L'evolució dels lloguers al voltant de Barcelona

L'economista Ivan Aguilar analitza per què els preus s'han disparat més a les poblacions del Besòs que a les del Llobregat

Les tres xemeneies són el símbol de Sant Adrià del Besòs, la ciutat més encarida al voltant de Barcelona | Jordi Pujolar (ACN)
Les tres xemeneies són el símbol de Sant Adrià del Besòs, la ciutat més encarida al voltant de Barcelona | Jordi Pujolar (ACN)

Aquest article és la tercera entrega d’una sèrie que va començar amb 'L’autèntic motiu de l’augment dels lloguers' i va continuar amb 'Per què el home sharing no explica l’augment dels lloguers'.

En els dos últims articles vaig tractar el mercat immobiliari barceloní. El cert, però, és que aquest mercat interacciona notablement amb la resta de mercats de l'àrea metropolitana, especialment els de la primera corona, aquells que fan frontera amb Barcelona. En aquest article em proposo revisar el mercat de la construcció i lloguer per a les poblacions de Barcelona, L’Hospitalet, Cornellà, Badalona, Sant Adrià del Besòs i Santa Coloma de Gramenet.

Fa unes setmanes va sortir l'enquesta de condicions de vida que publica anualment l’Instituto Nacional de Estadística (INE). L'enquesta ens és útil perquè aporta dades sobre el règim de tinença de l'habitatge entre les famílies:

La proporció de l'habitatge en propietat a Catalunya ha caigut des del 76,1% (80,1% a Espanya) l'any 2008 -màxim històric- fins al 73,7% (77, 1% a Espanya) el 2016. Aquesta caiguda és forta i ens apropa als estàndards europeus avançats (entre 65-70%) però ha desplaçat molta demanda de compravenda cap al mercat de lloguer, tal i com vaig explicar als dos darrers articles. Aquest augment en la demanda de lloguer s'ha traduït en un 2016 on Catalunya va tenir una taxa de tinença de lloguer del 20,2%. El 2008 aquesta taxa era del 13,4%.

Les dades sobre lloguers protegits i cessió de franc han patit les conseqüències. L'augment significatiu de la grandària del mercat de lloguer i els programes d'austeritat de les administracions públiques han fet caure notablement la taxa de lloguers protegits passant del 6,5% el 2008 a l’1,9% el 2016. Les cessions de franc, durant el mateix període, s'han mantingut aproximadament estables.

En el darrer article vam veure com l'augment de preus i contractes estava motivat fonamentalment per la recuperació de l’ocupació. Com es pot apreciar en el gràfic següent, l'evolució dels preus en les ciutats analitzades ha estat força homogeni, tot i que hi ha alguns aspectes que mereixen ser recalcats.

Els municipis del Llobregat han tingut més estabilitat de preus que els del Besòs (estan sempre per sota). Aquesta dada és incompatible amb la tesi dels pisos turístics, ja que L'Hospitalet està molt més exposat que Sant Adrià i Santa Coloma. Sant Adrià està marcadament per sobre de la resta, probablement perquè és la ciutat que té millors connexions de transport públic amb Barcelona (Bus, Metro, tren i dos línies de tramvia). El més important del gràfic, però, és la constatació que els canvis de tendència es produeixen a l'uníson a totes les ciutats. Cal considerar, doncs, que aquestes ciutats conformen un mercat immobiliari únic; i cal tractar-les com si fossin un districte més de la ciutat. Per últim, es veu molt clar que hi ha divergència en els preus de Barcelona i la resta durant 2015 i 2016. En l'últim article vaig defensar –amb dades trimestrals- que la inestabilitat política està afectant seriosament al mercat immobiliari.

L’Hospitalet, Cornellà, Badalona, Sant Adrià del Besòs i Santa Coloma de Gramenet conformen un mercat immobiliari únic i cal tractar-les com si fossin un districte més de Barcelona

És obligat dir que aquestes dades són de menor qualitat que les que vaig emprar en els dos darrers articles. He fet servir preus mitjans, cosa que no té en compte la superfície dels immobles llogats, ja que només hi ha dades de preu per metre quadrat per a la ciutat de Barcelona. En aquest sentit, les dades de preus poden tenir un biaix marcat a favor de la ciutat de Barcelona, ja que al ser molt més gran -en termes de mercat de lloguer- que la resta juntes té una distribució molt més normalitzada.

Les dades sobre contractes de lloguer són molt més estandarditzades i presenten la següent evolució:

La homogeneïtat observada en els preus desapareix completament en el nombre de contractes signats. Barcelona és la ciutat que ha augmentat menys el volum del mercat -un augment del 75% respecte 2005- i lluny de Sant Adrià (185%), Badalona (124%) o Santa Coloma (147%). L'explicació a aquest fenomen el trobem a la Taula 1:


Si hom té en compte aquests matisos, observant amb cura els gràfics de preus i contractes veurem aquest procés de gentrificació provocat per la bombolla i no pel turisme (de fet, és més acurat dir que el turisme ha aprofitat els buits deixats per la bombolla). Veiem com el Besòs està marcadament per sota del Llobregat tant en preus com en contractes de lloguer. No es pot descartar que aquest procés de gentrificació no s'hagi produït només des de Barcelona cap al Besòs i el Llobregat, sinó també del Llobregat cap al Besòs. Fins al 2007 el Besòs era marcadament més barat que el Llobregat. Amb l'esclat de la Gran Recessió es va produir un procés de gentrificació a Barcelona cap als municipis de la primera corona. On van anar? Als més barats: cap al Besòs. Aquest fort augment de la demanda al Besòs va provocar un reversal en els preus relatius entre Besòs i Llobregat. Avui Badalona i Sant Adrià són marcadament més cares que L’Hospitalet i Cornellà, mentre Santa Coloma experimenta un vertiginós procés de convergència que serà culminat en un parell d'anys.

Avui Badalona i Sant Adrià són marcadament més cares que L’Hospitalet i Cornellà

Ara bé, pateixen realment una bombolla aquestes ciutats? Aquesta pregunta no és tan fàcil de respondre. En el mercat de compravenda una bombolla es capta quan la mitjana de compravendes anuals d'un immoble es dispara (a Espanya aquestes estadístiques no es produeixen) o quan l’import de l'entrada sobre la hipoteca es desploma. Ara, en el mercat de lloguer no tenim termòmetres tan fiables. El que fem és comparar contractes i preus i comprovar si evolucionen conjuntament o no. Per exemple, si el nombre de contractes és estable però els preus augmenten sí que es pot argumentar que hi ha una bombolla en formació. Però si l'augment es produeix en ambdós indicadors és molt difícil defensar la tesi de la bombolla.

He construït un índex sintètic d'arrel unitària que expressa la diferència entre contractes i preus (és a dir, prenent el primer any com a 100, als contractes li resto els preus). Quan l’índex és positiu la demanda augmenta més que el preu i viceversa. El resultat és aquest:

Com es pot veure l’índex és positiu a totes les ciutats. Durant les bombolles aquest índex és negatiu, així que faríem bé de dissenyar polítiques i regulació que faciliti al mercat de lloguer absorbir aquest gran shock de demanda que ha provocat la gran recessió. I això ho faré en l’última entrega d'aquesta sèrie.

Més Informació
Per què el 'home sharing' no explica l'augment dels lloguers
L'autèntic motiu de l'augment dels lloguers
Barcelona té un problema, el 2%
Avui et destaquem
Comentaris