No hay burbuja inmobiliaria, ni tampoco se la espera. Esta es la gran conclusión del Informe Actualidad y Perspectivas del Sector Inmobiliario 2025 que Forcadell ha presentado este martes junto con la Universidad de Barcelona (UB). Una edición “especial”, marcada por el 25 aniversario de la colaboración que existe entre la consultora y la universidad, y que ha convertido este estudio en un termómetro fiable de un sector a menudo dominado por la percepción y el rumor. “Cuando empezamos, el sector era oscuro y opaco, no había datos ni transparencia”, recuerda Ivan Vaqué, CEO de Forcadell. “Hoy hay información y criterio, pero hemos conseguido mantener el mismo propósito: entender el mercado tal como es, no como querríamos que fuera”, sentencia.
El informe dibuja un mercado en plena forma y madurez, pero con síntomas de fatiga estructural. El diagnóstico es inequívoco: no hay euforia especulativa, pero sí un desequilibrio creciente entre oferta y demanda. La actividad residencial continuará en auge, y el boom inmobiliario actual -que empezó el segundo trimestre de 2024- se prolongará, como mínimo, hasta finales de 2027, impulsado por una demanda sólida, una economía con superávit cercano al 4% del PIB y la previsión de una bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). El precio de la vivienda crecerá un 8% en 2026, y las ventas aumentarán un 7,5%, hasta llegar a 850.000 operaciones, la tercera cifra más alta de la historia de España, solo superada por los años 2005 y 2006.
Vaqué (Forcadell): "En Catalunya sería necesario levantar cerca de 75.000 viviendas anuales adicionales para equilibrar el mercado, pero el sector privado solo está construyendo unas 15.000"
Ahora bien, este dinamismo topa con un muro de hormigón: la falta de suelo, la lentitud administrativa y la rigidez normativa. Catalunya, que representa entre el 17% y el 20% del mercado español, vive una situación límite. El territorio concentra entre 155.000 y 160.000 viviendas vendidas en 2025, pero solo genera alrededor del 15% de la oferta total. Las necesidades superan con creces su capacidad productiva: "en Catalunya sería necesario levantar cerca de 75.000 viviendas anuales adicionales para equilibrar el mercado, pero el sector privado solo está construyendo unas 15.000", asegura Vaqué. "La Generalitat promete añadir 10.000 más de promoción pública, pero los operadores se lo miran con escepticismo", añade.
“Catalunya se ha convertido en el Far West inmobiliario", señala un taxativo Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y coautor del informe. "Es un territorio sin orden ni rumbo claro, donde la regulación cambia constantemente, la burocracia se eterniza y la política del 30% de vivienda protegida ha hecho del mercado catalán un ecosistema imprevisible”, añade. "Hay antipatía administrativa, pérdida de competencia y un freno estructural que ahoga la oferta”, remarca.
Los bancos son hoy mucho más prudentes, dado que los créditos hipotecarios previstos para 2025 alcanzarán los 85.000 millones de euros, un 50% menos que en 2006
Con todo, los investigadores subrayan que el contexto financiero actual es mucho más sólido que en otras épocas. Los bancos son hoy mucho más prudentes, dado que los créditos hipotecarios previstos para 2025 alcanzarán los 85.000 millones de euros, un 50% menos, en términos nominales, que en 2006.
Los jóvenes vuelven al mercado
El informe también pone el foco en un cambio de tendencia generacional. Después de años de desconexión con el mercado, una nueva hornada de compradores de entre 30 y 40 años empiezan a dejar atrás el alquiler para convertirse en propietarios. "En 2007, un 59% de los jóvenes independizados tenían vivienda propia; hoy, solo un 27%", describe Bernardos. Ahora, el péndulo vuelve a moverse: “Los jóvenes vuelven a comprar porque tienen trabajo estable, y porque el Gobierno ha creado tanta incertidumbre en el alquiler que muchos prefieren hipotecarse antes que arriesgarse a quedar fuera del mercado”, asegura. En esta línea, Vaqué ha coincidido con Bernardos y ha redundado en la idea de este incremento de jóvenes interesados en comprar vivienda, "a pesar de no disponer todavía de suficientes ahorros para la entrada", ha puntualizado.
En paralelo, emerge un fenómeno que Bernardos ha bautizado como “la ansiedad del inquilino”. Se trata de una nueva forma de inseguridad residencial: inquilinos que viven con el miedo constante de que el propietario decida no renovarles el contrato o vender el piso ante el aumento de precios. “Cuando los propietarios ven que pueden vender mejor, lo hacen”, apunta. “La Ley de Vivienda no está pensada para reducir el precio del alquiler, sino para controlarlo; pero la realidad es que la oferta sigue siendo escasa”, asegura. Además, Bernardos recuerda que el relato sobre los “grandes tenedores” es engañoso: “En España, el principal gran tenedor es la administración pública. Una cosa es el discurso político, y otra, la realidad del mercado.”
El diagnóstico del mercado de la vivienda en Catalunya también se bifurca en dos ritmos muy diferentes. Por un lado, hay un segmento prime -zonas como Sarrià-Sant Gervasi, les Corts, Pedralbes o Gràcia- donde, paradójicamente, cuesta vender viviendas de alto standing. “La demanda quiere comprar más caro que antes, y la oferta quiere vender a los extranjeros, porque están dispuestos a pagar más que los compradores nacionales”, apuntan los autores del informe. Pero, a pesar de este aparente interés, la distancia entre expectativas y realidad frena muchas operaciones. Bernardos lo define como “el síndrome del comprador frustrado”, es decir, un mercado donde hay dinero, hay voluntad, pero falta encaje entre lo que se ofrece y lo que se busca.
Edificar en altura, una asignatura pendiente
La nueva ola de compradores explica buena parte de la fortaleza del mercado, pero también acentúa su fragilidad estructural. Ante la falta de suelo, Vaqué propone que Catalunya debería mirar hacia arriba. El informe apunta que la densificación vertical -edificar más en altura en las zonas ya urbanizadas- es una de las pocas vías reales para aumentar el parque de vivienda sin consumir más territorio.
Catalunya tiene la tecnología para levantar un edificio en 48 horas, pero se necesitan años para conseguir el suelo y las licencias, según Forcadell
“Lo que no se permite nunca en este país es aumentar la densidad del suelo”, dice con convicción. "Si solo construyéramos diez o quince pisos en altura, triplicaríamos el mercado inmobiliario", asegura. Una imagen tan precisa como incómoda: “Tenemos la tecnología para levantar un edificio en 48 horas, pero necesitamos años para conseguir el suelo y las licencias”, lamenta.
El infrauso del espacio existente
Pero más allá de construir en vertical, Forcadell y la UB instan a poner en práctica otra vía para aumentar el parque residencial: dar un nuevo uso a los locales comerciales vacíos, especialmente en el distrito del 22@, donde la rotación de oficinas y comercios ha dejado centenares de espacios sin actividad. “Es absurdo mantener tantos bajos cerrados mientras falta vivienda asequible”, advierte Bernardos. El economista propone una reforma normativa que permita transformarlos en viviendas de proximidad, pequeños apartamentos o alojamientos dotacionales, siempre que cumplan los criterios de habitabilidad.
Según Forcadell, esta medida podría poner en circulación entre 8.000 y 10.000 viviendas nuevas solo en Barcelona, sin consumir más suelo ni modificar la planificación global del distrito. “Es una solución más rápida y sostenible que levantar nuevos bloques”, concluye Vaqué.
Descentralización y flexibilidad de oficinas
El último ámbito que analiza el estudio de Forcadell y la UB es el mercado inmobiliario terciario. En este ámbito, los autores consideran que las oficinas avanzan hacia modelos “más flexibles y eficientes”, mientras que los locales comerciales consolidan su recuperación “bajo nuevas dinámicas de consumo”.
Las oficinas avanzan hacia modelos “más flexibles y eficientes”, mientras que los locales comerciales consolidan su recuperación “bajo nuevas dinámicas de consumo”
Por lo que respecta a las primeras, durante el 2025 se ha registrado un aumento del traslado de oficinas con ampliación de superficie, lo que, según el informe, evidencia “una reactivación de la demanda de espacios más grandes y una progresiva vuelta al modelo presencial”. En el caso concreto de Barcelona, los investigadores consideran que el gran reto será adaptarse a la reducción de la disponibilidad de oficinas, especialmente en el 22@ y en el centro de la ciudad.
De Martorell a Sabadell, con el horizonte en los 13 millones
Para terminar, Bernardos ha puesto un último ejemplo de cómo el mapa inmobiliario catalán se ha ido deformando, y lo ha hecho con la mención de Martorell como "una de las pocas zonas sin control de alquileres, y el lugar donde se puede invertir mejor en vivienda de alquiler”. Un detalle aparentemente anecdótico que, sin embargo, ilustra hasta qué punto la regulación ha fragmentado el mercado y ha creado “islas” de oportunidad en medio de un territorio en el que reina la desigualdad.
A Forcadell, sin embargo, el optimismo continúa intacto. La consultora cerrará este 2025 “por todo lo alto”, tal como ha dicho Vaqué entre risas, y prevé alcanzar los 12 millones de euros de facturación, con la mirada puesta en los 13 millones el año que viene. El objetivo es claro: doblar el volumen de operaciones, en un momento en que la compañía ultima varias operaciones relevantes, entre ellas una de gran dimensión en Sabadell.