La lentitud en la edificación de vivienda social es hoy un lastre que cronifica la emergencia residencial del tercer sector. Se trata del diagnóstico -y reclamo- unánime de los agentes citados este miércoles en la III Jornada Cohabitac: Los proveedores sociales de vivienda. Agentes clave para dar respuesta a los retos actuales, en la que se ha radiografiado una actividad "históricamente deficitaria". Para Carme Trilla, presidenta de la coordinadora, ya "no es suficiente con el voluntarismo" de los promotores para superar el abismo del déficit. Con la gestión de 5.167 viviendas a la espalda -el 10% del parque de alquiler social en el Principado-, y el recuerdo vivo de Francesc Borrell i Mas -fundador de la federación el año 2002 y primer presidente de la entidad-, la jornada ha servido para poner al Estado y la Generalitat ante el espejo.
Precisamente para trascender este voluntarismo y dotar al sector de un marco normativo estructural, la propuesta central de la jornada ha sido trazar los fundamentos del proveedor social de vivienda. Pero, ¿qué es exactamente un "proveedor social de vivienda"? Esta figura nace como una categoría jurídica para identificar y homologar a aquellos actores -públicos o privados- que deciden poner el beneficio social por encima del financiero. "La ley lo que persigue es el afloramiento de capitales privados hacia este tipo de actividad", ha insistido el abogado y redactor de la normativa, Artur Fornés.
Según la propuesta, el abanico de quien puede jugar este rol es amplio: desde las fundaciones y entidades del tercer sector (más previsibles), hasta entidades públicas empresariales, sociedades de beneficio e interés común, o empresas mercantiles convencionales que acepten entrar en la categoría de "lucro limitado". Al mismo tiempo, Fornés ha detallado que cualquier actor que quiera ser reconocido con esta terminología, deberá destinar el 80% de la facturación a vivienda social y reinvertir el 70% de los beneficios en el sector. A cambio de este compromiso, la normativa prevé equilibrar la balanza mediante un incentivo fiscal: la reducción del IVA al 4% o un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades.
Jordi Terrades, secretario general del Departamento de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, ha reconocido y elogiado el "rigor y compromiso" de Cohabitac para intensificar la adquisición de vivienda. También ha querido dejar patente que esta crisis actúa como un elemento de "exclusión" que golpea directamente en la cohesión social del territorio. "La política de vivienda debe ser estructural y tener continuidad en el tiempo", ha defendido, y ha subrayado que el objetivo del Gobierno es alcanzar "un 15% de parque residencial asequible, protegido y, fundamentalmente, de alquiler".
El secretario ha admitido que el reto pasa por estabilizar los precios, rejuvenecer un parque envejecido y dar respuesta a unos cambios demográficos que desplazan la población y generan nuevas necesidades, tanto para jóvenes como para una sociedad envejecida. En este sentido, Terrades ha vinculado la vivienda con la movilidad -el transporte ferroviario y el bus interurbano- como una ecuación única y troncal del mandato del presidente Illa.
Cualquier actor que quiera ser proveedor social de vivienda, deberá destinar el 80% de la facturación a vivienda social y reinvertir el 70% de los beneficios en el sector
La ambición del discurso también le ha llevado a tocar de pies en el suelo en cuanto a los recursos. Con la mirada puesta en los próximos dos meses, el secretario confía en disponer finalmente de unos presupuestos que permitan activar todas las palancas de financiación. "Solos no nos saldremos", ha confesado. Por su parte, desde el Estado se ha podido palpar una visión autocrítica sobre los modelos de colaboración tradicionales. David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ha sido contundente: "Las viviendas son para vivir en ellas, no para especular". Asimismo, ha reconocido que el problema es "poliédrico", y que el marco competencial exige un ejercicio de cooperación institucional.
El secretario ha puesto sobre la mesa activos concretos, como las 45.000 viviendas de la Sareb que se irán incorporando al sistema y los más de 2.500 suelos de empresas públicas disponibles "a ambos lados del territorio". Pero el punto de inflexión ha sido su compromiso con la nueva figura jurídica que reclama el sector: Lucas ha confirmado que el Ministerio ve de manera "muy positiva" la propuesta de estructurar el rol del proveedor social dentro del Plan Estatal 2026-2030.
A pesar de reconocer la "frustración" que supone que "muy buenas ideas" se hayan perdido históricamente por el camino de los trámites parlamentarios, el secretario español ha puesto deberes: las propuestas deben ser, por encima de todo, "factibles en su aprobación". Con esta premisa, Lucas se ha mostrado confiado en avanzar hacia una "estructura sólida" a través de un Real Decreto que regule a estos nuevos actores. Todo ello, enmarcado en un nuevo plan que prevé movilizar unos 7.000 millones de euros.
Los lazos con ALIVAS y la mirada hacia los modelos europeos
Con el debate jurídico e institucional sobre la mesa, nada es más ilustrativo que aterrizar la teoría en la práctica cotidiana de quienes ya operan en este sector o hacen investigación en él. Es aquí donde los lazos de Cohabitac con la Alianza por la Vivienda Asequible y Social (ALIVAS) han tomado protagonismo. Eduardo Gutiérrez, presidente de ALIVAS, ha recordó que el problema "no es solo de producción, sino de modelo de provisión".
“Hablamos mucho del problema de la vivienda, pero lo hacemos muy poco del sistema que lo sostiene”, ha espetado. Para Gutiérrez, existe un espacio fragmentado entre el mercado y el Estado que en Europa se llena con los intermediarios sociales, unos actores que no actúan como "meros gestores", sino como conectores: “Somos un adhesivo, acompañamos a las personas en momentos críticos de su vida y dialogamos con familias y administraciones”, ha defendido.
Gutiérrez (ALIVAS): “Somos un adhesivo, acompañamos a las personas en momentos críticos de su vida y dialogamos con familias y administraciones”
En el ámbito de la investigación, Núria Lambea, doctora en Derecho por la URV y experta en gestión de vivienda social, ha querido constatar que en Cataluña y en el estado español "se ha construido históricamente para vender, no para alquilar". De ahí la necesidad de ampliar el parque y, sobre todo, de saber gestionarlo. Por eso, Lambea ha invitado a los asistentes a poner la mirada fuera: "Hace décadas que países como los Países Bajos, Austria, Dinamarca o el Reino Unido operan con modelos de beneficio limitado (limited profit), cada uno con su sistema jurídico y sus políticas, pero con unos principios comunes que explican su éxito", ha relatado.
Lo más determinante, ha insistido, es el reconocimiento legal y económico de estos actores. A pesar de la heterogeneidad del sector, Europa estableció un marco jurídico específico que, a partir de los años ochenta, permitió trasladar grandes volúmenes de parque hacia estas entidades. A diferencia de las colaboraciones puntuales que han predominado en nuestro país, Lambea ha abogado por avanzar hacia un sector más coherente y unido, basado en una financiación híbrida que permita mantener e impulsar promociones, incluso en épocas de crisis.
Blancos y negros en la compra de vivienda para uso de alquiler social
Las conclusiones de la última mesa de la jornada han perfilado las ventajas, los límites y las fricciones de un mecanismo que ha permitido ampliar el parque con rapidez, pero que también arrastra retos de financiación, apalancamiento, seguridad jurídica y capacidad de escala. Albert Ferré, director de la Fundación Hàbitat3, se ha referido a la compra no solo como una herramienta de incremento del parque, sino como una especie de prevención: "No solo compramos vivienda vacía; también adquirimos pisos con inquilinos en riesgo para evitar que las entidades financieras se desvinculen y acaben en el mercado libre". Según Ferré, el 90% de estas operaciones se realizan de la mano de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Institut Català de Finances (ICF), bajo una fórmula de "compra temporal" a 75 años que garantiza que, una vez amortizadas las ayudas, el piso pase definitivamente a la cartera pública.
Gracias al derecho de tanteo y retracto se han recuperado más de 10.600 viviendas en Catalunya. De estos, el tercer sector ha gestionado unos 1.650
Desde la Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), el director, Miquel Bagudanch, ha puesto en valor con cifras la ambición pública. Gracias al derecho de tanteo y retracto se han recuperado más de 10.600 viviendas en Cataluña. De estas, el tercer sector ha gestionado unas 1.650. Sin embargo, Bagudanch no ha eludido el gran obstáculo: el presupuesto. Aunque ha asegurado que se está trabajando para mejorar la red de gestión -una demanda histórica del sector-, ha sido claro con la jerarquía de prioridades: "Si tenemos soluciones y tenemos ideas, buscaremos el dinero. La inversión es grande, pero con el tanteo hemos demostrado que sabemos cómo hacerlo".
Y la pata financiera la han protagonizado el Institut Català de Finances (ICF) y su director de negocio, Antoni Vallès, quien ha lanzado un dardo directo a la banca privada: mientras la morosidad media de su cartera roza el 6%, en el sector de la vivienda protegida la mora es prácticamente cero. Esta solvencia demuestra que las entidades sociales son pagadoras excelentes, a pesar de que sus balances no reflejen la propiedad plena del piso. La clave de esta "mora cero" reside en la función pública del ICF, que solo interviene en operaciones que la administración califica y protege. Todo ello posibilita que el precio se mantenga estable y se evite la especulación futura.