Propietarios e inmobiliarias advierten de que la nueva ley de la vivienda que prepara el gobierno central "desincentiva" que se pongan más pisos de alquiler en el mercado. Insisten en que, en vez de fomentar el alquiler, lo frenará. Si bien reconocen que las medidas previstas en el proyecto de ley son "una buena noticia" para los inquilinos que ya tienen un contrato en vigor, debido a que les limitan las rentas a pagar, también avisan de que dificultará el acceso a una vivienda de alquiler a las personas y familias con menos recursos.
Esta nueva ley cuenta con mayoría parlamentaria para salir adelante en las Cortes españolas, así como con el visto bueno de las organizaciones de inquilinos, pero no del sector inmobiliario y de los propietarios. La aplicación de algunas medidas dependerán de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos.
Alex Vázquez, director de gestión de patrimonios y comercialización de alquileres de Forcadell, recalca que en el actual proyecto de ley "no hay ni una sola medida efectiva para incrementar la oferta de alquileres en el mercado". Añade que todo son "limitaciones" que "desincentivan" que se incremente el parque de vivienda de alquiler.
Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, indica que el principal problema es la falta de oferta, que no se solucionará con la nueva ley tal y como está planteada. Estos dos directivos coinciden en que los futuros inquilinos tendrán aún más dificultades para encontrar un piso.
Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, apunta que, al final, los "grandes beneficiados" de esta ley serán los inquilinos que tienen mayor capacidad económica. “Como hay pocos pisos, ¿a quién elegirá el propietario? Siempre a los que sean más solventes. Por tanto, aquellos que tienen más solvencia tendrán ventaja” y, encima, “podrán alquilar a un precio más económico” precisamente por la limitación de las rentas.
Gorgues advierte que estas medidas pueden contribuir a "gentrificar" aún más determinadas áreas de Barcelona porque se creará un "efecto llamada". Con los alquileres regulados, se incrementará la demanda pero no la oferta. Y los propietarios elegirán los perfiles más solventes para evitar posibles problemas de impago.
Guifré Homedes (Amat Inmobiliarios): “Es absurdo poner en el mismo saco a una persona que tiene cinco o diez viviendas que un fondo de inversión que tiene mil”
• Grandes tenedores. El actual proyecto de ley rebaja de diez a cinco inmuebles la calificación de "gran tenedor", a los que se aplicarán medidas específicas. Alex Vázquez señala que este límite "no tiene ningún sentido" y pone, como ejemplo, el caso de un propietario de cinco viviendas: una es su domicilio, otra su segunda residencia, en la tercera vive una hija y, por tanto, sólo cobra dos alquileres. Pero se le considerará un gran tenedor.
Guifré Homedes considera “absurdo poner en el mismo saco a una persona que tiene cinco o diez viviendas y a un fondo de inversión que tiene mil”. En su opinión, “esto demuestra que una parte de la ley, como mínimo ésta, tiene un sesgo ideológico”. Añade que sólo debería considerarse gran tenedor a quien, por el volumen de viviendas en propiedad, puede influir en el mercado.
Alex Vázquez (Forcadell): "Prácticamente, toda España se podrá considerar área tensionada"
• Áreas tensionadas. Las comunidades autónomas o los ayuntamientos podrán declarar la existencia de áreas tensionadas a efectos de alquiler si se cumplen una de estas dos condiciones: que el coste de la hipoteca o del alquiler (contando los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de la familia en esta zona o que el precio de compra o alquiler se haya incrementado tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Sólo hace falta que se cumpla una de las dos condiciones. Vázquez indica que "prácticamente, toda España se podrá considerar área tensionada".
• Actualizaciones. Se elimina el IPC como índice de referencia de las actualizaciones de los alquileres. Para 2023, el máximo se ha establecido en el 2%, para 2024, en el 3% y, a partir de 2025, se aplicará un nuevo índice, que siempre será inferior al IPC. Vázquez señala que "los continuos cambios legislativos generan indefensión en los propietarios", que hasta ahora han firmado unos contratos ligados al IPC que, de repente, ya no será aplicable. Sobre estos límites, Homedes corrobora que, para minimizar los riesgos de impago, los propietarios elegirán los perfiles más solventes. Ambos directivos coinciden en que los topes en los precios no solucionarán el problema de falta de oferta sino que lo agravarán.
• Honorarios. Los gastos por la formalización de contratos de alquiler irán a cargo de los propietarios y no del arrendatario como hasta ahora. A diferencia de las demás medidas, nadie critica ésta. Homedes apunta que “la racionalidad te dice que quien te encarga el servicio, que es el propietario, es quien debería pagar los honorarios". De hecho, en los casos de personas físicas (empresas) se aplica ya este criterio.
• Reserva de suelo. El porcentaje de reserva de suelo para viviendas protegidas pasará del 30% al 40% de la superficie urbanizable para nuevas construcciones, y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado en proyectos de reforma o renovación urbanística. Esta medida ha sido criticada por los promotores. Propietarios e inmobiliarias apuntan que se deberá ver si cuadran los números para sacar adelante las obras.
Óscar Gorgues (Cámara de la Propiedad Urbana): “Con la nueva ley se intenta convertir en protegida lo que es vivienda libre”
• Vivienda protegida. Pese a que éste es uno de los objetivos de la nueva ley, Òscar Gorgues señala que "parece un brindis al sol" porque no se establecen mecanismos para solucionar "realmente" la falta de este tipo de vivienda. Recuerda que la vivienda protegida ya está regulada, pero que el problema es que "no existe". Ante esta situación, apunta que con esta ley se intentaría, mediante la limitación de los precios del alquiler, "convertir en protegida lo que es vivienda libre".
Además, recuerda que no se contemplan ayudas para los colectivos que no tienen capacidad para acceder a la vivienda protegida como en otros países de la UE. “Como aquí no existen estas subvenciones, ¿qué hacemos? Pues ahora les toca a los grandes tenedores asumir ese papel”. Recalca que "se han traspasado al sector privado" estas deficiencias. A su juicio, esto provocará que los propietarios que tienen viviendas de calidades más bajas se las venderán porque no querrán asumir riesgos de impagos de inquilinos.
• Desahucios. Se impedirá que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. Se incluirán nuevas prórrogas que podrán aplazar los procesos dos años. Y las comunidades autónomas podrán poner en marcha mecanismos de mediación. Como señala Gorgues, si se aprueba el texto tal y como está redactado supondrá modificar no sólo la ley de arrendamientos urbanos sino también la de enjuiciamiento civil para regular aún más los desahucios.