En tres anys, a Catalunya, els salaris han augmentat un 7,1% mentre que els lloguers ho han fet en un 27,7%. Ho sabíem tots, però ara l’estudi conjunt d’Infojobs i Fotocasa hi posa xifres. Les dades del conjunt d’Espanya no són pas millors, 7,4% i 29,4%. Una pèrdua de més del 20% de la capacitat adquisitiva per a qualsevol jove que vulgui emancipar-se.
De Colau a Trump
“Del PIB, no se’n menja”, deia Feijóo l’altre dia. I és així perquè el model econòmic de creixement català i espanyol estimula el creixement brut per damunt de la mitjana europea, però això no es trasllada al benestar de la majoria, que empitjora, sobretot si es tracta de gent jove o poc qualificada.
Ara, no ens equivoquem. N’hi ha molts que són bons identificant els problemes reals, però la gran majoria -de Colau a Trump- fracassen estrepitosament a l’hora de trobar-hi solucions. I encara ho empitjoren.
No és cap excusa ni consol, però hem d’assumir -governants i governats- que el problema de l’habitatge té un origen multifactorial i que no hi ha una sola solució màgica ni a curt termini per a resoldre’l. Ah, i que és comú almenys a tots els països occidentals: des d’Europa a Nord-amèrica passant per Austràlia.
Caldria escriure un llibre per abordar tots els factors que incideixen en l’habitatge, però per intentar fer-ho entenedor, els podem agrupar en tres blocs: l’oferta, la demanda i les distorsions del mercat.
Més habitatges, però més ciutat
Aquesta mateixa setmana el Consejo Económico y Social (CES), que presideix l’il·lustre catedràtic i expresident del Cercle d’Economia Antón Costas, establia que es necessita crear 150.000 habitatges anuals a Espanya. En la línia tradicional de les forces de dreta, el CES se centra en un augment continuat de l’oferta i reclama reformar -no diu com, però podem imaginar-nos-ho- la llei del sòl.
Però només cal recordar la bombolla immobiliària que va esclatar el 2008 i la gran quantitat de pisos que al cap de tants anys la Sareb encara té per vendre. Per què? Perquè la gran majoria corresponia a operacions especulatives que requerien terrenys adquirits a baix cost, sovint enmig del no-res. Perquè no n’hi ha prou a fer habitatges, cal fer ciutat. És a dir, cal dotar aquests habitatges de la urbanització, les connexions en transport públic i els equipaments i serveis propis dels estàndards d’una ciutat. I aleshores, el sòl és més car, més segmentat, més difícil de gestionar i el negoci no és tan rodó.
Hi ha altres solucions per augmentar l’oferta d’habitatge, però tot i ser generalment correctes, tenen un recorregut limitat. Algunes les vol impulsar ara mateix l’Ajuntament de Barcelona: reconversió d’oficines obsoletes en habitatges, rehabilitació d’habitatges que ara no són utilitzables, baixos comercials... Tot plegat laboriós, car si no hi ha ajudes públiques i poc atractiu, per poc rendible, per a la majoria d’operadors del sector. I sobretot, d’un abast quantitatiu molt limitat.
Límits i impediments a les solucions metropolitanes i regionals
En qualsevol cas, és evident que l’accés a l’habitatge no es pot resoldre en els límits tradicionals de la ciutat. Cal abordar-lo des d’una perspectiva metropolitana, no ja només de primera corona, sinó de regió metropolitana. Les polítiques globals en aquest sentit són inexistents i cada municipi tira per allà on li sembla o per allà on pot. Uns tenen més sòl i més vocació de créixer. D’altres han esgotat el sòl urbà o volen protegir el seu petit paradís.
Evidentment, l’element clau en aquest entorn -si assumim que ja es tracta d’entorns urbans, més o menys estressats pel creixement de població- és el transport públic i l’accés eficient a la ciutat central, on es concentren la majoria de llocs de treball del terciari. A Barcelona, el mal funcionament de Rodalies hipoteca aquesta solució regional metropolitana.
Però una bona xarxa de tren és condició necessària però no suficient. Si tothom coincideix que els Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya (FGC) al Vallès són un exemple d’estàndards europeus en trens metropolitans, tenim casos tan divergents com Rubí -de creixement lent- i de Sant Cugat -de creixement accelerat-, tots dos amb un servei de tren igual d’eficient. Per no parlar de Terrassa -ja tercera ciutat de Catalunya en termes de població gràcies a la disponibilitat de sòl urbà- i de Sabadell, amb un terme municipal quasi exhaurit i un creixement demogràfic molt limitat. En aquests dos casos, però, caldria matisar el bon funcionament dels trens a Barcelona si es té en compte que, a falta de serveis semidirectes, triguen una hora per arribar al centre de la ciutat. A un altre nivell, però amb una elevada i assequible accessibilitat, tenim el cas de Girona i l’alta velocitat. Aquesta connectivitat ha estat clau, en contrapartida, per a un augment significatiu de la demanda de persones que treballen a Barcelona que ha dut un creixement molt considerable dels preus de l’habitatge.
A Barcelona, el mal funcionament de Rodalies hipoteca aquesta solució regional metropolitana
D’altres ciutats europees també pateixen greus augments de preus, tot i un funcionament molt més eficaç dels trens regionals. Començant per Madrid, amb unes Rodalies que ja voldríem nosaltres, però on l’augment dels lloguers només l’any passat va ser del 18,8%. I aquests, a més de bones rodalies, són els campions de la desregulació urbanística i els creixements d’oferta desmesurats.
A altres capitals europees, com París, el problema no és menor tot i una bona xarxa de trens regionals -RER- i una política de construir grans barris i ciutats perifèriques, les famoses banlieus. Així, dins el perímetre del gran cinturó de ronda que envolta París, un pis de 50 a 60 m2 baixa difícilment dels 1.800-2.000 euros al mes de lloguer. Per no parlar de Londres, inventors i campions tradicionals del commuting -el fenomen dels residents als afores que accedeixen amb tren cada dia a la ciutat central a treballar- amb barris sencers tradicionalment dedicats als negocis i sense cap resident. I podríem seguir amb Amsterdam -pisos perifèrics, però ben comunicats, a 3.300 euros mensuals de lloguer- o Berlín, on en 30 anys es van menjar la reserva urbanística que havia constituït Berlín Est i ara ja lideren els preus de l’habitatge a Alemanya.
Una demanda en creixement exponencial
Catalunya en 25 anys ha augmentat en un 30% la població i, a més, ho ha fet sobretot a les àrees ja més poblades. Ara, no ens equivoquem pas, el nombre d’habitatges principals entre el 2001 i el 2021 ha crescut gairebé igual, un 29%. Per tant, no és bàsicament un problema de números en brut. El que passa és, primer, que l’envelliment de la població fa que el nombre de llars on viu una sola persona sigui ja més d’una quarta part: el 26%. No tenim dades sobre com ha evolucionat el nombre de llars on conviuen diferents famílies -molt habitual entre els immigrants més recents- o diferents generacions adultes, que possiblement compensarien una part d’aquestes llars d’un sol ocupant. Però sembla evident que, a igual població, necessitarem més habitatges que abans.
Les darreres dades disponibles sobre segones residències, parlaven de més d’un 11% d’habitatges a Catalunya amb aquesta finalitat. Tot fa pensar, si hi afegim l’augment de la població d’altres comunitats i d’estrangers que han adquirit segones residències en aquests darrers anys, que aquest percentatge hauria augmentat força. Per tant, malgrat un creixement total similar al de la població, els canvis socials -envelliment- i l’afluència de segons residents fan pensar que la disponibilitat de primeres residències ha disminuït. Per tant, una altra vegada no es tracta d’augmentar l’oferta de qualsevol manera, sinó de fer-ho per a primers residents.
Distorsions en el mercat: nous usos i nous operadors
Des de les esquerres és sempre l’element en què es fa més èmfasi, encara que les solucions per actuar-hi sovint siguin dubtoses i difícils que funcionin. Bàsicament, hem passat d’una oferta funcional destinada als residents habituals de primer habitatge a un mercat on intervenen nous actors que cerquen rendibilitats elevades i segures independentment de l’ús que se’n faci. Un mercat on les diferències entre els demandants ja no provenen de la renda familiar disponible, sinó on competeixen inversors i famílies, els primers per a explotar uns habitatges que els segons només volen com a valor d’ús. Per tant, s’estableix una lluita molt més desigual que abans en funció del benefici a curt o mitjà termini a obtenir-ne per part dels primers i de la cobertura d’un dret fonamental de la població com és l’habitatge.
Centrar-nos per exemple en la bandera de l’habitatge social, per molt bona premsa que tingui, és només una forma de reconèixer que el mercat de l’habitatge no funciona
L’explotació pot ser de moltes maneres. Abans només teníem la conversió d’habitatges en despatxos professionals o, fins i tot, en comerços i el desequilibri amb les famílies no era tan intens. Ara, hi ha des de les operacions purament especulatives -fer fora els llogaters o propietaris anteriors, reformar l’edifici i vendre o llogar per valors molt més elevats a nous estadants- fins a explotar-los per a altres finalitats, com l’allotjament turístic.
Evidentment, en moltes d’aquestes operacions hi ha el valor refugi del totxo. Un totxo que sempre tendeix a revalorar-se -encara que pugui patir alguna disfunció conjuntural, com amb la crisi del 2008-2010- si es fa un plantejament a mitjà o a llarg termini. I en una època amb abundància de capitals, crèdit barat i manca d’alternatives més apetitoses, l’habitatge esdevé aquí i arreu un actiu especialment cobejat.
L’habitatge social no és l'alternativa que necessitem
Per tant, només actuant de manera continuada, eficient sobre totes i cadascuna d’aquestes disfuncions del mercat, adaptant l’oferta a la demanda real i prioritzant sempre els primers habitatges per a residents habituals, podrem anar resolent el problema. Centrar-nos per exemple en la bandera de l’habitatge social, per molt bona premsa que tingui, és només una forma de reconèixer que el mercat de l’habitatge no funciona i no som capaços de fer-lo funcionar correctament. Aleshores hem de crear una reserva especial per als col·lectius més perjudicats, amb tots els problemes de greuges comparatius, de manteniment i de gestió que comporta. Però això, tot i necessari, l’habitatge social només és una petita part de la solució del problema global de l’habitatge.