“Vivim a Palamós. Fa un any que volem comprar una casa. Preus alts, tot és força hostil. En trobem una que ens agrada, i quan tot encaixava, apareixen uns anglesos. Tenen més diners, se la queden ells. Mediterràniament, suposo.” Així denunciava aquesta setmana la periodista i guionista Laia Creus al seu compte de X, Twitter, el calvari que viuen molts catalans a l’hora de comprar un habitatge: preus elevats que no paren de créixer (a Catalunya s’han incrementat un 34% en els darrers 10 anys) i un competidor difícil de superar, amb més poder adquisitiu, l’estranger. La compra d'habitatges per part d'estrangers el 2023 va arribar a màxims històrics i va representar gairebé el 17% de les compravendes realitzades a Catalunya.
Vivim a Palamós. Fa un any que volem comprar una casa. Preus alts, tot és força hostil. En trobem una que ens agrada, i quan tot encaixava, apareixen uns anglesos. Tenen més diners, se la queden ells. Mediterràniament, suposo.
— Laia Creus (@lalaiacreus) July 2, 2024
Si mirem l'evolució de l'última dècada, la compra d'habitatges per part d'estrangers s'ha gairebé triplicat: segons dades de la Secretaria d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, l'any 2013 els estrangers van comprar 5.565 habitatges, aproximadament una tercera part del total d'habitatges que van comprar en el 2023, 15.231. És el 16,8% dels 90.848 habitatges comprats el darrer any.
En el curt termini, comparant els volums de compravendes amb l'any 2022, la xifra d'estrangers s'ha mantingut gairebé idèntica, amb una diferència de 89 habitatges. La tendència a l'alça, per tant, podria haver començat a trobar el seu topall en termes absoluts. En percentatge, en canvi, si tenim en compte que les operacions de compravenda en la totalitat del mercat han caigut un 10%, la quota estrangera ha guanyat més part del pastís, malgrat tenir el mateix volum de compravendes.
Catalunya, però, no és de les pitjors parades de l'Estat. Al capdavant del rànquing de comunitats amb major quota de compradors estrangers se situen les Balears, on gairebé una de cada quatre operacions ha tingut un comprador estranger. La segueixen el País Valencià i les Canàries, amb percentatges al voltant del 20%, un de cada cinc habitatges, segons un informe del Banc d'Espanya.
Comprar un pis al Barcelonés és avui dia un 50% més car que fa 10 anys
A aquesta situació s'hi suma l'increment continuat dels preus de l'habitatge que, malgrat que no arriben ni de bon tros als màxims del 2007, acumulen més de 10 anys d'increments continuats. A Catalunya, el preu s'ha incrementat un 34% des del 2013, i hi ha zones on la corba és encara més exagerada: comprar un pis al Barcelonès és avui dia un 50% més car que fa 10 anys.
Tenint en compte la pèrdua de poder adquisitiu que arrosseguen els catalans els darrers anys, el perfil estranger esdevé un competidor difícil de superar que, malgrat que no vol acaparar tot el mercat, sí pot anar-se quedant a poc a poc amb les millors peces.
El capital estranger ho té clar: l'alt standing i la costa, especialment la de Girona
El cas de Palamós, de la Laia Creus, no és pas anecdòtic: el municipi costaner de l'Empordà compleix una de les grans predileccions del capital estranger: la costa de Girona, la Costa Brava. De fet, els estrangers compren el 28% dels habitatges en venda a Girona, i el percentatge s'incrementa a mesura que ens apropem al mar.
Segons Idealista, Roses és el municipi més demandat pels estrangers per comprar una casa. La demanda estrangera en aquest municipi de la Costa Brava supera el 65% del total de cerques i interaccions realitzades al portal immobiliari a la zona. Aquestes compres, a més, solen incrementar-se durant els mesos d'estiu: és la pressió que exerceix el mercat de la segona residència.
A més, ho tenen clar: prefereixen l'alt standing. Segons un informe de CaixaBank, "els estrangers solen adquirir habitatges d’import significativament més elevat i de més valor que no pas els nacionals". I ho fan, a més, sol·licitant menys hipoteques, de mitjana, que el comprador local.
Radiografia del comprador: posem cara al capital estranger
Per nacionalitats, si bé a Espanya els anglesos són els que més habitatges compren, més hipoteques demanen i més gasten de mitjana per habitatge, a Catalunya la nacionalitat compradora predominant és la francesa. En la segona meitat del 2023, els francesos van protagonitzar el 36% de les operacions, seguits dels alemanys, amb un 7%.
Ara bé, a l'hora d'analitzar el capital estranger s'ha de deshumanitzar el comprador: no tot són compres individuals d'estrangers, de turistes que adquireixen habitatges com a segona residència, com a inversió o per traslladar-se quan es jubilin, sinó que tenen un pes important també els fons d'inversió internacionals, com ara Blackstone, Cerberus o Goldman Sachs. En aquest cas, la majoria són nord-americans, i van entrar al nostre mercat arran de la crisi financera del 2008, amb l'auge dels desnonaments i l'estoc d'habitatges buits per part de les entitats bancàries.
També hi ha un tercer perfil: els expats laborals, estrangers que sí que resideixen al territori, sigui de manera temporal o permanent, majoritàriament per motius de feina.
La fi dels visats d'or
Els visats d'or, coneguts com les golden visa, han sigut des del 2013 la porta d'entrada de molts estrangers per aconseguir la seva residència a Espanya. És una llei, aprovada el 2013 pel Partit Popular, que permet obtenir el permís de residència espanyol durant tres anys si es fa una inversió d'un mínim de 500.000 euros, sigui en actius financers, en immobles o en projectes empresarials. El resultat? "Al voltant del 94% dels visats per a inversors estan vinculats a inversions immobiliàries" va declarar el president Pedro Sánchez, aquest mes d'abril, el mateix dia que anunciava que el seu Govern iniciaria els tràmits per eliminar aquesta llei. "Prendrem les mesures necessàries per garantir que l'habitatge sigui un dret i no un mer negoci especulatiu", va anunciar.
De fet, fins al 2021 no era una fórmula gaire utilitzada pels estrangers, però en els dos darrers anys els visats d'or s'han disparat a Espanya, especialment els de caràcter immobiliari, assolint un terç de totes les autoritzacions realitzades des del 2013, un total de 14.576. Els principals inversors? Els xinesos i els russos, que han protagonitzat gairebé la meitat de tots els visats concedits.
Els xinesos i els russos han protagonitzat gairebé la meitat de tots els visats d'or concedits
Ara bé, el perill d'anunciar un canvi de normativa a llarg termini en el sector immobiliari és que es pot produir l'efecte rebot, fins a la posada en marxa de la nova normativa. Així va passar amb el topall dels preus del lloguer a Catalunya, i està succeint també aquests mesos, fins que s'efectuï la suspensió de noves vises d'or. Els experts ja ho han advertit: s'estan accelerant les operacions, especialment per part de xinesos.
Les illes Åland i Andorra: dues maneres molt diferents d'aturar la tendència estrangera
Les illes Åland són una regió autònoma ubicada davant la costa sud-oest de Finlàndia, de parla sueca, on hi viuen 30.000 habitants, concentrats en 80 de les 6.500 illes i illots que componen la regió. El seu model per frenar la compra massiva de pisos per part d'estrangers és estudiat i entès com a un referent per a molts altres territoris amb problemàtiques semblants, com és el cas de les illes Balears i Canàries. A Åland ho van aconseguir a través del concepte Right of domicile -dret de domicili- amb el qual tots els residents de les illes tenen prioritat en l'adquisició i tinença de propietats i ningú pot comprar un habitatge si no ha viscut al voltant de 5 anys a Åland.
I no són les úniques; a Malta, Croàcia, Dinamarca i fins i tot Austràlia tenen diferents lleis que limiten la compravenda d’habitatges a estrangers. El cas més proper el trobem a Andorra, amb el nou impost que hauran de pagar els inversors per adquirir un habitatge. La forquilla de preus girarà entre el 31% i el 10%. La mesura té doble objectiu: limitar el capital estranger i l'especulació, i ampliar les arques de l'Estat.
Mentre una mesura atura per complet l'allau d'estrangers, l'altra la frena lleugerament i n'extreu un benefici econòmic per a l'Administració. L'actuació d'Espanya? Com hem vist, de moment, és més tova: aturar els visats d'or, fet que no té per què frenar la compra d'habitatges per part d'estrangers. Potser la responsabilitat l'entomarà el particular, com ho estan fent ja alguns propietaris a les Balears. Ho explica, justament, un usuari que respon a la piulada de Laia Creus: "A Menorca ja he vist cartells de 'Només es ven a residents'. Encara hi ha esperança."
