Hi ha mercats que moren per falta de demanda. El d'hipoteques espanyol corre el risc contrari: una activitat desbordant que, tot i això, erosiona la rendibilitat dels qui l'alimenten. El que en un altre temps va ser la joia de la corona de la banca minorista, un producte que generava ingressos estables i fidelitat del client durant dècades, s'ha convertit en un camp de batalla on la lògica econòmica es desfigura.
He observat durant anys com les hipoteques funcionaven com l'àncora que fixava la relació entre banc i client: una vegada signat el préstec, la resta dels productes fluïen gairebé per inèrcia. Però aquest equilibri comença a trencar-se. Avui la competència ha portat els preus a nivells que freguen la irracionalitat i, en conseqüència, els marges es comprimeixen fins a límits que difícilment justifiquen el risc assumit. Si aquesta dinàmica es prolonga, l'equilibri competitiu del crèdit deixarà de corregir-se amb preus i acabarà corregint-se amb capital: no per convicció, sinó per esgotament.
Les xifres recents ho il·lustren. Segons l'Institut Nacional d'Estadística, el tipus mitjà de les noves hipoteques concedides a l'agost es va situar al voltant del 2,9%, el nivell més baix des del 2023. A primera vista, un respir per a les famílies; en realitat, una pressió afegida per als balanços bancaris, perquè finançar a 30 anys per sota del preu dels diners suposa assumir un cost que no es compensa amb facilitat. Les hipoteques, per si soles, poques vegades quadren els comptes. Durant anys han estat el vehicle per construir relació, no per generar benefici immediat. Però la dinàmica actual està tensionant fins i tot aquesta lògica de llarg termini.
Pel que fa a la demanda, l'habitatge continua sent el gran desig i, alhora, una càrrega creixent. L'esforç mitjà necessari per comprar un pis s'ha incrementat de manera sostinguda al llarg de les últimes tres dècades. Les dades del Banc d'Espanya mostren que la proporció d'ingressos que les famílies destinen a la quota hipotecària ha escalat de manera constant, mentre que els preus de l'habitatge avancen més ràpid que els salaris. Aquesta tendència converteix l'accés a la propietat en un desafiament estructural i explica per què els compradors s'inclinen cada vegada més pel tipus fix: una quota estable és l'única certesa que es poden permetre. A l'agost, el 59,4% de les noves hipoteques van ser a tipus fix, segons l'INE, després de diversos trimestres en què la proporció va superar amb folgança el 60%.
Des de l'oferta, l'equació és igual de complexa. El cost del capital s'ha tornat a encarir, la regulació exigeix més coixins per cobrir el risc de tipus i les carteres a tipus fix consumeixen més recursos. Les regles del joc, Basilea III i IV, NIIF 9 i la nova normativa europea sobre risc de tipus d'interès en la cartera bancària, obliguen a valorar cada préstec a llarg termini com una peça que immobilitza capital i liquiditat. En un entorn en què els marges nets es redueixen i el supervisor demana prudència, vendre hipoteques a preus per sota de la corba swap a 30 anys no és un gest comercial: és un acte de fe.
Quan els bancs concedeixen préstecs a 30 anys amb un tipus que amb prou feines cobreix el cost dels diners, no estan competint per rendibilitat sinó per quota
Per això, en les últimes setmanes, diversos directius han començat a parlar obertament d’una “competència irracional”. I no exageren. Quan els bancs concedeixen préstecs a 30 anys amb un tipus que amb prou feines cobreix el cost dels diners, no estan competint per rendibilitat sinó per quota. El resultat és un equilibri precari: cada entitat defensa el seu espai a costa de reduir el benefici del conjunt. És una dinàmica que la teoria econòmica coneix bé: un joc on la racionalitat individual condueix a un resultat col·lectiu ineficient. A la pràctica, abaixar una mica més el preu del fix ja no captura volum rendible, captura durada, i aquesta durada barata avui pot convertir-se en un llast si els tipus repunten demà.
Per això no totes les entitats estan jugant el mateix joc. Les de més mida i base de clients han decidit que no té sentit continuar empenyent tipus a pèrdua. En canvi, part de la banca mitjana manté viva la guerra hipotecària amb l'objectiu de guanyar visibilitat i massa crítica. Per a aquests bancs, créixer en quota és gairebé una necessitat estratègica: necessiten demostrar tracció comercial, encara que sigui sacrificant marge. Els grans, en canvi, prioritzen estabilitat i retorn sobre el capital. El que abans era una batalla sectorial s'ha transformat en una divergència de models de negoci: uns compren volum, altres protegeixen rendibilitat.
El que abans era una batalla sectorial s'ha transformat en una divergència de models de negoci: uns compren volum, altres protegeixen rendibilitat
A això s'hi suma un vector decisiu que explica per què l'aritmètica no tanca: el tipus atractiu sol estar condicionat a la contractació de productes addicionals. Assegurances, domiciliacions, targetes, plans d'estalvi… són els fils amb què es coseix el marge perdut en el tipus nominal. En teoria, la venda creuada hauria de recompondre allò sacrificat en la hipoteca; a la pràctica, aquest model s'erosiona ràpidament. El client digital és menys fidel, més sensible al preu i canvia d'entitat amb més facilitat. I des de la Llei 5/2019, la portabilitat és menys friccional: el repartiment de despeses de constitució es va desplaçar al prestador i la compensació per reemborsament anticipat està delimitada per llei (fins al 2% en els primers deu anys i l'1,5% després en fixes; 0,25% en els primers tres anys o el 0,15% en els primers cinc en variables).
El resultat és que la hipoteca ha deixat de garantir un captiveri de per vida: el client pot marxar abans que el banc recuperi, via venda creuada, el marge sacrificat en el preu inicial. Quan això passa a escala, el risc deixa de ser comercial i comença a ser sistèmic: si el crèdit hipotecari no és sostenible per a qui el concedeix, la factura no desapareix; només es desplaça, ja sigui a una restricció futura de crèdit o, en última instància, al contribuent.
El detall més revelador és que ni tan sols el repunt recent de l'euríbor, que va tancar el setembre entorn del 2,17%, ha frenat aquesta dinàmica. El mercat hipotecari espanyol sembla haver desconnectat dels senyals dels tipus d'interès: continua actuant per impuls competitiu més que per fonaments financers. Aquesta dissociació entre el preu del diner i el preu del crèdit revela fins a quin punt l'obsessió per la quota ha desplaçat la disciplina del benefici. Si el cost de finançament puja i, tot i així, alguns bancs continuen oferint préstecs per sota de la corba swap, el que està en joc ja no és una iniciativa comercial, sinó la lògica del sistema.
El predomini del tipus fix és un altre element decisiu. Abans de l'última pujada de tipus, les hipoteques variables eren la norma. L'experiència posterior va canviar la mentalitat de les llars: pocs estan disposats a suportar la incertesa d'una quota fluctuant. El tipus fix es percep com una assegurança davant del futur. Però aquesta preferència del client trasllada el risc al balanç del banc, que ha de cobrir-se mitjançant derivats i assumir el capital regulatori associat. Fixar un tipus a 30 anys implica comprometre un flux que pot quedar fora de mercat si el context canvia. El supervisor europeu ho sap i per això ha reforçat els tests de sensibilitat al risc de tipus, Supervisory Outlier Tests (SOT), i el reporting d'IRRBB (RTS/ITS EBA 2024). En resum, allò que per al client és estabilitat, per al banc és durada i consum de capital.
El resultat és un mercat en tensió permanent. Els preus de l'habitatge continuen pujant en la majoria de les regions, mentre els ingressos de les llars creixen amb lentitud. La combinació d'oferta limitada, demanda persistent i finançament barat sosté els valors immobiliaris i, alhora, alimenta el risc de sobreapalancament. La política monetària del Banc Central Europeu (BCE) ha girat cap a una postura més acomodatícia, però el missatge de Frankfurt és clar: l'etapa de rendibilitats extraordinàries per a la banca ha acabat. Els marges d'intermediació tendiran a normalitzar-se i els beneficis dependran cada vegada més de l'eficiència i de la gestió del risc. En aquest context, mantenir una guerra de preus en hipoteques sembla un luxe difícil de justificar.
La combinació d'oferta limitada, demanda persistent i finançament barat sosté els valors immobiliaris i, alhora, alimenta el risc de sobreendeutament
El supervisor ho repeteix en cada informe: el sistema financer espanyol és sòlid, però no immune. Les exigències en matèria de capital i liquiditat han elevat la resiliència de les entitats, tot i que també han encarit el negoci. Fixar hipoteques per sota del cost dels diners pot tenir sentit tàctic a curt termini, però a llarg termini erosiona la capacitat de generar capital intern. I sense capital, no hi ha crèdit sostenible. Per això, les apel·lacions a la “racionalitat” que alguns executius han fet públiques no són un gest retòric; són una advertència. No es tracta de cartellitzar preus, sinó de reconèixer el límit econòmic de la competència.
Amb aquest teló de fons, l'equilibri dels pròxims mesos dependrà de tres forces: els tipus d'interès, el preu de l'habitatge i el creixement de les rendes. Si els tipus s'estabilitzen i els salaris no recuperen poder adquisitiu, l'esforç de les famílies continuarà augmentant i les hipoteques s'hauran d'encarir en spread per ser rendibles. Si, per contra, la competència manté els preus artificialment baixos, l'ajust acabarà per produir-se en els marges i, amb ells, en la capacitat de prestar. El dilema no és nou: capturar avui un client hipotecari o preservar la rendibilitat futura.
He vist aquest cicle diverses vegades en diferents fases del mercat: primer arriba l'eufòria pel creixement del crèdit, després la guerra de preus i, més tard, la correcció. El que diferencia el moment actual és que la correcció podria ser més lenta, amortiguada per una regulació que impedeix excessos, però també retarda els ajustos. Aquesta prudència és necessària, però no pot ocultar la realitat: finançar a 30 anys per sota del cost dels diners no és una estratègia sostenible. En algun punt, els preus hauran de reflectir els riscos reals i el valor del capital emprat.
El debat, en el fons, transcendeix la hipoteca. Parla del model de relació entre banca i client, de l'equilibri entre competència i sostenibilitat. L'habitatge continuarà sent el nucli emocional i econòmic de les famílies, i el crèdit hipotecari, el vehicle natural per assolir-lo. Però si el sistema converteix aquest vehicle en un producte que destrueix valor, tot l'edifici se'n ressent.
Les hipoteques continuaran sent la joia de la corona, sempre que el seu preu reflecteixi la realitat del balanç i no només el desig de guanyar quota. He defensat durant anys que la hipoteca és, abans de res, una relació i no un simple producte financer. Ho continuo creient. Tanmateix, una relació sana comença per reconèixer el cost real de prometre estabilitat durant 30 anys en un món que canvia cada trimestre. Si tots ho sabem, bancs, reguladors i clients, fins quan continuarem acceptant preus que ningú no es pot permetre de veritat?