En tres años, en Catalunya, los salarios han aumentado un 7,1% mientras que los alquileres lo han hecho en un 27,7%. Lo sabíamos todos, pero ahora el estudio conjunto de Infojobs y Fotocasa pone cifras. Los datos del conjunto de España no son mejores, 7,4% y 29,4%. Una pérdida de más del 20% de la capacidad adquisitiva para cualquier joven que quiera emanciparse.
De Colau a Trump
“Del PIB no se come”, decía Feijóo el otro día. Y es así porque el modelo económico de crecimiento catalán y español estimula el crecimiento bruto por encima de la media europea, pero esto no se traslada al bienestar de la mayoría, que empeora, sobre todo si se trata de gente joven o poco cualificada.
Ahora, no nos equivoquemos. Hay muchos que son buenos identificando los problemas reales, pero la gran mayoría -de Colau a Trump- fracasan estrepitosamente a la hora de encontrar soluciones. Y aún lo empeoran.
No es una excusa ni un consuelo, pero debemos asumir -gobernantes y gobernados- que el problema de la vivienda tiene un origen multifactorial y que no hay una sola solución mágica ni a corto plazo para resolverlo. Ah, y que es común al menos en todos los países occidentales: desde Europa a Norteamérica pasando por Australia.
Sería necesario escribir un libro para abordar todos los factores que inciden en la vivienda, pero para intentar hacerlo comprensible, los podemos agrupar en tres bloques: la oferta, la demanda y las distorsiones del mercado.
Más viviendas, pero más ciudad
Esta misma semana el Consejo Económico y Social (CES), que preside el ilustre catedrático y expresidente del Círculo de Economía Antón Costas, establecía que se necesita crear 150.000 viviendas anuales en España. En la línea tradicional de las fuerzas de derecha, el CES se centra en un aumento continuado de la oferta y reclama reformar -no dice cómo, pero podemos imaginárnoslo- la ley del suelo.
Pero sólo hay que recordar la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 y la gran cantidad de pisos que al cabo de tantos años la Sareb aún tiene por vender. ¿Por qué? Porque la gran mayoría correspondía a operaciones especulativas que requerían terrenos adquiridos a bajo coste, a menudo en medio de la nada. Porque no basta con hacer viviendas, hay que hacer ciudad. Es decir, hay que dotar a estas viviendas de la urbanización, las conexiones en transporte público y los equipamientos y servicios propios de los estándares de una ciudad. Y entonces, el suelo es más caro, más segmentado, más difícil de gestionar y el negocio no es tan redondo.
Existen otras soluciones para aumentar la oferta de vivienda, pero a pesar de ser generalmente correctas, tienen un recorrido limitado. Algunas las quiere impulsar ahora mismo el Ayuntamiento de Barcelona: reconversión de oficinas obsoletas en viviendas, rehabilitación de viviendas que ahora no son utilizables, bajos comerciales... Todo ello laborioso, caro si no hay ayudas públicas y poco atractivo, por poco rentable, para la mayoría de operadores del sector. Y sobre todo, de un alcance cuantitativo muy limitado.
Límites e impedimentos a las soluciones metropolitanas y regionales
En cualquier caso, es evidente que el acceso a la vivienda no se puede resolver en los límites tradicionales de la ciudad. Hay que abordarlo desde una perspectiva metropolitana, no ya sólo de primera corona, sino de región metropolitana. Las políticas globales en este sentido son inexistentes y cada municipio tira por donde le parece o por donde puede. Unos tienen más suelo y más vocación de crecer. Otros han agotado el suelo urbano o quieren proteger su pequeño paraíso.
Evidentemente, el elemento clave en este entorno -si asumimos que ya se trata de entornos urbanos, más o menos estresados por el crecimiento de población- es el transporte público y el acceso eficiente a la ciudad central, donde se concentran la mayoría de puestos de trabajo del terciario. En Barcelona, el mal funcionamiento de Rodalies hipoteca esta solución regional metropolitana.
Pero una buena red de tren es condición necesaria pero no suficiente. Si todo el mundo coincide en que los Ferrocarriles de la Generalitat de Catalunya (FGC) en el Vallés son un ejemplo de estándares europeos en trenes metropolitanos, tenemos casos tan divergentes como Rubí -de crecimiento lento- y de Sant Cugat -de crecimiento acelerado-, ambos con un servicio de tren igual de eficiente. Por no hablar de Terrassa -ya tercera ciudad de Catalunya en términos de población gracias a la disponibilidad de suelo urbano- y de Sabadell, con un término municipal casi agotado y un crecimiento demográfico muy limitado. En estos dos casos, sin embargo, habría que matizar el buen funcionamiento de los trenes en Barcelona si se tiene en cuenta que, a falta de servicios semidirectos, tardan una hora en llegar al centro de la ciudad. A otro nivel, pero con una elevada y asequible accesibilidad, tenemos el caso de Girona y la alta velocidad. Esta conectividad ha sido clave, en contrapartida, para un aumento significativo de la demanda de personas que trabajan en Barcelona que ha llevado un crecimiento muy considerable de los precios de la vivienda.
En Barcelona, el mal funcionamiento de Rodalies hipoteca esta solución regional metropolitana
Otras ciudades europeas también sufren graves aumentos de precios, a pesar de un funcionamiento mucho más eficaz de los trenes regionales. Empezando por Madrid, con unas Rodalies que ya querríamos nosotros, pero donde el aumento de los alquileres sólo el año pasado fue del 18,8%. Y éstos, además de buenas cercanías, son los campeones de la desregulación urbanística y los crecimientos de oferta desmesurados.
En otras capitales europeas, como París, el problema no es menor a pesar de una buena red de trenes regionales -RER- y una política de construir grandes barrios y ciudades periféricas, las famosas banlieues. Así, dentro del perímetro del gran cinturón de ronda que rodea París, un piso de 50 a 60 m2 baja difícilmente de los 1.800-2.000 euros al mes de alquiler. Por no hablar de Londres, inventores y campeones tradicionales del commuting -el fenómeno de los residentes en las afueras que acceden en tren cada día a la ciudad central a trabajar- con barrios enteros tradicionalmente dedicados a los negocios y sin ningún residente. Y podríamos seguir con Ámsterdam -pisos periféricos, pero bien comunicados, a 3.300 euros mensuales de alquiler- o Berlín, donde en 30 años se comieron la reserva urbanística que había constituido Berlín Este y ahora ya lideran los precios de la vivienda en Alemania.
Una demanda en crecimiento exponencial
Catalunya en 25 años ha aumentado en un 30% la población y, además, lo ha hecho sobre todo en las áreas ya más pobladas. Ahora, no nos equivoquemos, el número de viviendas principales entre 2001 y 2021 ha crecido casi igual, un 29%. Por tanto, no es básicamente un problema de números en bruto. Lo que ocurre es, primero, que el envejecimiento de la población hace que el número de hogares donde vive una sola persona sea ya más de una cuarta parte: el 26%. No tenemos datos sobre cómo ha evolucionado el número de hogares donde conviven diferentes familias -muy habitual entre los inmigrantes más recientes- o diferentes generaciones adultas, que posiblemente compensarían una parte de estos hogares de un solo ocupante. Pero parece evidente que, a igual población, necesitaremos más viviendas que antes.
Los últimos datos disponibles sobre segundas residencias, hablaban de más de un 11% de viviendas en Catalunya con esta finalidad. Todo hace pensar, si añadimos el aumento de la población de otras comunidades y de extranjeros que han adquirido segundas residencias en estos últimos años, que este porcentaje habría aumentado bastante. Por tanto, a pesar de un crecimiento total similar al de la población, los cambios sociales -envejecimiento- y la afluencia de segundos residentes hacen pensar que la disponibilidad de primeras residencias ha disminuido. Por tanto, otra vez no se trata de aumentar la oferta de cualquier modo, sino de hacerlo para primeros residentes.
Distorsiones en el mercado: nuevos usos y nuevos operadores
Desde las izquierdas es siempre el elemento en el que se hace más énfasis, aunque las soluciones para actuar a menudo sean dudosas y difíciles de que funcionen. Básicamente, hemos pasado de una oferta funcional destinada a los residentes habituales de primera vivienda a un mercado donde intervienen nuevos actores que buscan rentabilidades elevadas y seguras independientemente del uso que se haga. Un mercado donde las diferencias entre los demandantes ya no provienen de la renta familiar disponible, sino donde compiten inversores y familias, los primeros para explotar unas viviendas que los segundos sólo quieren como valor de uso. Por tanto, se establece una lucha mucho más desigual que antes en función del beneficio a corto o medio plazo a obtener por parte de los primeros y de la cobertura de un derecho fundamental de la población como es la vivienda.
Centrarnos por ejemplo en la bandera de la vivienda social, por muy buena prensa que tenga, es sólo una forma de reconocer que el mercado de la vivienda no funciona
La explotación puede ser de muchas maneras. Antes sólo teníamos la conversión de viviendas en despachos profesionales o, incluso, en comercios y el desequilibrio con las familias no era tan intenso. Ahora, hay desde las operaciones puramente especulativas -echar a los inquilinos o propietarios anteriores, reformar el edificio y vender o alquilar por valores mucho más elevados a nuevos inquilinos- hasta explotarlos para otros fines, como el alojamiento turístico.
Evidentemente, en muchas de estas operaciones existe el valor refugio del ladrillo. Un ladrillo que siempre tiende a revalorizarse -aunque pueda sufrir alguna disfunción coyuntural, como con la crisis del 2008-2010- si se hace un planteamiento a medio o largo plazo. Y en una época con abundancia de capitales, crédito barato y falta de alternativas más apetitosas, la vivienda se convierte aquí y en todas partes en un activo especialmente codiciado.
La vivienda social no es la alternativa que necesitamos
Por tanto, sólo actuando de manera continuada, eficiente sobre todas y cada una de estas disfunciones del mercado, adaptando la oferta a la demanda real y priorizando siempre las primeras viviendas para residentes habituales, podremos ir resolviendo el problema. Centrar-nos por ejemplo en la bandera de la vivienda social, por muy buena prensa que tenga, es sólo una forma de reconocer que el mercado de la vivienda no funciona y no somos capaces de hacerlo funcionar correctamente. Entonces tenemos que crear una reserva especial para los colectivos más perjudicados, con todos los problemas de agravios comparativos, de mantenimiento y de gestión que conlleva. Pero esto, aunque necesario, la vivienda social sólo es una pequeña parte de la solución del problema global de la vivienda.