No hi ha bombolla immobiliària, ni tampoc se l’espera. Aquesta és la gran conclusió de l’Informe Actualitat i Perspectives del Sector Immobiliari 2025 que Forcadell ha presentat aquest dimarts juntament amb la Universitat de Barcelona (UB). Una edició “especial”, marcada pel 25è aniversari de la col·laboració que hi ha entre la consultora i la universitat, i que ha convertit aquest estudi en un termòmetre fiable d’un sector sovint dominat per la percepció i el rumor. “Quan vam començar, el sector era fosc i opac, no hi havia dades ni transparència”, recorda Ivan Vaqué, CEO de Forcadell. “Avui hi ha informació i criteri, però hem aconseguit mantenir el mateix propòsit: entendre el mercat tal com és, no com voldríem que fos”, sentencia.
L’informe dibuixa un mercat en plena forma i maduresa, però amb símptomes de fatiga estructural. El diagnòstic és inequívoc: no hi ha eufòria especulativa, però sí un desequilibri creixent entre oferta i demanda. L’activitat residencial continuarà en auge, i el boom immobiliari actual -que va començar el segon trimestre de 2024- es prolongarà, com a mínim, fins a finals de 2027, impulsat per una demanda sòlida, una economia amb superàvit proper al 4% del PIB i la previsió d’una baixada dels tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE). El preu de l’habitatge creixerà un 8% el 2026, i les vendes augmentaran un 7,5%, fins a arribar a 850.000 operacions, la tercera xifra més alta de la història d’Espanya, només superada pels anys 2005 i 2006.
Vaqué (Forcadell): "A Catalunya caldria aixecar prop de 75.000 habitatges anuals addicionals per equilibrar el mercat, però el sector privat només està construint uns 15.000"
Ara bé, aquest dinamisme topa amb un mur de formigó: la manca de sòl, la lentitud administrativa i la rigidesa normativa. Catalunya, que representa entre el 17% i el 20% del mercat espanyol, viu una situació límit. El territori concentra entre 155.000 i 160.000 habitatges venuts el 2025, però només genera al voltant del 15% de l’oferta total. Les necessitats superen de llarg la seva capacitat productiva: "a Catalunya caldria aixecar prop de 75.000 habitatges anuals addicionals per equilibrar el mercat, però el sector privat només està construint uns 15.000", assegura Vaqué. "La Generalitat promet afegir-ne 10.000 més de promoció pública, però els operadors s’ho miren amb escepticisme", afegeix.
“Catalunya s’ha convertit en el Far West immobiliari", assenyala un taxatiu Gonzalo Bernardos, professor titular d'Economia de la UB i coautor de l'informe. "És un territori sense ordre ni rumb clar, on la regulació canvia constantment, la burocràcia s’eternitza i la política del 30% d’habitatge protegit ha fet del mercat català un ecosistema imprevisible” afegeix. "Hi ha antipatia administrativa, pèrdua de competència i un fre estructural que ofega l’oferta”, remarca.
Els bancs són avui molt més prudents, atès que els crèdits hipotecaris per al 2025 arribaran als 85.000 milions d'euros, un 50% menys que el 2006
Amb tot, els investigadors subratllen que el context financer actual és molt més sòlid que el d’altres èpoques. Els bancs són avui molt més prudents, atès que els crèdits hipotecaris per al 2025 arribaran als 85.000 milions d'euros, un 50% menys, en termes nominals, que el 2006.
Els joves tornen al mercat
L’informe també posa el focus en un canvi de tendència generacional. Després d’anys de desconnexió amb el mercat, una nova fornada de compradors d’entre 30 i 40 anys comencen a deixar enrere el lloguer per convertir-se en propietaris. "L'any 2007, un 59% dels joves independitzats tenien habitatge propi; avui, només un 27%", descriu Bernardos. Ara, el pèndol torna a moure’s: “Els joves tornen a comprar perquè tenen feina estable, i perquè el Govern ha creat tanta incertesa en el lloguer que molts prefereixen hipotecar-se abans que arriscar-se a quedar fora del mercat”, assegura. En aquesta línia, Vaqué ha coincidit amb Bernardos i ha redundat en la idea d'aquest increment de joves interessats a comprar habitatge, "tot i no disposar encara de prou estalvis per a l’entrada", ha puntualitzat.
En paral·lel, emergeix un fenomen que Bernardos ha batejat com “l’ansietat de l’inquilí”. Es tracta d’una nova forma d’inseguretat residencial: llogaters que viuen amb la por constant que el propietari decideixi no renovar-los el contracte o vendre el pis davant l’augment de preus. “Quan els propietaris veuen que poden vendre millor, ho fan”, apunta. “La Llei d’Habitatge no està pensada per reduir el preu del lloguer, sinó per controlar-lo; però la realitat és que l’oferta continua sent escassa”, assegura. A més, Bernardos recorda que el relat sobre els “grans tenidors” és enganyós: “A Espanya, el principal gran tenidor és l’administració pública. Una cosa és el discurs polític, i una altra, la realitat del mercat.”
El diagnòstic del mercat de l’habitatge a Catalunya també es bifurca en dos ritmes molt diferents. D'una banda hi ha un segment prime -zones com Sarrià-Sant Gervasi, les Corts, Pedralbes o Gràcia- on, paradoxalment, costa vendre habitatges d’alt standing. “La demanda vol comprar més car que abans, i l’oferta vol vendre als estrangers, perquè estan disposats a pagar més que els compradors nacionals”, apunten els autors de l’informe. Però, malgrat aquest aparent interès, la distància entre l'expectativa i la realitat frena moltes operacions. Bernardos ho defineix com “el síndrome del comprador frustrat”, és a dir, un mercat on hi ha diners, hi ha voluntat, però falta encaix entre el que s’ofereix i el que es busca.
Edificar en alçada, una assignatura pendent
La nova onada de compradors explica bona part de la fortalesa del mercat, però també accentua la seva fragilitat estructural. Davant la manca de sòl, Vaqué proposa que Catalunya hauria de mirar cap amunt. L’informe apunta que la densificació vertical -edificar més en alçada a les zones ja urbanitzades- és una de les poques vies reals per augmentar el parc d’habitatge sense consumir més territori.
Catalunya té la tecnologia per aixecar un edifici en 48 hores, però calen anys per aconseguir el sòl i les llicències, segons Forcadell
“El que no es permet mai en aquest país és augmentar la densitat del sòl”, diu amb convicció. "Si només construíssim deu o quinze pisos en alçada, triplicaríem el mercat immobiliari", assegura. Una imatge tan precisa com incòmoda: “Tenim la tecnologia per aixecar un edifici en 48 hores, però necessitem anys per aconseguir el sòl i les llicències”, lamenta.
L'infraús de l'espai existent
Però més enllà de construir en vertical, Forcadell i la UB insten a posar en pràctica una altra via per augmentar el parc residencial: donar un nou ús als locals comercials buits, especialment al districte del 22@, on la rotació d’oficines i comerços ha deixat centenars d’espais sense activitat. “És absurd mantenir tants baixos tancats mentre falta habitatge assequible”, adverteix Bernardos. L’economista proposa una reforma normativa que permeti transformar-los en habitatges de proximitat, petits apartaments o allotjaments dotacionals, sempre que compleixin els criteris d’habitabilitat.
Segons Forcadell, aquesta mesura podria posar en circulació entre 8.000 i 10.000 habitatges nous només a Barcelona, sense consumir més sòl ni modificar el planejament global del districte. “És una solució més ràpida i sostenible que aixecar nous blocs”, conclou Vaqué.
Descentralització i flexibilitat d'oficines
El darrer àmbit que analitza l'estudi de Forcadell i la UB és el mercat immobiliari terciari. En aquest àmbit, els autors consideren que les oficines avancen cap a models “més flexibles i eficients”, mentre que els locals comercials consoliden la seva recuperació “sota noves dinàmiques de consum”.
Les oficines avancen cap a models “més flexibles i eficients”, mentre que els locals comercials consoliden la seva recuperació “sota noves dinàmiques de consum"
Pel que respecta a les primeres, durant el 2025 s'ha registrat un augment del trasllat d'oficines amb ampliació de superfície, cosa que, segons l'informe, evidencia “una reactivació de la demanda d'espais més grans i una progressiva tornada al model presencial”. En el cas concret de Barcelona, els investigadors consideren que el gran repte serà adaptar-se a la reducció de la disponibilitat d'oficines, especialment en el 22@ i en el centre de la ciutat.
De Martorell a Sabadell, amb l'horitzó en els 13 milions
Per acabar, Bernardos ha posat un últim exemple de com el mapa immobiliari català s’ha anat deformant, i ho ha fet amb la menció de Martorell com "una de les poques zones sense control de lloguers, i el lloc on es pot invertir millor en habitatge de lloguer”. Un detall aparentment anecdòtic que, tanmateix, il·lustra fins a quin punt la regulació ha fragmentat el mercat i ha creat “illes” d’oportunitat enmig d’un territori en què regna la desigualtat.
A Forcadell, però, l’optimisme continua intacte. La consultora tancarà aquest 2025 “amb clau”, tal com ha dit Vaqué entre riures, i preveu assolir els 12 milions d’euros de facturació, amb la mirada posada als 13 milions l’any vinent. L’objectiu és clar: doblar el volum d’operacions, en un moment en què la companyia ultima diverses operacions rellevants, entre elles una de gran dimensió a Sabadell.