Los primeros rayos de sol que calientan Madrid este jueves se cuelan por el Retiro y avanzan hasta la calle Velázquez número quince, una de las sedes de la inmobiliaria francesa Barnes. En el interior, un ambiente discreto pero inconfundiblemente sofisticado acompaña la presentación -y celebración- del décimo aniversario del Global Property Handbook, el informe anual basado en estudios internacionales de referencia, datos de cosecha propia, y una macroencuesta a más de 25.000 clientes, trabajadores y socios del grupo. La edición recoge las perspectivas y tendencias que marcarán un 2026 “decisivo”, y llega en un momento especialmente dulce. Los resultados a cierre del 2025 registran un crecimiento del 40% en la facturación de Barnes, impulsado por el empuje internacional -el 60% de las adquisiciones de lujo ya provienen de Latinoamérica- y por un contexto de estabilidad política y jurídica, un marco fiscal competitivo y un aumento del 20% de la población internacional que escoge el país para vivir o invertir.
La primera conclusión del documento se alinea con lo que Barnes denomina “las ciudades de las cuatro estaciones”: el lujo ya no solo se concibe como una ostentación, sino como una forma de coherencia vital. Las grandes fortunas internacionales -patrimonios superiores a los 30 millones de dólares- buscan destinos donde establecerse de manera permanente o semipermanente, con la educación, la salud, la seguridad y el clima en lo alto de la lista de imprescindibles. Las ciudades y regiones que antes eran percibidas como estivales, como Marbella o Mallorca, se convierten cada vez más en zonas de residencia permanente. Y Catalunya, con Barcelona, el Maresme y la Costa Brava como ejes principales en los que opera Barnes, también abraza esta tendencia.
Albert Milián, socio director de Barnes Barcelona, no tarda en remarcarlo en su turno de palabra: "La apuesta del grupo por Catalunya es fortísima, porque Barnes va allí donde van los grandes patrimonios”, subraya, y destaca un elemento que brilla por encima de otras ciudades: la sensación de adquirir historia y arquitectura. “En Barcelona puedes comprar desde un antiguo palacio de veraneo de los Reyes Católicos hasta una obra de Gaudí a un precio que para el comprador internacional es casi irrisorio”, señala.
El actual contexto geopolítico también juega un peso determinante. “Cuando estalla una guerra o un conflicto, lo primero que observamos es un movimiento inmediato para preservar el patrimonio”, apunta. Y este tiende a refugiarse en el inmobiliario de destinos estables, bien conectados y con marcos jurídicos sólidos. "Catalunya encaja plenamente en este perfil", remarca.
En el barrio de Salamanca, el precio por metro cuadrado ya roza los 17.000 euros, una frontera que hace que los 12.000 euros de un 'premium' reformado en Barcelona parezcan casi una ganga
En cuanto al comportamiento del mercado, Milián recuerda que el segmento premium ha registrado una revalorización del 5% el último año en la ciudad condal, después de un período postpandemia en el que algunas zonas llegaron a crecer hasta un 60%. Sin embargo, insiste en que Barcelona es percibida como un mercado muy competitivo en precio para los grandes patrimonios internacionales.
La comparación con Madrid resulta tan oportuna como inevitable. Milián explica que en el barrio de Salamanca, el precio por metro cuadrado ya roza los 17.000 euros, una frontera que hace que los 12.000 euros de un premium reformado en Barcelona parezcan casi una ganga. “Y eso mientras que en Madrid se venden a precios desorbitados pisos que todavía esperan una reforma”, puntualiza.
En paralelo, los datos del mercado confirman que la presión sobre el segmento de alto standing no deja de aumentar. De hecho, el primer trimestre de 2026 ha dejado un hito significativo para la capital catalana, que ha registrado un ticket medio de 1,9 millones de euros, una cifra "insólita" que confirma que los compradores llegan antes, se instalan antes y deciden antes. Zonas como el 22@ han creado un ecosistema tecnológico que atrae perfiles como los nómadas digitales de elevado poder adquisitivo, mientras que la falta de obra nueva -acentuada por la normativa del 30% del HPO- dispara la presión sobre el segmento ultralujo.
El resultado es un mercado con mucha demanda, poca oferta y una velocidad de transacción altísima. “Todo se vende”, admite Milián, “y eso nos obliga a redoblar esfuerzos para reconstruir la cartera”, añade. "La colaboración público-privada es imprescindible para evitar que la regulación acabe asfixiando la capacidad de generar vivienda", relata.
Milián (Barnes Barcelona): “Todo se vende, y eso nos obliga a redoblar esfuerzos para reconstruir la cartera”
Todo ello abre otro debate que a menudo planea sobre el mercado: la compra especulativa. En el segmento en el que opera Barnes, sin embargo, este fenómeno tiene un impacto muy limitado. “Se entiende por especulación comprar en un momento bajo, no aportar ningún valor y esperar que el precio suba”, resume Milián. “Pero Barcelona ya está en máximos históricos, y los topes a los promotores dificultan precisamente la rehabilitación y la puesta en el mercado de producto de calidad”. Desde Barnes alertan que querer frenar la especulación con más regulación puede acabar siendo contraproducente: “Es poner trabas a un sector que, en realidad, es el que genera vivienda, recordemos que somos un porcentaje ínfimo de lo que representa el precio inmobiliario de Barcelona”, sentencia.
En las zonas costeras y de interior de Barcelona, el relato se matiza, pero el diagnóstico de fondo es el mismo. En la Costa Brava, su socio director, Jordi Mercader, define la región como un espacio de “lujo silencioso”: discreción, naturaleza, producto diverso y un crecimiento notable de compradores que fijan allí su primera residencia. Los precios han subido entre un 20% y un 30% en los últimos años, y enclaves como Begur o Llafranc viven un boom que combina público internacional y nacional. La falta de suelo edificable y el interés creciente por hoteles boutique apuntan, según Mercader, a un cambio de ciclo que consolida la Costa Brava como un mercado de alto valor patrimonial.
El Maresme, por su parte, se ha convertido en la gran revelación del mapa catalán del lujo. Su responsable, Lluís Barrera, describe la zona del Supermaresme como “la gran desconocida”: "Casas espectaculares, vistas al mar", precios todavía muy por debajo de otros mercados europeos y una conexión privilegiada con Barcelona confluyen en un ecosistema residencial con un "potencial enorme". El comprador norteamericano tiene una presencia cada vez más visible, a menudo impulsado por la situación política en su país y por la posibilidad de teletrabajar desde un entorno tranquilo, seguro y con una calidad de vida difícil de replicar.
Más allá de Catalunya: las otras zonas clave
Poner la lupa fuera del Principado y observar las otras regiones o ciudades donde Barnes tiene presencia -desde Madrid hasta Marbella, o de Mallorca a Milán- es suficiente para entender cómo el lujo responde a tendencias que siguen una lógica global. Algunos mercados que tiempo atrás habían sido muy atractivos han perdido fuerza. Portugal, por ejemplo, que fue un polo de atracción "por motivos fiscales", ya no ocupa el mismo lugar en el radar de los Individuos de Ultra Patrimonio Neto (Ultra High Net Worth Individual, en inglés). En cambio, Dubái y Doha actúan como hubs de rotación de capital, en los que se pueden vender activos con rapidez y recolocar el capital hacia Europa.
Esta redistribución de interés responde al aumento sostenido del número de UHNWI y la concentración de riqueza en grandes metrópolis como Nueva York, Hong Kong, Los Ángeles o San Francisco. Por otro lado, los Estados Unidos siguen siendo el epicentro del multimillonario global, y cada vez más norteamericanos aterrizan en Madrid, que mantiene el primer puesto en el Barnes City Index, una posición que "nunca ninguna ciudad había repetido en el ranking habitual de Barnes". La capital española combina una infraestructura eficiente, fluidez en la movilidad, un aeropuerto a veinte minutos del centro, una excelencia climática y una oferta gastronómica en expansión. El Top 5 global lo completan Milán, Dubái, Miami y Marbella (esta última entra por primera vez en el ranking).
Los Estados Unidos continúan siendo el epicentro del multimillonario global, y cada vez más norteamericanos aterrizan en Madrid, que mantiene el primer puesto en el Barnes City Index
En paralelo, Nueva York y París se mantienen fuera del Top 5, una tendencia que responde a la pérdida de atractivo fiscal y a la saturación urbana. En la costa italiana, Porto Cervo brilla como una de las joyas del Mediterráneo, mientras que en los mercados de montaña, los Alpes suizos alcanzan nuevas cotas de demanda y precio. Pero volviendo a Marbella, cabe decir que se trata de un mercado potente, pero con deberes pendientes. A lo largo de la conferencia aparecen referencias a tiroteos puntuales -aproximadamente cada mes o mes y medio, según apuntan algunos medios-, pero desde Barnes matizan que eso no es lo que realmente preocupa a su perfil de comprador, porque el ejecutivo internacional con familia, acostumbrado a vivir en diversas ciudades del mundo, tiene una prioridad muy clara: la seguridad. Por eso, en Marbella, a menudo opta por urbanizaciones cerradas, entornos controlados y servicios que crean un auténtico microcosmos residencial.
El gran reto del segmento a escala global, sin embargo, es otro: la escasez de producto de calidad. En prácticamente todos los mercados donde opera Barnes, los precios han subido de manera sostenida en los últimos años, y esto ha elevado el nivel de exigencia del comprador. El cliente prime -más informado, más viajado y con más opciones al alcance- ya no se conforma con buenas ubicaciones o superficies generosas. Ahora bien, a menudo el parque inmobiliario no siempre acompaña esta demanda. En muchos destinos, la oferta realmente prime es limitada, ya sea porque el producto existente ha envejecido, porque no hay suficiente suelo disponible o porque los proyectos nuevos tardan en llegar al mercado. Es, en definitiva, una constante que Barnes detecta en todas partes y que condiciona buena parte de las decisiones de inversión de los UHNWI.