Tokenitzar un immoble vol dir dividir el seu valor o el seu deute en parts més petites, representades per tokens, de manera que els tenidors d'aquests tokens tenen dret sobre la propietat. Els tokens digitalitzen un actiu, en aquest cas immobiliari, i permeten dividir la propietat d'aquest en moltes petites parts. D'aquesta manera, la inversió està a l'abast de pressupostos molt ajustats; el tiquet d'entrada per convertir-se en copropietari pot situar-se tranquil·lament en els 100 euros.
Aquest model d'inversió és, en part, l'evolució tecnològica del crowdfunding immobiliari. Fragmenta la propietat d'un immoble per facilitar la inversió col·lectiva, però amb una moneda molt diferent -la tecnologia blockchain- i amb molts avantatges respecte al model tradicional: major transparència, liquiditat, immediatesa, traçabilitat i eliminació d'una bona part dels intermediaris. Així ho van veure Raúl Alarcón i els germans Víctor i Pablo Serra, a l'hora de crear Haux T, una plataforma per invertir en immobles que, inicialment s'anava a orientar al crowdfunding immobiliari, però que va decidir aventurar-se amb la tecnologia blockchain.
El tres de setembre del 2021 van tokenitzar el seu primer immoble, convertint-se en pioners a Espanya. Només hi ha dues empreses més amb qui estan compartint camí: Reental i RealFund.
Haux T és una plataforma per invertir en immobles que, inicialment s'anava a orientar al crowdfunding immobiliari, però que va decidir aventurar-se amb la tecnologia blockchain
Set mesos després de la posada en marxa d'Haux T tenen tres immobles tokenitzats, un amb una rendibilitat del 7% i dos del 12%. Alarcón assegura que no han volgut "grans quantitats d'immobles sinó perfeccionar el model i la plataforma" per tal de facilitar la comunicació amb l'inversor i la seva autogestió de les múltiples inversions i possibilitar la futura escalabilitat del negoci.
Les fórmules d'Haux T
Haux T utilitza dos models d'inversió immobiliària. Per una banda, el Fix & Flip, compra, reforma i venda d'actius immobiliaris; i per l'altra, el Rent to own, que permet el lloguer amb opció a compra un cop el llogater ha pagat amb les rendes el 20% del valor de monetització de l'immoble. Què aconsegueixen amb aquesta segona fórmula? "Millorar la capacitat d'estalvi de la gent i facilitar l'accés a la compra", indica Alarcón. Properament, tenen previst llançar una tercera línia de negoci de lloguer habitacional, també tokenitzat: co-Hauxting.
Molts avantatges, però un requeriment
"La tecnologia blockchain et permet descentralitzar la informació i tenir-la a diferents nodes. La informació, per tant, no la té només una persona o una agència, i això aporta molta transparència al sector", reflexiona Alarcón. Aquesta transparència va estretament lligada a la traçabilitat: "pots veure en tot moment l'estat dels teus projectes i dels teus tokens. Fins i tot amb quins altres inversors comparteixes immobles", indica.
A més, l'inversor guanya autonomia. Des de la plataforma pot fer qualsevol transacció amb els seus tokens sense necessitar cap intermediari. Això si, requereix uns coneixements mínims de blockchain; el contingut no és pas senzill.
En l'àmbit de la seguretat funcionen amb smart contracts, programats des de l'inici i amb un llibre blanc que conté una àmplia explicació sobre tokenomics, l'economia dels tokens, i el procediment de la inversió. Aquestes regles, a més, són inamovibles des de bon inici de la inversió, "i això és sinònim de seguretat".
Quants tokens val un immoble?
D'un immoble poden sortir tants tokens com es desitgi. Depèn del valor que s'atribueixi al token. Haux T per exemple, li atribueix un euro. D'aquesta manera, un immoble valorat en mig milió d'euros equivaldrà a 500.000 tokens.
La inversió mínima? 100 euros. És a dir, 100 tokens
La inversió mínima? 100 euros. És a dir, 100 tokens. El fet de fer petites inversions, a més, facilita la diversificació d'aquesta. El model d'Haux T permet tenir tokens vinculats a diferents immobles, ubicats al moneder virtual, la wallet. "Amb els teus tokens pots fer el que vulguis, pots mantenir-los o vendre'ls a qualsevol moment", explica Alarcón. Aquesta és un altre gran avantatge respecte al crowdfunding immobiliari que, encara que "està treballant molt per millorar en termes de liquiditat, no tenen l'agilitat que permet el blockchain".
A més d'encreuaments de tokens, la tecnologia blockchain permet que el promotor de la inversió -en aquest cas Haux T- generi uns liquidity pools on els propietaris de tokens els puguin vendre en qualsevol moment sense necessitat real que hi hagi un comprador. Els pools de liquiditat són grans quantitats de fons emmagatzemats dins de smart contracts a disposició de l'intercanvi.
El truc: jugar amb el deute
Dels tres tipus de tokens que existeixen (fungibles, no fungibles i security tokens), Haux T funciona amb Security Token Offerings (STO). El que es tokenitza és el deute sobre l'immoble, no l'actiu en sí mateix. A altres parts del món, es tokenitza la propietat de l'empresa, que finalment és propietària de l'actiu. Aquest tipus de tokens han de tenir un llibre blanc revisat per una entitat financera independent perquè ho presenti a la CNMV i aquesta ho validi. "Tot està dins d'un marc regulador", remarca.
Campanes i perspectives
La startup valenciana, que va estar seleccionada per Lanzadera i ha format part de la incubadora, ha aconseguit créixer, fins ara, mitjançant recursos propis. Però el projecte està preparat per expandir-se i escalar, i sonen campanes de ronda d'inversió. És el moment que els business angels facin la seva màgia i permetin que Haux T es converteixi, realment, en una de les startups que revolucionaran la inversió immobiliària.