Desde la Consejería de Territorio de la Generalitat de Catalunya se ha impulsado el Decreto-ley 3/2023 de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico. Este Decreto entró en vigor el día siguiente de su publicación en el DOGC el pasado 8 de noviembre. Al tratarse de un Decreto-ley requiere su convalidación por el Parlament de Catalunya en el plazo de un mes, si bien actualmente su tramitación parlamentaria está pendiente del dictamen del Consell de Garanties Estatutàries que han solicitado varios grupos parlamentarios.
El contenido básico del Decreto-ley es:
-Para poder ejercer la actividad de alquiler turístico es necesaria la obtención de una licencia urbanística previa, en todos aquellos municipios considerados "con problemas de acceso a la vivienda o bien en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico".
-Esta licencia tendrá una duración de cinco años y solo se podrá conceder en aquellas zonas donde el planeamiento urbanístico haya previsto expresamente el uso del alquiler turístico. Esto requiere que todos los Ayuntamientos afectados tendrán que revisar su plan urbanístico para definir en qué zonas se admite este uso.
-En ningún caso se podrán otorgar más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes. Es decir, en cada municipio el número de HUT no podrán superar el 10% de la población censada.
-En el Decreto-ley se relaciona en un anexo el listado de 262 municipios de Catalunya que se consideran afectados por la aplicación de esta normativa.
-Esto significa que la mayor parte de los más de 96.000 HUT actualmente legalizados quedan afectados y en los próximos cinco años o bien obtienen esta licencia urbanística o bien tendrán que cesar la actividad.
-Los municipios turísticos de la provincia de Girona son que los que salen más afectados por esta normativa, puesto que es donde concentra el 43% de los HUT de toda Catalunya (41.000 unidades). La limitación de este 10% sobre la población censada comporta que en la demarcación de Girona se tendrán que eliminar más de 17.000 HUT. Es decir, se perderá más del 41% de la actual oferta de alojamiento de alquiler turístico.
Una afectación directa al turismo con un grave impacto negativo para la actividad económica
Si finalmente este Decreto se acaba aprobando en el Parlament, tal como está actualmente redactado, además de afectar el sector del alquiler turístico, es un ataque directo y devastador para la actividad económica y sostenibilidad de muchos municipios que tienen una dependencia directa y única del turismo. En muchos municipios de la Costa Brava les supone perder entre el 60% y el 85% de la actual oferta de alojamiento de vivienda turística.
Por ejemplo, en Roses es perden el 62% (+3.000 HUT), en Castelló d’Empúries el 68% (+2.400), en L’Escala el 69% (+2.200), en Castell-Platja d’Aro el 59% (+1.700), en Begur el 76% (1.300), en Pals el 82% (+1.100), en Llançà el 71% (+1.150), en el Port de la Selva el 84% (+500) y en Cadaqués el 71% (+700). Las consecuencias económicas y el impacto negativo en todos los sectores económicos de estos pueblos, especialmente para el pequeño comercio, la restauración y otros servicios, pueden ser devastadores. Se prevé que puede representar que en la Costa Brava dejarán de visitarnos más de 500.000 turistas y se pierdan más de 5.000 puestos de trabajo. Nos abocamos a un empobrecimiento general y cierre de muchos negocios.
No servirá para mejorar la falta de vivienda asequible
El argumento del Govern de la Generalitat para justificar la aplicación de esta normativa es que con la limitación de las viviendas de uso turístico se favorecerá el acceso a la vivienda, porque muchas de estas viviendas pasarán a ser de alquiler de residencia habitual. En el caso de las poblaciones turísticas es muy conocido que no será así porque se está incidiendo sobre una tipología de vivienda que es de segunda residencia.
El perfil de la gran mayoría de los propietarios que destinan su apartamento o casa de segunda residencia a alquiler turístico, es como inversión para obtener unos rendimientos que permitan pagar los gastos de mantenimiento de esta propiedad y como uso propio fuera de las temporadas de verano. Este propietario no está interesado a mantener ocupada su propiedad de forma permanente durante un mínimo de 5 años. Lo dejará de alquilar o bien lo pondrá a la venta.
La gran contradicción de este Decreto es que donde realmente existe el problema del acceso a la vivienda, que es en las grandes ciudades, si aplicamos la regla del máximo del 10% de HUT sobre el censo de población, resulta que en Girona capital actualmente hay unos 700 HUT y con esta normativa se podría llegar hasta los 10.000, en Figueres actualmente hay 300 HUT y se podría llegar hasta los 4.700. La realidad social, económica y la problemática de falta de vivienda asequible es totalmente diferente en Barcelona, Girona, Figueres u Olot, con la de las poblaciones turísticas. Y, por lo tanto, no se pueden aplicar las mismas medidas porque son realidades que no son comparables.
Hacen falta medidas estructurales y efectivas
Nuevamente estamos ante una normativa sobre vivienda, que su único objetivo es el discurso político. No se ha efectuado ningún estudio ni diagnóstico previo, no se ha dialogado con los representantes del sector ni con los expertos, y una vez más se ha optado por trasladar toda la carga al propietario privado, sin medir ni valorar que los efectos de su aplicación serán totalmente en sentido contrario de lo que se pretende. Los representantes del sector inmobiliario no nos cansaremos de repetir que la solución a la problemática de la falta de oferta de vivienda pasa porque el Govern de la Generalitat proponga y consensúe un plan de medidas estructurales basadas en:
-La concertación y compensación para que el sector privado le resulte atractivo facilitar viviendas de alquiler a precios asequibles.
-Garantizar una seguridad jurídica tanto para el propietario (en situaciones de impago o de ocupaciones ilegales) cómo por el inquilino (estabilidad de permanencia).
-Sobre todo aumentar la dotación del presupuesto público para incrementar el parque de viviendas sociales y para las políticas públicas de vivienda.
Confiamos que durante la tramitación parlamentaria de este Decreto se retire y se reconduzca con medidas más estructurales y efectivas, adaptadas a la realidad social y económica de cada municipio.
