Tokenizar un inmueble quiere decir dividir su valor o su deuda en partes más pequeñas, representadas por tokens, de forma que los tenedores de estos tokens tienen derecho sobre la propiedad. Los tokens digitalizan un activo, en este caso inmobiliario, y permiten dividir la propiedad de éste en muchas pequeñas partes. De este modo, la inversión está al alcance de presupuestos muy ajustados; el ticket de entrada para convertirse en copropietario puede situarse tranquilamente en los 100 euros.
Este modelo de inversión es, en parte, la evolución tecnológica del crowdfunding inmobiliario. Fragmenta la propiedad de un inmueble para facilitar la inversión colectiva, pero con una moneda muy diferente -la tecnología blockchain- y con muchas ventajas respecto al modelo tradicional: mayor transparencia, liquidez, inmediatez, traçabilitat y eliminación de una buena parte de los intermediarios. Así lo vieron Raúl Alarcón y los hermanos Víctor y Pablo Sierra, a la hora de crear Haux T, una plataforma para invertir en inmuebles que, inicialmente se iba a orientar al crowdfunding inmobiliario, pero que decidió aventurarse con la tecnología blockchain.
El tres de septiembre del 2021 tokenizaron su primer inmueble, convirtiéndose en pioneros en España. Solo hay dos empresas más con quienes están compartiendo camino: Reental y RealFund.
Haux T es una plataforma para invertir en inmuebles que, inicialmente se iba a orientar al crowdfunding inmobiliario, pero que decidió aventurarse con la tecnología blockchain
Siete meses después de la puesta en marcha de Haux T tienen tres inmuebles tokenizados, uno con una rentabilidad del 7% y dos del 12%. Alarcón asegura que no han querido "grandes cantidades de inmuebles sino perfeccionar el modelo y la plataforma" para facilitar la comunicación con el inversor y su autogestión de las múltiples inversiones y posibilitar la futura escalabilidad del negocio.
Las fórmulas de Haux T
Haux T utiliza dos modelo de inversión inmobiliaria. Por un lado, el Fix & Flip, compra, reforma y venta de activos inmobiliarios; y por el otro, la Rent to own, que permite el alquiler con opción a compra una vez el inquilino ha pagado con las rentas el 20% del valor de monetización del inmueble. ¿Qué consiguen con esta segunda fórmula? "Mejorar la capacidad de ahorro de la gente y facilitar el acceso a la compra", indica Alarcón. Próximamente, tienen previsto lanzar una tercera línea de negocio de alquiler habitacional, también tokenizat: co-Hauxting.
Muchas ventajas, pero un requerimiento
"La tecnología blockchain te permite descentralizar la información y tenerla en diferentes nodos. La información, por lo tanto, no la tiene solo una persona o una agencia, y esto aporta mucha transparencia al sector", reflexiona Alarcón. Esta transparencia va estrechamente ligada a la trazabilidad: "puedes ver en todo momento el estado de tus proyectos y de tus tokens. Incluso con qué otros inversores compartes inmuebles", indica.
Además, el inversor gana autonomía. Desde la plataforma puede hacer cualquier transacción con sus tokens sin necesitar ningún intermediario. Esto si, requiere unos conocimientos mínimos de blockchain; el contenido no es ni mucho menos sencillo.
En el ámbito de la seguridad funcionan con smart contracts, programados desde el inicio y con un libro blanco que contiene una amplia explicación sobre tokenomics, la economía de los tokens, y el procedimiento de la inversión. Estas reglas, además, son inamovibles desde buen inicio de la inversión, "y esto es sinónimo de seguridad".
¿Cuántos tokens vale un inmueble?
De un inmueble pueden salir tantos tokens como se desee. Depende del valor que se atribuya al token. Haux T por ejemplo, le atribuye un euro. De este modo, un inmueble valorado en medio millón de euros equivaldrá a 500.000 tokens.
¿La inversión mínima? 100 euros. Es decir, 100 tokens
¿La inversión mínima? 100 euros. Es decir, 100 tokens. El hecho de hacer pequeñas inversiones, además, facilita la diversificación de esta. El modelo de Haux T permite tener tokens vinculados a diferentes inmuebles, ubicados en el monedero virtual wallet. "Con tus tokens puedes hacer lo que quieras, puedes mantenerlos o venderlos en cualquier momento", explica Alarcón. Esta es otra gran ventaja respecto al crowdfunding inmobiliario que, aunque "está trabajando mucho para mejorar en términos de liquidez, no tienen la agilidad que permite el blockchain".
Además de cruces de tokens, la tecnología blockchain permite que el promotor de la inversión -en este caso Haux T- genere unos liquidity pools donde los propietarios de tokens los puedan vender en cualquier momento sin necesidad real que haya un comprador. Los pools de liquidez son grandes cantidades de fondos almacenados dentro de smart contracts a disposición del intercambio.
El truco: jugar con la deuda
De los tres tipos de tokens que existen (fungibles, no fungibles y security tokens), Haux T funciona con Security Token Offerings (STO). Lo que se tokeniza es la deuda sobre el inmueble, no el inmueble en si mismo. En otras partes del mundo, se tokeniza la propiedad de la empresa, que finalmente es propietaria del activo. Este tipo de tokens tienen deben tener un libro blanco revisado por una entidad financiera independiente para qie lo presente a la CNMV y ésta lo valide. "Todo está dentro de un marco regulador", remarca.
Campanas y perspectivas
La startup valenciana, que estuvo seleccionada por Lanzadera y ha formado parte de la incubadora, ha conseguido crecer, hasta ahora, mediante recursos propios. Pero el proyecto está preparado para expandirse y escalar, y suenan campanas de ronda de inversión. Es el momento que los business angels hagan su magia y permitan que Haux T se convierta, realmente, en una de las startups que revolucionarán la inversión inmobiliaria.