Temps de canvi per al sector immobiliari, segons Forcadell. La nova Llei de l'Habitatge, la pujada dels tipus d'interès i la reducció del nou crèdit proporcionat pels bancs marquen el compàs del mercat immobiliari català. Segons la immobiliària Forcadell i la Universitat de Barcelona -que aquest dimecres han presentat el darrer Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2023-, els tres elements negatius han provocat "l'entrada en recessió del mercat residencial de venda, una important contracció de l'oferta del lloguer convencional i la disminució del preu de nombrosos actius comercials".
La recessió del mercat immobiliari, però, no es percep com a negativa per part de la immobiliària catalana. De fet, segons el seu CEO, Ivan Vaqué, és "buscada i controlada pel Banc Central Europeu. Suposadament, té l'objectiu de millorar la situació i, per tant, encara que puguem pensar que aquesta recessió és negativa, si l'enfoquem bé, ens pot ajudar a frenar i a replantejar la situació en la qual ens trobem".
Segons l'economista Gonzalo Bernardos, principal autor de l'informe, aquesta recessió és conseqüència de la desacceleració de l'economia espanyola i de l'elevat creixement dels tipus d'interès. Ara bé, considera que "l'economia ha anat francament bé donat l'entorn en què es trobava, especialment gràcies al sector del turisme". Respecte als tipus d'interès, que han deixat "l'economia espanyola anèmica", Bernardos anuncia una "bona notícia": han tocat sostre. Ja no pujaran més. De fet, preveu que el maig del 2024 els tipus d'interès registraran la primera baixada.
Caiguda d'operacions i de preus en la compravenda d'habitatges, amb un final feliç
El mercat de compravenda, un dels que surt pitjor parat a l'informe de Forcadell i la UB, ha entrat oficialment "en recessió": amb una disminució de les operacions a escala estatal del 15% durant el 2023 i dels preus del 5%. A causa de l'elevada pujada dels tipus d'interès del BCE i de la decisió de la banca de "restringir els crèdits per evitar casos de morositat", un elevat nombre de compradors potencials han quedat exclosos del mercat. Segons l'economista Bernardos, a més, també ha disminuït la demanda d'aquest crèdit: "a molts compradors no els hi surten els números, han perdut capacitat per endeutar-se o, simplement, no volen endeutar-se per un habitatge de les mateixes condicions que les de fa uns anys".
Per a l'any 2024, l'informe preveu que les transaccions continuïn a la baixa, amb un descens del 10%, i els preus un 3%. Com a causes, l'economista apunta al menor creixement de l'economia (al voltant de l'1,5%), una inferior creació d'ocupació i la persistència de tipus d'interès elevats, encara que aquests descendeixin al llarg de l'exercici. Ara bé, malgrat la recessió, asseguren que la situació "no és desastrosa": el nombre de transaccions de compravenda és més del doble que les registrades l'any 2013 (el pitjor any de les darreres dècades). Per tant, estem en una recessió en comparació amb el 2022, però la situació no és desastrosa".
Bernardos: "Estem en una recessió en comparació amb el 2022, però la situació no és desastrosa"
L'exercici del 2024, però, tindrà dues velocitats. Segons Bernardos, "el primer semestre serà pitjor que el segon", ja que, segons es preveu, els tipus d'interès començaran a baixar a partir del mes de maig i l'economia començarà a reactivar-se. Per tant, malgrat els auguris negatius, hi ha llum al final del túnel: "en el segon semestre començarà la recuperació del mercat residencial. No obstant això, aquesta encara serà feble."
L'excepció de l'obra nova
Els preus en el segment d'obra nova, en canvi, han continuat a l'alça. Els motius d'aquesta diferència? El primer: gairebé tots els habitatges escripturats enguany es van vendre sobre pla l'any 2022, amb un preu superior al del 2021. I, a més, "hi ha un excés de demanda", afirma Bernardos. O el que és el mateix: l'oferta és menor a la demanda; i aquest fet manté apujat el valor d'aquests immobles al mercat. De fet, segons dades de la immobiliària catalana, la construcció d'habitatges nous en el 2023 haurà ascendit a 105.000, xifra que consideren "escassa" tenint en compte que la demanda potencial ascendirà "al voltant de 250.000 llars".
Malgrat que els preus encara es mantindran lleugerament a l'alça, l'economista preveu que la demanda sí que es veurà reduïda: "si abans els promotors trobaven dos o tres interessats per cada pis, ara en trobaran menys, però igualment no tindran cap problema per vendre".
Bernardos: "Tant a Barcelona, com a Madrid i la Costa del Sol: l'habitatge s'està enfocant principalment al comprador estranger"
Això sí, l'economista ha advertit d'una dinàmica negativa que s'està produint al segment d'obra nova, tant a Barcelona, com a Madrid i la Costa del Sol: l'habitatge s'està enfocant principalment al comprador estranger. "És difícil trobar habitatges de 90 metres quadrats que estiguin per sota dels 500.000 euros".
L'efecte fuga pel control de preus
L'informe preveu un efecte fuga de la inversió residencial patrimonialista a causa del control de preus. Aquests inversors es desplaçaran cap a aquelles autonomies on no hi hagi perspectives de control de preus en els propers anys. En aquest sentit, el mercat més perjudicat serà el de Barcelona i els més beneficiats els de Madrid i Màlaga.
Bernardos ha criticat durament la mesura de control de preus de lloguer: "Qualsevol economista que hagi passat per la universitat sap que controlar els preus produeix efectes completament contraris". Concretament, provoca menys rotació dels inquilins i un traspàs d'immobles que passen del lloguer tradicional al de temporada. De fet, l'ha considerat una llei "populista i que ven motos, però que en veritat no té pràcticament cap benefici i sí que causa molts perjudicis". Aquesta reducció de l'oferta, denuncia, està dificultant encara més l'accés a l'habitatge: els exclosos del mercat són els que teòricament la llei pretenia afavorir, "les famílies amb menys ingressos".
Respecte als preus del lloguer -en aquelles zones que no estiguin afectades pel control de la Llei de l'Habitatge- l'informe preveu que s'incrementin un 7,5% a escala estatal i apunta, com a principal causa, l'elevat excés de demanda generat "pels escassos incentius i les noves penalitzacions que tenen els inversors si desitgen adquirir un habitatge i destinar-lo a l'arrendament". Bernardos considera, de fet, que la rendibilitat que aconsegueixen avui dia els inversors d'habitatge a Barcelona és "mediocre" i, per tant, entendria que aquests propietaris apugin el preu quan tinguin ocasió. Si la llei els deixa.