Els primers raigs de sol que escalfen Madrid aquest dijous s’escolen pel Retiro i avancen fins al carrer Velázquez número quinze, una de les seus de la immobiliària francesa Barnes. A l’interior, un ambient discret però inconfusiblement sofisticat acompanya la presentació -i celebració- del desè aniversari del Global Property Handbook, l'informe anual basat en estudis internacionals de referència, dades de collita pròpia, i una macroenquesta a més de 25.000 clients, treballadors i socis del grup. L'edició recull les perspectives i tendències que marcaran un 2026 “decisiu”, i arriba en un moment especialment dolç. Els resultats a tancament del 2025 registren un creixement del 40% en la facturació de Barnes, impulsat per l’empenta internacional -el 60% de les adquisicions de luxe ja provenen de Llatinoamèrica- i per un context d'estabilitat política i jurídica, un marc fiscal competitiu i un augment del 20% de la població internacional que escull el país per viure o invertir.
La primera conclusió del document s’alinea amb el que Barnes anomena “les ciutats de les quatre estacions”: el luxe ja no només es concep com una ostentació, sinó com una forma de coherència vital. Les grans fortunes internacionals -patrimonis superiors als 30 milions de dòlars- busquen destins on establir-se de manera permanent o semipermanent, amb l'educació, la salut, la seguretat i el clima al capdamunt de la llista d’imprescindibles. Les ciutats i regions que abans eren percebudes com a estivals, com ara Marbella o Mallorca, es converteixen cada cop més en zones de residència permanent. I Catalunya, amb Barcelona, el Maresme i la Costa Brava com a eixos principals en què opera Barnes, també abraça aquesta tendència.
Albert Milián, soci director de Barnes Barcelona, no triga a remarcar-ho en el seu torn de paraula: "L’aposta del grup per Catalunya és fortíssima, perquè Barnes va allà on van els grans patrimonis”, subratlla, i destaca un element que brilla per damunt d'altres ciutats: la sensació d'adquirir història i arquitectura. “A Barcelona pots comprar des d’un antic palau d’estiueig dels Reis Catòlics fins a una obra de Gaudí a un preu que per al comprador internacional és gairebé irrisori”, assenyala.
L'actual context geopolític també hi juga un pes determinant. “Quan esclata una guerra o un conflicte, el primer que observem és un moviment immediat per preservar el patrimoni”, apunta. I aquest tendeix a refugiar-se en l’immobiliari de destins estables, ben connectats i amb marcs jurídics sòlids. "Catalunya encaixa plenament en aquest perfil", remarca.
Al barri de Salamanca, el preu per metre quadrat ja voreja els 17.000 euros, una frontera que fa que els 12.000 euros d’un prèmium reformat a Barcelona semblin gairebé una ganga
Pel que fa al comportament del mercat, Milián recorda que el segment prèmium ha registrat una revalorització del 5% el darrer any a la ciutat comtal, després d’un període postpandèmia en què algunes zones van arribar a créixer fins a un 60%. Tanmateix, insisteix que Barcelona és percebuda com un mercat molt competitiu en preu per als grans patrimonis internacionals.
La comparació amb Madrid resulta tan oportuna com inevitable. Milián explica que al barri de Salamanca, el preu per metre quadrat ja voreja els 17.000 euros, una frontera que fa que els 12.000 euros d’un prèmium reformat a Barcelona semblin gairebé una ganga. “I això mentre que a Madrid es venen a preus desorbitats pisos que encara esperen una reforma”, puntualitza.
En paral·lel, les dades del mercat confirmen que la pressió sobre el segment d'alt estànding no deixa d’augmentar. De fet, el primer trimestre del 2026 ha deixat una fita significativa per a la capital catalana, que ha registrat un tiquet mitjà d'1,9 milions d’euros, una xifra "insòlita" que confirma que els compradors arriben abans, s’instal·len abans i decideixen abans. Zones com el 22@ han creat un ecosistema tecnològic que atrau perfils com els nòmades digitals d’elevat poder adquisitiu, mentre que la manca d’obra nova -accentuada per la normativa del 30% de l'HPO- dispara la pressió sobre el segment ultraluxe.
El resultat és un mercat amb molta demanda, poca oferta i una velocitat de transacció altíssima. “Tot es ven”, admet Milián, “i això ens obliga a redoblar esforços per reconstruir la cartera”, afegeix. "La col·laboració publicoprivada és imprescindible per evitar que la regulació acabi asfixiant la capacitat de generar habitatge", relata.
Milián (Barnes Barcelona): “Tot es ven, i això ens obliga a redoblar esforços per reconstruir la cartera”
Tot plegat obre un altre debat que sovint plana sobre el mercat: la compra especulativa. En el segment en què opera Barnes, però, aquest fenomen té un impacte molt limitat. “S'entén per especulació comprar en un moment baix, no aportar cap valor i esperar que el preu pugi”, resumeix Milián. “Però Barcelona ja està en màxims històrics, i els topalls als promotors dificulten precisament la rehabilitació i la posada al mercat de producte de qualitat”. Des de Barnes alerten que voler frenar l’especulació amb més regulació pot acabar sent contraproduent: “És posar traves a un sector que, en realitat, és el que genera habitatge, recordem que som un percentatge ínfim del que representa el preu immobiliari de Barcelona”, sentencia.
A les zones costaneres i d’interior de Barcelona, el relat es matisa, però el diagnòstic de fons és el mateix. A la Costa Brava, el seu soci director, Jordi Mercader, defineix la regió com un espai de “luxe silenciós”: discreció, natura, producte divers i un creixement notable de compradors que hi fixen la primera residència. Els preus han pujat entre un 20% i un 30% en els últims anys, i enclavaments com Begur o Llafranc viuen un boom que combina públic internacional i nacional. La manca de sòl edificable i l’interès creixent per hotels boutique apunten, segons Mercader, a un canvi de cicle que consolida la Costa Brava com un mercat d’alt valor patrimonial.
El Maresme, per la seva banda, s’ha convertit en la gran revelació del mapa català del luxe. El seu responsable, Lluís Barrera, descriu la zona del Supermaresme com “la gran desconeguda”: "Cases espectaculars, vistes al mar", preus encara molt per sota d’altres mercats europeus i una connexió privilegiada amb Barcelona conflueixen en un ecosistema residencial amb un "potencial enorme". El comprador nord-americà hi té una presència cada vegada més visible, sovint impulsat per la situació política al seu país i per la possibilitat de teletreballar des d’un entorn tranquil, segur i amb una qualitat de vida difícil de replicar.
Més enllà de Catalunya: les altres zones clau
Posar la lupa fora del Principat i observar les altres regions o ciutats on Barnes té presència -des de Madrid fins a Marbella, o de Mallorca a Milà- és suficient per entendre com el luxe respon a tendències que segueixen una lògica global. Alguns mercats que temps enrere havien estat molt atractius han perdut força. Portugal, per exemple, que va ser un pol d’atracció "per motius fiscals", ja no ocupa el mateix lloc en el radar dels Individus d'Ultra Patrimoni Net (Ultra High Net Worth Individual, en anglès). En canvi, Dubai i Doha actuen com a hubs de rotació de capital, en què es poden vendre actius amb rapidesa i recol·locar el capital cap a Europa.
Aquesta redistribució d’interès respon a l’augment sostingut del nombre d’UHNWI i la concentració de riquesa en grans metròpolis com Nova York, Hong Kong, Los Angeles o San Francisco. D'altra banda, els Estats Units continuen sent l’epicentre del multimilionari global, i cada vegada més nord-americans aterren a Madrid, que manté el primer lloc al Barnes City Index, una posició que "mai cap ciutat havia repetit al rànquing habitual de Barnes". La capital espanyola combina una infraestructura eficient, fluïdesa en la mobilitat, un aeroport a vint minuts del centre, una excel·lència climàtica i una oferta gastronòmica en expansió. El Top 5 global el completen Milà, Dubai, Miami i Marbella (aquesta última entra per primer cop al rànquing).
Els Estats Units continuen sent l’epicentre del multimilionari global, i cada vegada més nord-americans aterren a Madrid, que manté el primer lloc al Barnes City Index
En paral·lel, Nova York i París es mantenen fora del top 5, una tendència que respon a la pèrdua d’atractiu fiscal i a la saturació urbana. A la costa italiana, Porto Cervo brilla com una de les joies del Mediterrani, mentre que als mercats de muntanya, els Alps suïssos assoleixen noves cotes de demanda i preu. Però retornant a Marbella, val a dir que es tracta d'un mercat potent, però amb deures pendents. Al llarg de la conferència apareixen referències a tirotejos puntuals -aproximadament cada mes o mes i mig, segons apunten alguns mitjans-, però des de Barnes matisen que això no és el que realment preocupa al seu perfil de comprador, perquè l’executiu internacional amb família, acostumat a viure en diverses ciutats del món, té una prioritat molt clara: la seguretat. Per això, a Marbella, sovint opta per urbanitzacions tancades, entorns controlats i serveis que creen un autèntic microcosmos residencial.
El gran repte del segment a escala global, però, és un altre: l’escassetat de producte de qualitat. En pràcticament tots els mercats on opera Barnes, els preus han pujat de manera sostinguda en els darrers anys, i això ha elevat el nivell d’exigència del comprador. El client prime -més informat, més viatjat i amb més opcions a l’abast- ja no es conforma amb bones ubicacions o superfícies generoses. Ara bé, sovint el parc immobiliari no sempre acompanya aquesta demanda. En moltes destinacions, l’oferta realment prime és limitada, ja sigui perquè el producte existent ha envellit, perquè no hi ha prou sòl disponible o perquè els projectes nous triguen a arribar al mercat. És, en definitiva, una constant que Barnes detecta arreu i que condiciona bona part de les decisions d’inversió dels UHNWI.