L’habitatge de lloguer a Catalunya viu en el dia de la marmota. Des del 2018, el mercat de l’habitatge ha patit canvis constants de normatives, provinents de dues bandes -el govern espanyol i la Generalitat-, que han arribat moltes vegades a cops de decrets, de regulacions inconstitucionals i de sentències del Tribunal Constitucional; fet que ha provocat que algunes normatives només hagin estat en vigor menys d’un mes, com el Real Decreto-ley 21/2018, que el va tombar el Congrés dels Diputats; o l’anterior llei per contenir els preus dels habitatges en lloguer a Catalunya, que només va durar un any i mig després que el Tribunal Constitucional l’anul·lés. I ara, malgrat que la nova llei de l’habitatge estatal va ser aprovada fa gairebé un any, ens trobem a les portes d’un nou gran canvi a Catalunya: la posada en marxa del nou índex de preus del lloguer que es podria aplicar a 140 municipis. Com afectarà al mercat del lloguer català? Per què no ha entrat en vigor aquest dimecres, tal com estava previst?
El nou índex de preus del lloguer, que arriba amb nou mesos de retard, estava previst que entrés en vigor a Catalunya aquest 13 de març, però no havent-se publicat res al BOE aquest dimarts, el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha hagut de donar explicacions: es publicarà aquest divendres i, per tant, es començarà a aplicar el dilluns 18 de març. I, si bé ja es coneix gran part del contingut que contindrà la nova mesura, encara hi ha algunes qüestions que mantenen expectants als experts del mercat immobiliari i als propietaris d'habitatges: s'acceptaran els 140 municipis proposats per la Generalitat com a zones tensionades? S'exceptuarà l'obra nova, tal com estava previst, durant els primers cinc anys de l'immoble?
Recordem que la normativa estatal plantejada en la nova llei de l'habitatge ha donat la possibilitat a les comunitats autònomes d'aplicar un índex que reguli el preu de l'habitatge de lloguer en aquelles zones que consideressin tensionades, i Catalunya ha sigut l'única comunitat que s'hi ha adherit, malgrat sumar-hi uns quants peròs durant el procés. Catalunya, per bé o per malament, ja té l'experiència d'un any i mig de l'índex que va idear, i aquest conté alguns canvis importants.
Catalunya és l'única comunitat que ha sol·licitat aplicar aquesta regulació a 140 zones tensionades
L'objectiu d'ambdós governs, però, és el mateix: aconseguir aturar la pujada dels preus del lloguer i facilitar l'accés a l'habitatge; però diferents experts del sector immobiliari responen rotundament que aquesta no és la via per aconseguir-ho. "Aquesta normativa parteix d'un diagnòstic parcial -explica a VIA EmpresaGuifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris-. És cert que Barcelona, per exemple, presenta uns preus de lloguer molt elevats, tenint en compte el que han pujat els salaris en els darrers anys, però si no solucionem la manca d'habitatge disponible, l'únic que obtindrem és que les persones més vulnerables econòmicament tinguin encara més dificultats per accedir a l'habitatge". Alex Vázquez, director del departament de Gestió d'habitatges en lloguer de Forcadell, afegeix que "el problema de base és la manca d'oferta i, per tant, el que s'han de fer és mesures que facilitin que s'incrementi el nombre d'habitatges en lloguer, sigui a través d'ampliar el parc residencial públic o incentivant fiscalment als propietaris dels immobles".
El Ministeri d’Habitatge afirma que aquesta és una “mesura correctora” per evitar moviments especulatius amb els habitatges, que no és el mateix que abaixar els preus. De fet, tant Ester Capella, consellera de Territori, com el Sindicat de Llogateres, han alertat en diferents comunicats que l'índex no abaixarà pas els preus dels lloguers. No pensen el mateix, però, des del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona. Segons Carles Sala, portaveu de l'entitat, es produirà una reducció, de mitjana, del 20% del preu del lloguer actual.
Sala també remarca que el mercat s'ha vist alterat a l'alça en els darrers mesos, a causa de les alarmes "innecessàries" que han generat, tant la Generalitat com el govern espanyol, anunciant -i endarrerint- que es produiria aquest nou topall en el mercat de lloguer; provocant, per tant, un efecte contrari al desitjat: una pujada de preus i molta pressa per signar, és a dir, especulació.
Com funcionarà el nou índex dels preus de lloguer?
El nou índex de preus que entrarà en vigor a Catalunya, suposadament, als 140 municipis considerats zones tensionades, estableix un preu mínim i un preu màxim per a cada immoble, en funció d'una sèrie de característiques d'aquest, com la superfície construïda de l'habitatge, l'estat de conservació, l'any de construcció, si està moblat, si té ascensor, aparcament o zones comunitàries, la certificació energètica i, fins i tot, si compta amb "vistes especials". La majoria d'aquestes característiques són objectives i clares, menys la darrera, la de les vistes especials, que de fet ja estava en l'índex anterior català. Així i tot, l'opció que hi hagi un rang entre un preu mínim i màxim és nova i, s'entén com a una manera de facilitar la negociació entre la propietat i el futur inquilí, que poden acabar ajustant més el preu en funció d'altres característiques intangibles, com podria ser la llum natural de l'immoble o l'encaix amb el futur inquilí.
L'índex s'haurà d'aplicar a tots aquells nous immobles que entrin al mercat de lloguer (i que no hagin estat llogats en els darrers cinc anys) i a tots els nous contractes de lloguer d'aquells immobles que siguin propietat de grans tenidors. En el cas dels petits propietaris, hauran de mirar l'actualització del darrer contracte vigent, comparar-lo amb l'índex de preus, i quedar-se amb l'import més reduït. No s'aplicarà, per tant, a contractes vigents, sinó que s'anirà aplicant a mesura que s'hagin d'anar renovant els contractes existents o se'n produeixin de nous.
Que hi hagi un rang entre un preu mínim i màxim és una manera de facilitar la negociació entre la propietat i el futur inquilí
A més, la mesura també contempla alguna excepció: com poder apujar el lloguer si s'ofereix un contracte de 10 anys o que els habitatges d'obra nova o els rehabilitats quedin exempts d'aplicar l'índex. Ara bé, aquestes excepcions encara no estan del tot confirmades i, per tant, s'haurà de veure com les ha resolt el govern espanyol en la publicació del BOE del divendres.
L'índex, a més, s'anirà actualitzant anualment, en funció de l'evolució de les declaracions de les rendes presentades a l'Agència Tributària. De fet, aquesta és una diferència important respecte a l'índex anterior català, que es nodria de les dades de les fiances de lloguer d'habitatges dipositades a l'Incasòl, i no de les dades fiscals dels ciutadans. Aquest canvi, proposat pel Ministeri de l'Habitatge, respon a la necessitat de tenir un mateix barem a tot el territori espanyol, ja que no totes les comunitats autònomes compten amb un organisme com l'Incasòl, o no tenen l'obligació de dipositar cap fiança.
Controvèrsia amb la nova categorització de gran tenidor
La definició de gran tenidor, per a l'Estat espanyol i fins fa pocs mesos a Catalunya també, era la d'aquella persona física o jurídica que tingués en propietat 10 o més habitatges. Ara bé, amb la nova legislació, s'obria la possibilitat a què les comunitats autònomes reduïssin aquest llindar als cinc habitatges en propietat. I és el cas de Catalunya, que s'ha adherit a aquesta nova definició. Per tant, en el mercat de lloguer català el gran tenidor és aquell propietari que té cinc o més pisos, i no 10. Estiguin llogats o no. I aquí s'ha produït certa controvèrsia: "Si un propietari té cinc habitatges, però està vivint en un, un altre és la seva segona residència, a dos hi viuen dos fills seus i lloga el cinquè, és considerat un gran tenidor", explica Homedes, qui considera que aquesta categorització no és justa, ja que "se suposa que el gran tenidor té certa influència en el mercat de lloguer, i aquest no seria el cas".
Experts del sector immobiliari demanen, per tant, que es revisi aquesta consideració i s'inclogui només aquells propietaris que tinguin els cinc pisos en règim de lloguer. Vázquez afegeix, a més, que aquesta definició està posant al mateix nivell els propietaris particulars que tenen cinc habitatges amb els fons d'inversió que en tenen centenars i que es dediquen, justament, a rendibilitzar el lloguer de l'habitatge.
Els punts cecs de la nova normativa
Un fet curiós de l'índex de preus és que només contempla aquells habitatges que tenen entre 30 i 150 metres quadrats. Segons Vázquez, "probablement, no s'han contemplat els que surten d'aquest rang per falta de mostra". Ara bé, Homedes afegeix també una altra visió: "s'entén també que aquelles persones que volen accedir a un habitatge de més de 150 metres quadrats no tenen cap dificultat per accedir al mercat de lloguer. És un altre tipus de producte".
Els experts del sector immobiliari també qüestionen alguns dels municipis considerats zones tensionades, o el criteri que s'ha fet servir, i esperen que la seva catalogació sigui revisada anualment. És el cas de Berga, per exemple, municipi on la mitjana del preu de lloguer és de 400 euros. "Se l'ha considerat una zona tensionada perquè hi ha manca d'habitatge disponible, però la renda mitjana no és elevada tenint en compte el nivell salarial", afirma Amat.
Com afectarà al mercat de lloguer català?
Si bé és cert que hi ha disparitat d'opinions respecte a si aquesta mesura acabarà abaixant el preu del lloguer o simplement evitarà que pugi més, el que sí que esperen els experts del sector (amb unanimitat) és que aportarà certa estabilitat en l'evolució dels preus, sobretot per a aquells que ja estan vivint de lloguer. A més, "com la Generalitat i el govern espanyol han anat força alineats -malgrat algunes diferències-, sembla que la normativa perdurarà en el temps i, per tant, deixarem de patir tants canvis legislatius en el sector, que l'únic que provoquen és inseguretat jurídica i confusió", afirma Vázquez.
Ara bé, el que preocupa és que no resoldrà la manca d'oferta en el mercat de lloguer, i aquesta és la principal causa que obstaculitza l'accés a l'habitatge. De fet, es preveu que pugui encara limitar més aquesta oferta. Segons Sala, l'índex podria provocar que els grans tenidors més afectats decideixin treure l'habitatge del mercat o, també, que alguns inversors residencials acabin optant per invertir en altres comunitats autònomes exemptes d'aquesta normativa.
Homedes: "Quan es redueix l'oferta, s'incrementen les exigències per trobar al millor candidat"
Per a Homedes, "els més perjudicats tornaran a ser els col·lectius més vulnerables, ja que, quan es redueix l'oferta, s'incrementen les exigències per trobar al millor candidat"; s'intensifiquen els càstings. I això provoca, paral·lelament, "que el mercat perdi dinamisme: la gent no es mou de l'habitatge on està vivint, ja que al mercat no hi troba prou producte", afegeix Vázquez.
La necessitat que tots aclamen: ampliar el parc d'habitatge social
Que hi ha un desequilibri entre oferta i demanda a una gran part del territori català és una problemàtica que preocupa greument a administracions, experts del sector immobiliari i, sobretot, a la ciutadania, que és qui pateix directament les conseqüències. A menor oferta, majors són els preus; és la llei més bàsica de l'oferta i la demanda. I aquesta situació -sumada a la inflació i a la poca evolució dels salaris a Catalunya i Espanya en el darrers anys- provoca que cada vegada la ciutadania està destinant un percentatge més alt del seu salari a pagar el lloguer de l'habitatge. De fet, segons un estudi de Fotocasa, en l'actualitat, els catalans que viuen de lloguer destinen el 58% del seu sou brut a pagar l'habitatge, i a la demarcació de Barcelona -on l'esforç és encara més gran- hi destinen el 62%.
Els catalans que viuen de lloguer destinen el 58% del seu sou brut a pagar l'habitatge
S'hi suma, a més, que Espanya està a la cua d'Europa en habitatge social. El percentatge d'habitatge social no arriba al 3% del parc residencial total, quan en altres països, com els Països Baixos, Àustria o Dinamarca, aquest se situa entre el 20 i el 30%. Juntament amb Espanya, els països d'Europa que menys habitatge social tenen són Rumanía (1,5%); Estonia (1,7%); Croàcia (1,8%), Portugal (2%) i Bulgària (2,5%).
S'entén, per tant, que es prenguin mesures excepcionals. Ara bé, "si es demana un esforç al sector privat i al propietari, s'hauria de fer també un esforç important per part de les administracions per promocionar habitatge públic social", denuncia Homedes. De fet, aquest és també un dels objectius fixat en la nova llei de l'habitatge estatal: que la quota dels habitatges socials arribi al 20% l'any 2046.
El percentatge d'habitatge social a Espanya no arriba al 3% del parc residencial total
Fem quatre números (a partir d'un estudi d'EsadeEcPol): si el parc residencial oficial a Espanya compta actualment amb uns 26 milions d'habitatges, dels quals 290.000 són de titularitat pública destinada al lloguer, per assolir l'objectiu del 20% s'haurien de construir gairebé 300.000 habitatges públics a l'any, sense interrupció, durant les pròximes dues dècades. Quants habitatges hi ha projectats actualment des de l'administració? 183.000. No quadren els números.