A primera línia de mar, a Sant Andreu de Llavaneres, una casa de 4.000 metres quadrats construïts sobre una finca d’11.000, exemplifica la cara més selecta i exclusiva del mercat residencial al Maresme. L’immoble, situat entre el camp de golf i el port nàutic, disposa de vuit habitacions, set banys, jardí, piscina coberta, sala de massatges i dues saunes, entre altres estances i prestacions. Valorat en disset milions d’euros, és un dels habitatges d’alt estànding que la immobiliària francesa Barnes comercialitza al Supermaresme, la urbanització que s’ha consolidat com un dels epicentres del luxe a Catalunya, especialment per al comprador internacional.
Les comoditats esmentades i el seu valor monetari també il·lustren el comportament que la firma detecta al conjunt del mercat català. Les dades del darrer informe de la companyia, anomenat Global Property Handbook -tal com recull El Periódico i ha pogut confirmar VIA Empresa- assenyalen un preu mitjà de 7.500 euros per metre quadrat en habitatges d’alta gamma a la capital catalana, amb un augment anual del 6%, mentre que en zones com l’Eixample es tanquen operacions per sobre dels 8.000 euros en pisos reformats.
Fora de la ciutat comtal, Barnes detecta dues ubicacions geogràfiques que avancen a ritmes diferents. D’una banda, el Maresme, amb un preu mitjà de 2.736 euros per metre quadrat i un creixement del 5,4%, continua sent la porta d’entrada natural al litoral nord. “És el balcó de Barcelona”, resumeix a VIA Empresa Lluís Barrera, soci director de Barnes al Maresme. La proximitat a la capital, les bones comunicacions i la presència d’escoles internacionals expliquen bona part de l’atractiu. Tot i això, Barrera admet que el mercat no sempre percep la comarca amb la mateixa aura prime que altres zones del país, un contrast que atribueix sobretot a la desconeixença del territori i la idealització d’altres enclavaments "amb més encant".
Albert Milián, soci director de Barnes Barcelona, considera que "el Maresme es beneficia moltíssim de la marca Barcelona”. Segons explica, molts compradors internacionals arriben pensant que podran adquirir una casa a primera línia de mar a la capital catalana i descobreixen que no existeix aquesta possibilitat. “Això deriva molts clients cap al Maresme, i és allà on descobreixen el territori”, apunta.
A Barcelona, el comportament del comprador internacional respon a dinàmiques encara més globals. Milián distingeix un perfil condicionat per la geopolítica: “Quan en el seu país hi ha inestabilitat política o econòmica, aquest comprador mou capital i vida cap a llocs més segurs”. Barcelona, diu, s’ha beneficiat de capitals procedents de Turquia, Ucraïna, Veneçuela o Polònia, que busquen seguretat jurídica i estabilitat.
A la Costa Brava-Empordà, el 70% dels compradors de franja marítima són internacionals, mentre que a l’interior predomina el comprador nacional
A l’altre extrem, la Costa Brava-Empordà és una de les zones de referència del luxe català, amb una demanda internacional que també marca el patró. Jordi Mercader, soci director de Barnes Costa Brava–Empordà i apassionat del seu ofici, ho sintetitza amb una dada que parla per si sola: “En propietats de costa i vista al mar, el 70% dels compradors són internacionals”. El segment interior, és a dir, les masies i cases de poble, funcionen amb una lògica completament diferent: “Allà és a la inversa: el 60-70% és nacional, sobretot de Barcelona. La masia continua sent un objectiu de vida”, reconeix.
La zona de Begur és, segons Mercader, “la prime per excel·lència”: un equilibri de vistes, tranquil·litat i una gestió pública que manté el territori cuidat. “El comprador internacional ve atret per Barcelona i descobreix la Costa Brava com un lloc excepcional. I quan la coneixen, s’hi queden”, explica. Aquest perfil -nord-americà, holandès, britànic o belga habitualment- busca segones, terceres o quartes residències amb vistes, privacitat i qualitat de vida. “Volen vista, i Begur els hi dona”, sentencia. L’atractiu té un reflex directe en els preus: entre 4.000 i 6.000 euros per metre quadrat en el segment de luxe tranquil, amb pics de fins a 10.000 euros en propietats emblemàtiques.
El canvi de prioritats postpandèmia
Els efectes de la pandèmia ocasionada per la covid-19 encara perduren en aquest segment. Aquell període va accelerar un canvi de mentalitat que ha suposat un abans i un després en el mercat del luxe. “La gent es va adonar que no cal estar al costat de l’oficina per ser productiu”, explica Barrera. El teletreball i la mobilitat han fet créixer la demanda de cases amb espai, llum, jardí, piscina i un despatx propi. Una transformació que, tal com ja apuntava aquest diari en l’anàlisi de Forcadell sobre el mercat d’oficines, no ha tingut l’impacte disruptiu que es preveia, però en el segment de luxe sí que ha modificat de ple les prioritats de compra.
Aquesta percepció també és compartida per Milián des de Barcelona. “El 2021 ho canvia tot”, recorda. “Barcelona es converteix en un focus d’atracció per la qualitat de vida i el clima”. Durant la pandèmia, explica, "van arribar compradors que no sabien si estarien confinats mig any en països amb quatre hores de sol", assegura.
Mercader: "Abans tothom volia estar a prop de la feina, però després de la pandèmia la gent vol viure millor i gaudir més de la vida i del temps en família"
Mercader ho confirma i hi posa context: “La pandèmia va aturar el món, i després de mesos tancats en pisos, la gent buscava espai i qualitat de vida”. Segons el directiu, el fenomen no va frenar les ganes de comprar, sinó que les va activar encara més. “La gent anava boja per trobar propietats amb espai per gaudir de la vida. Vam detectar un canvi de prioritats, perquè abans tothom volia estar a prop de la feina, però després de la pandèmia la gent vol viure millor i gaudir més de la vida i del temps en família”, assegura.
El resultat d'aquesta demanda latent, que havia quedat congelada durant els mesos de confinament, va ser un 2022 “excepcional”, amb un volum de vendes molt elevat i una escalada de preus notable. A mitjans del 2023, el mercat va començar a ajustar-se: "No hi ha hagut caigudes, però sí que hem vist una normalització després d’un període extraordinari", puntualitza Mercader.
El moviment de fons, però, és clar: si es mira l’evolució des del 2018 -un any comparable i previ a la distorsió pandèmica-, la Costa Brava-Empordà ha crescut amb una taxa anual del 2,8% en nombre total d’operacions fins a l’últim trimestre del 2025. “A llarg termini continua creixent, hi ha hagut alts i baixos pel xoc pandèmic, però la tendència és positiva”, conclou.
Més producte i menys burocràcia, els deures pendents
Les xifres exposades fins ara confirmen que hi ha compradors, diners i voluntat, però hi ha producte? Barrera és taxatiu: “Tenim una base de dades de clients molt àmplia que ens demana característiques concretes, i la resposta que hem de donar molt sovint és: 'ara mateix no tinc res'", lamenta. El problema no és tant la inexistència d’immobles com el desajust de preu: “Als portals hi ha moltes cases, però no es venen perquè no estan a preu. Quan aconseguim convèncer el propietari del preu real, en dos o quatre mesos està venuda”, assegura.
A la Costa Brava, Mercader hi afegeix un matís: “Hi ha molta propietat que s’ha de reformar, i no totes les ubicacions són bones. Les masies amb una carretera al costat costen molt més de vendre que una masia més tranquil·la”, explica. I aquesta realitat no és exclusiva de l’Empordà: al Maresme, l’obra nova prèmium és igualment escassa. “En el nostre segment, l’oferta d’obra nova la puc comptar amb els dits de les dues mans, i si parlem d’extraluxe, amb una mà”. Per això, diu, el comprador ja arriba mentalitzat: “Han de ser conscients que la reforma és inevitable, perquè cal comprar segona mà i fer aquesta reforma”.
En aquest context d’oferta limitada i producte envellit, tant al Maresme com a la Costa Brava-Empordà el comprador internacional continua sent el gran motor del segment. Barrera parla d'un element més: la deslocalització laboral dels compradors estrangers. I en aquest context, el Maresme juga amb avantatge. La proximitat a Barcelona -“10 o 15 minuts de cotxe, depenent del municipi”- és percebuda com una distància irrisòria per a perfils acostumats a grans metròpolis. “Per un rus, un americà o un xilè, aquestes distàncies no són res. L’altre dia un client de Miami m’explicava que, en hora punta, travessar mitja ciutat li pot suposar gairebé tres hores. En tres hores aquí estic esquiant”, relata.
Barrera: “En el nostre segment, l’oferta d’obra nova la puc comptar amb els dits de les dues mans, i si parlem d’'extraluxe', amb una mà”
El directiu del Maresme fa referència a un altre fre estructural: la burocràcia urbanística. Sense entrar en valoracions polítiques, admet que els terminis i la complexitat administrativa continuen sent un dels principals colls d’ampolla del sector. “Els ajuntaments van molt lents, i obtenir una llicència és una lluita constant”, resumeix. Segons Barrera, aquesta dificultat explica en part la manca d’oferta: “Aixecar un projecte costa molt, i tant els clients estrangers com els locals ens ho comenten: afrontar una obra nova és una batalla”.
Amb tot, defensa que la burocràcia és “la gran llosa” que cal alleugerir si es vol atraure inversió. El temps, recorda, és un factor crític per a aquests perfils: “Són compradors amb molts projectes al cap i una agenda laboral intensa. Tot allò que absorbeix energia per qüestions administratives pesa molt”, afirma. “Com més problemes posem, més fàcil és que aquest capital marxi a altres regions o a altres països”, alerta.
En paral·lel a la pressió burocràtica, al Maresme hi ha un element que podria actuar com a revulsiu territorial. Es tracta de la renovació de la concessió del port de Llavaneres, que, segons el directiu, arriba al seu final aquesta primavera. El nou concurs -obert tant a l’actual gestora com a possibles inversors- preveu una concessió d’uns 40 anys i una inversió milionària per modernitzar completament les instal·lacions.
La renovació de la concessió del port de Llavaneres podria ser un revulsiu per al Maresme: “Quan es renovi, serà el port més nou de Catalunya”
“Quan es renovi, serà el port més nou de Catalunya”, apunta, que confia que l’operació actuï com un pol d’atracció. "L’actual situació de transició ha frenat inversions, però la nova etapa podria revaloritzar de manera notable la zona, atraure embarcacions de més nivell i reforçar l’atractiu residencial del municipi", explica Barrera. "Estic desitjant que arribi la data, perquè serà un gran alicient, que bona falta li fa", diu amb il·lusió.
Un cicle expansiu sense símptomes de bombolla
Tot plegat traça un mercat tens, amb demanda sostinguda i algunes traves que aturen l’oferta. Però, això implica risc de bombolla? L’estudi de Forcadell i la Universitat de Barcelona (UB) ho va descartar, i va anticipar un cicle expansiu fins al 2027, una diagnosi que també comparteix Barrera: “L’evolució dels preus a la zona es manté en un ritme continuat i sostingut, amb increments que se situen entre el 4% i el 6% anual”, explica.
El directiu assegura que, malgrat l’augment de la demanda i la pressió sobre el producte disponible, “no hi ha indicis de bombolla immobiliària” al territori. “No percebem cap senyal d’escalada especulativa”, afirma, i defensa que el mercat avança “pas a pas”, amb operacions sòlides. Milián també hi està d'acord: “No és una bombolla com a tal, sinó una situació en què la demanda supera molt l’oferta i no s’estan posant solucions”, apunta.
Milián: “El mercat de luxe és un percentatge ínfim del que representa el preu immobiliari de Barcelona”
L'increment de preus respon sobretot a la inèrcia del mercat i a la manca de resposta estructural. “El mercat de luxe és un percentatge ínfim del que representa el preu immobiliari de Barcelona”. Per això, alerta que la tensió real no es troba en el segment alt, sinó sobretot "en el parc residencial convencional, la classe mitjana i bona part del mercat de lloguer”, en què el desequilibri entre oferta i demanda és molt més greu.
En definitiva, el luxe català viu un moment dolç, però no exempt de tensions. Barnes llegeix un futur en clau positiva que creix sense estridències, però que només es consolidarà si el producte acompanya. De fet, Milián parla d'una doble mirada: “Soc optimista perquè tot es vendrà, però pessimista perquè no s’estan donant les condicions per a un mercat estable”. Pel directiu, l'estabilitat només arribarà “quan oferta i demanda vagin de la mà”. Per tant, l'era optimista existeix, però el repte és que no sigui fugaç.