abnegació total dels propietaris. Tirar endavant el negoci suposa no tenir horaris i presentar un somriure perpetu a la cara, recordar els noms dels hostes, clients que venen cada any i que se’n van fent la reserva de l’any següent... En aquests casos, l’immoble i la gestió formen un tot i són en mans de la mateixa família.
Ara bé, la realitat dels nous hotels és una altra i respon a un doble interès: inversors còmodes en un rendiment tranquil d’actius immobiliaris i gestors que el que pretenen és millorar l’operativa dels hotels i excel·lir en aquell concepte tan gastat de l’experiència client. Sé que molts de vosaltres, en llegir això d’"inversors còmodes en un rendiment immobiliari" us començareu a neguitejar... que si fons voltor, que si especuladors, avariciosos, oportunistes, etc. Així i tot, aquest escenari respon més a la voluntat dels gestors hotelers que no pas a la dels inversors immobiliaris. Intentaré explicar-ho amb un exemple.
La realitat dels nous hotels respon a un doble interès: inversors còmodes en un rendiment tranquil d’actius immobiliaris i gestors que el que pretenen és millorar l’operativa dels hotels i excel·lir en aquell concepte tan gastat de l’experiència client
Suposem (és molt suposar) que aconseguim 10 milions d'euros per entrar en el sector hoteler. Hem conceptualitzat un projecte que requereix aquesta inversió i després d’abocar-hi un munt d’hores en el seu estudi hem convençut el nostre entorn, la triple F dels anglesos, family, freinds and fools (i que en català seria la triple P, parents, pirats i pringats), doncs això, hem convençut el nostre entorn perquè ens ajudi en aquest projecte. És de suposar, a més, que haurem de recórrer al banc a demanar el finançament necessari per arribar als 10 milions. Si tot va bé, la nostra empresa tindrà tancada qualsevol altra via de finançament durant 10-12 anys fins que no liquidi els deutes contrets. He dit “si tot va bé”, penseu què passaria si no tot anés bé... Imaginem ara que podem accedir a gestionar un hotel similar a l’anterior com a llogaters, pagant d’entrada les fiances, avals i garanties que ens pugui demanar el propietari de l’immoble. Fins i tot, podríem pensar a assumir certes despeses per millorar l’establiment (allò que els tècnics en diuen CAPEX). Per arrodonir-ho (i simplificar-ho), podríem estimar que aquesta inversió inicial estaria al voltant d'1 milió d'euros. Així doncs, el resum és evident: obrir un hotel cada 10-12 anys o obrir 10 hotels en un període considerablement més curt. No hi ha color. Ens agradi o no, és una tendència imparable. Els hotelers s’estan especialitzant en la gestió i en aquesta transició el totxo és una nosa (i un cost immens!).
Sí, ja ho sé, hi ha grans cadenes que juguen la doble lliga. Grups hotelers que estan còmodes amb la gestió immobiliària i que són molt experts en la gestió hotelera. Però són minoria. I tard o d’hora rebran una oferta-que-vostè-no-podrà-refusar per tot el seu portfoli immobiliari.
Sense anar més lluny entreu al web de Marriott i Accor, dos grans grups que presenten una extensíssima oferta que cobreix qualsevol de les nostres demandes: ubicació, concepte, pressupost, etc. Busqueu un hostel premium en entorn turístic? El tenen. Voleu un hotel urbà budget? El tenen. Busqueu un hotel amb un luxe obscè a les millors platges del planeta? El tenen... I no només els tenen, sinó que tots aquests establiments funcionen amb una precisió mil·limètrica. Doncs sapigueu que, llevat d’alguna excepció (que segurament respon a raons heretades), aquests grups no són propietaris de cap immoble dels establiments que veureu a les respectives webs.
En resum, la tendència al món hoteler és clara: una empresa es fa càrrec de l’immoble (coneguda com a PropCo, property company) i una altra empresa es fa càrrec de la gestió (OpCo, operating company). I no costa gaire pensar que el binomi PropCo/OpCo s’està imposant en altres sectors on hi ha immobles pel mig (oficines, residències geriàtriques, naus logístiques, etc.). Però d’això ja en parlarem un altre dia...