Propietaris i immobiliàries adverteixen que la nova llei de l’habitatge que prepara el govern central “desincentiva” que es posin més pisos de lloguer en el mercat. Insisteixen en que, en comptes de fomentar el lloguer, el frenarà. Si bé reconeixen que les mesures previstes en el projecte de llei són “una bona notícia” pels inquilins que ja tenen un contracte en vigor, pel fet que limiten les rendes a pagar, també avisen que dificultarà l’accés a un habitatge de lloguer a les persones i famílies amb menys recursos.
Aquesta nova llei compta amb majoria parlamentària per tirar-la endavant a les Corts espanyoles, així com amb el vistiplau de les organitzacions de llogaters, però no del sector immobiliari i dels propietaris. L’aplicació d’algunes mesures dependran de les comunitats autònomes i dels ajuntaments.
Alex Vázquez, director de gestió de patrimonis i comercialització de lloguers de Forcadell, recalca que en l’actual projecte de llei “no hi ha ni una sola mesura efectiva per incrementar l'oferta de lloguers en el mercat”. Afegeix que tot són “limitacions” que “desincentiven” que s’incrementi el parc d’habitatge de lloguer.
Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, indica que el principal problema és la manca d’oferta, que no se solucionarà amb la nova llei tal com està plantejada. Aquests dos directius coincideixen en que els futurs llogaters tindran encara més dificultats pe trobar un pis.
Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, apunta que, al final, els “grans beneficiats” d’aquesta llei seran els llogaters que tenen més capacitat econòmica. “Com que hi ha pocs pisos, a qui escollirà el propietari? Sempre als que siguin més solvents. Per tant, aquells que tenen més solvència tindran avantatge” i, a sobre, “podran llogar a un preu més econòmic” precisament per la limitació de les rendes.
Gorgues adverteix que aquestes mesures poden contribuir a “gentrificar” encara més determinades àrees de Barcelona perquè es crearà un “efecte crida”. Amb els lloguers regulats, s’incrementarà la demanda però no l’oferta. I els propietaris triaran els perfils més solvents per evitar possibles problemes d’impagament.
Guifré Homedes (Amat Immobiliaris): “És absurd posar en el mateix sac una persona que té cinc o deu habitatges que un fons d'inversió que en té mil”
• Grans tenidors. L’actual projecte de llei rebaixa de deu a cinc immobles la qualificació de “gran tenidor”, als quals aplicaran mesures específiques. Alex Vázquez assenyala que aquest límit “no té cap sentit” i posa, com a exemple, el cas d’un propietari de cinc habitatges: un és el seu domicili, un altre la seva segona residència, en el tercer hi viu una filla i, per tant, només cobra dos lloguers. Però se’l considerarà un gran tenidor.
Guifré Homedes considera “absurd posar en el mateix sac una persona que té cinc o deu habitatges i a un fons d'inversió que en té mil”. En la seva opinió, “això demostra que una part de la llei, com a mínim aquesta, té un biaix ideològic”. Afegeix que nomes s’hauria de considerar gran tenidor a qui, pel volum de habitatges en propietat, pot influir en el mercat.
Alex Vázquez (Forcadell): “Pràcticament, tota Espanya es podrà considerar àrea tensionada”
• Àrees tensionades. Les comunitats autònomes o els ajuntaments podran declarar l’existència d’àrees tensionades a efectes de lloguer si es compleixen una d’aquestes dues condicions: que el cost de la hipoteca o del lloguer (comptant les despeses i subministraments bàsics) superi el 30% de la renda mitjana de la família en aquesta zona o que el preu de compra o lloguer s’hagi incrementat tres punts per sobre l’IPC en els anteriors cinc anys. Només cal que és compleixi una de les dues condicions. Vázquez indica que “pràcticament, tota Espanya es podrà considerar àrea tensionada”.
• Actualitzacions. S’elimina l’IPC com a índex de referència de les actualitzacions dels lloguers. Per aquest 2023, el màxim s’ha establert en el 2%, pel 2024, en el 3% i, a partir de 2025, s’aplicarà un nou índex, que sempre serà inferior a l’IPC. Vázquez assenyala que “els continus canvis legislatius generen indefensió als propietaris”, que fins ara han signat uns contractes lligats a l’IPC que, de cop i volta, ja no serà aplicable. Sobre aquests límits, Homedes corrobora que, per minimitzar els riscos d’impagament, els propietaris escolliran els perfils més solvents. Els dos directius coincideixen en que els topalls als preus no solucionaran el problema de manca d’oferta sinó que l’agreujaran.
• Honoraris. Les despeses per la formalització de contractes de lloguer aniran a càrrec dels propietaris i no de l’arrendatari com fins ara. A diferència de les altres mesures, ningú critica aquesta. Homedes apunta que “la racionalitat et diu que qui t’encarrega el servei, que és e propietari, és qui hauria de pagar els honoraris". De fet, en els casos de persones físiques (empreses) ja s’aplica aquest criteri.
• Reserva de sòl. El percentatge de reserva de sòl per a habitatges protegits passarà del 30% al 40% de la superfície urbanitzable per a noves construccions, i del 10% al 20% en sòl urbà no consolidat en projectes de reforma o renovació urbanística. Aquesta mesura ha estat criticada pels promotors. Propietaris i immobiliàries apunten que caldrà veure si surten els números per tirar endavant les obres.
Òscar Gorgues (Cambra de la Propietat Urbana): “Amb la nova llei s’intenta convertir en protegit el que és habitatge lliure”
• Habitatge protegit. Malgrat que aquest és un dels objectius de la nova llei, Òscar Gorgues assenyala que “sembla un brindis al sol” perquè no s’estableixen mecanismes per solucionar “realment” la manca d’aquest tipus d’habitatge. Recorda que l’habitatge protegit ja està regulat, però que el problema és que "no n’hi ha". Davant aquesta situació, apunta que amb aquesta llei s’intentaria, mitjançant la limitació dels preus del lloguer, “convertir en protegit el que és habitatge lliure”.
A més, recorda que no es contemplen ajudes per als col·lectius que no tenen capacitat per accedir a l’habitatge protegit com es fa en altres països de la UE. “Com que aquí no existeixen aquests subvencions, què fem? Doncs, ara els toca als grans tenidors assumir aquest paper”. Recalca que “s'han traspassat al sector privat” aquestes deficiències. Al seu parer, això provocarà que els propietaris que tenen habitatges de qualitats més baixes se'ls vendran perquè no voldran assumir riscos d’impagaments.
• Desnonaments. S’impedirà que es portin a terme sense data i hora predeterminada. S’inclouran noves pròrrogues que podran ajornar els processos dos anys. I les comunitats autònomes podran posar en marxa mecanismes de mediació. Com assenyala Gorgues, si s’aprova aquesta normativa tal com està redactada suposarà modificar no només la llei d’arrendaments urbans sinó també la d’enjudiciament civil per regular encara més els desnonaments.