La lentitud en l'edificació d'habitatge social és avui un llast que cronifica l'emergència residencial del tercer sector. Es tracta del diagnòstic -i clam- unànime dels agents citats aquest dimecres a la III Jornada Cohabitac: Els proveïdors socials d’habitatge. Agents clau per donar resposta als reptes actuals, en què s'ha radiografiat una activitat "històricament deficitària". Per Carme Trilla, presidenta de la coordinadora, ja "no n'hi ha prou amb el voluntarisme" dels promotors per superar l'abisme del dèficit. Amb la gestió de 5.167 habitatges a l'esquena -el 10% del parc de lloguer social al Principat-, i el record viu de Francesc Borrell i Mas -fundador de la federació l’any 2002 i primer president de l’entitat-, la jornada ha servit per posar l’Estat i la Generalitat davant del mirall.
Precisament per transcendir aquest voluntarisme i dotar el sector d'un marc normatiu estructural, la proposta central de la jornada ha estat traçar els fonaments del proveïdor social d'habitatge. Però, què és exactament un "proveïdor social d'habitatge"? Aquesta figura neix com una categoria jurídica per identificar i homologar aquells actors -públics o privats- que decideixen posar el benefici social per sobre del financer. "La llei el que persegueix és l'aflorament de capitals privats cap a aquest tipus d’activitat", ha insistit l'advocat i redactor de la normativa, Artur Fornés.
Segons la proposta, el ventall de qui pot jugar aquest rol és ampli: des de les fundacions i entitats del tercer sector (més previsibles), fins a entitats públiques empresarials, societats de benefici i interès comú, o empreses mercantils convencionals que acceptin entrar en la categoria de "lucre limitat". Alhora, Fornés ha detallat que qualsevol actor que vulgui ser reconegut amb aquesta terminologia, haurà de destinar el 80% de la facturació a habitatge social i reinvertir el 70% dels beneficis en el sector. A canvi d'aquest compromís, la normativa preveu equilibrar la balança mitjançant un incentiu fiscal: la reducció de l'IVA al 4% o un tipus del 0% en l'Impost sobre Societats.
Jordi Terrades, secretari general del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, ha reconegut i elogiat el "rigor i compromís" de Cohabitac per intensificar l'adquisició d'habitatge. També ha volgut deixar palès que aquesta crisi actua com un element d'"exclusió" que colpeja directament en la cohesió social del territori. "La política d'habitatge ha de ser estructural i tenir continuïtat en el temps", ha defensat, i ha subratllat que l’objectiu del Govern és assolir "un 15% de parc residencial assequible, protegit i, fonamentalment, de lloguer".
El secretari ha admès que el repte passa per estabilitzar els preus, rejovenir un parc envellit i donar resposta a uns canvis demogràfics que desplacen la població i generen noves necessitats, tant per a joves com per a una societat envellida. En aquest sentit, Terrades ha vinculat l'habitatge amb la mobilitat -el transport ferroviari i el bus interurbà- com una equació única i troncal del mandat del president Illa.
Qualsevol actor que vulgui ser proveïdor social d'habitatge, haurà de destinar el 80% de la facturació a habitatge social i reinvertir el 70% dels beneficis en el sector
L'ambició del discurs també l'ha portat a tocar de peus a terra pel que fa als recursos. Amb la mirada posada en els pròxims dos mesos, el secretari confia a disposar finalment d'uns pressupostos que permetin activar totes les palanques de finançament. "Sols no ens en sortirem", ha confessat. Per la seva banda, des de l'Estat s'ha pogut palpar una visió autocrítica sobre els models de col·laboració tradicionals. David Lucas, secretari d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana, ha estat contundent: "Els habitatges són per viure-hi, no per especular". Alhora, ha reconegut que el problema és "polièdric", i que el marc competencial exigeix un exercici de cooperació institucional.
El secretari ha posat sobre la taula actius concrets, com els 45.000 habitatges de la Sareb que s'aniran incorporant al sistema i els més de 2.500 sòls d'empreses públiques disponibles "a banda i banda del territori". Però el punt d'inflexió ha estat el seu compromís amb la nova figura jurídica que reclama el sector: Lucas ha confirmat que el Ministeri veu de manera "molt positiva" la proposta d'estructurar el rol del proveïdor social dins del Pla Estatal 2026-2030.
Malgrat reconèixer la "frustració" que suposa que "molt bones idees" s'hagin perdut històricament pel camí dels tràmits parlamentaris, el secretari espanyol ha posat deures: les propostes han de ser, per sobre de tot, "factibles en la seva aprovació". Amb aquesta premissa, Lucas s'ha mostrat confiat a avançar cap a una "estructura sòlida" a través d'un Reial Decret que reguli aquests nous actors. Tot plegat, emmarcat en un nou pla que preveu mobilitzar uns 7.000 milions d'euros.
Els llaços amb ALIVAS i la mirada cap als models europeus
Amb el debat jurídic i institucional sobre la taula, res és més il·lustratiu que aterrar la teoria en la pràctica quotidiana dels qui ja operen en aquest sector o hi fan recerca. És aquí on els llaços de Cohabitac amb l'Aliança per l'Habitatge Assequible i Social (ALIVAS) han pres protagonisme. Eduardo Gutiérrez, president d’ALIVAS, ha recordat que el problema "no és només de producció, sinó de model de provisió".
“Parlem molt del problema de l’habitatge, però ho fem molt poc del sistema que el sosté”, ha etzibat. Per Gutiérrez, existeix un espai fragmentat entre el mercat i l’Estat que a Europa s’omple amb els intermediaris socials, uns actors que no actuen com a "mers gestors", sinó com a connectors: “Som un adhesiu, acompanyem les persones en moments crítics de la seva vida i dialoguem amb famílies i administracions”, ha defensat.
Gutiérrez (ALIVAS): “Som un adhesiu, acompanyem les persones en moments crítics de la seva vida i dialoguem amb famílies i administracions”
En l'àmbit de la recerca, Núria Lambea, doctora en Dret per la URV i experta en gestió d’habitatge social, ha volgut constatar que a Catalunya i a l’estat espanyol "s’ha construït històricament per vendre, no per llogar". D’aquí la necessitat d’ampliar el parc i, sobretot, de saber gestionar-lo. Per això, Lambea ha convidat els assistents a posar la mirada a fora: "Fa dècades que països com els Països Baixos, Àustria, Dinamarca o el Regne Unit operen amb models de benefici limitat (limited profit), cadascun amb el seu sistema jurídic i les seves polítiques, però amb uns principis comuns que expliquen el seu èxit", ha relatat.
El més determinant, ha insistit, és el reconeixement legal i econòmic d’aquests actors. Tot i l'heterogeneïtat del sector, Europa va establir un marc jurídic específic que, a partir dels anys vuitanta, va permetre traslladar grans volums de parc cap a aquestes entitats. A diferència de les col·laboracions puntuals que han predominat a casa nostra, Lambea ha advocat per avançar cap a un sector més coherent i unit, basat en un finançament híbrid que permeti mantenir i impulsar promocions, fins i tot en èpoques de crisi.
Blancs i negres en la compra d'habitatge per ús de lloguer social
Les conclusions de la darrera taula de la jornada han perfilat els avantatges, els límits i les friccions d’un mecanisme que ha permès ampliar el parc amb rapidesa, però que també arrossega reptes de finançament, apalancament, seguretat jurídica i capacitat d’escala. Albert Ferré, director de la Fundació Hàbitat3, s'ha referit a la compra no només com una eina d'increment del parc, sinó com una mena de prevenció: "No només comprem habitatge buit; també adquirim pisos amb inquilins en risc per evitar que les entitats financeres se'n deslliguin i acabin en el mercat lliure". Segons Ferré, el 90% d'aquestes operacions es fan de la mà de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i l'Institut Català de Finances (ICF), sota una fórmula de "compra temporal" a 75 anys que garanteix que, un cop amortitzats els ajuts, el pis passi definitivament a la cartera pública.
Gràcies al dret de tanteig i retracte s’han recuperat més de 10.600 habitatges a Catalunya. D'aquests, el tercer sector n'ha gestionat uns 1.650
Des de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), el director, Miquel Bagudanch, ha fet valdre amb xifres l'ambició pública. Gràcies al dret de tanteig i retracte s’han recuperat més de 10.600 habitatges a Catalunya. D'aquests, el tercer sector n'ha gestionat uns 1.650. Tanmateix, Bagudanch no ha defugit el gran obstacle: el pressupost. Tot i que ha assegurat que s'està treballant per millorar la xarxa de gestió -una demanda històrica del sector-, ha estat clar amb la jerarquia de prioritats: "Si tenim solucions i tenim idees, buscarem els diners. La inversió és gran, però amb el tanteig hem demostrat que sabem com fer-ho".
I la pota financera l'han protagonitzat l'Institut Català de Finances (ICF) i el seu director de negoci, Antoni Vallès, qui ha llançat un dard directe a la banca privada: mentre la morositat mitjana de la seva cartera frega el 6%, en el sector de l'habitatge protegit la mora és pràcticament zero. Aquesta solvència demostra que les entitats socials són pagadores excel·lents, malgrat que els seus balanços no reflecteixin la propietat plena del pis. La clau d'aquesta "mora zero" resideix en la funció pública de l'ICF, que només intervé en operacions que l'administració qualifica i protegeix. Tot plegat possibilita que el preu es mantingui estable i s'eviti l'especulació futura.