"Vivimos en Palamós. Hace un año que queremos comprar una casa. Precios altos, todo es bastante hostil. Encontramos una que nos gusta, y cuando todo encajaba, aparecen unos ingleses. Tienen más dinero, se la quedan ellos. Mediterraneamente, supongo." Así denunciaba esta semana la periodista y guionista Laia Creus en su cuenta de X, Twitter, el calvario que viven muchos catalanes a la hora de comprar una vivienda: precios elevados que no paran de crecer (en Catalunya se han incrementado un 34% en los últimos 10 años) y un competidor difícil de superar, con más poder adquisitivo, el extranjero. La compra de viviendas por parte de extranjeros en el 2023 llegó a máximos históricos y representó casi el 17% de las compraventas realizadas en Catalunya.
Vivimos a Palamós. Hace un año que queremos comprar una casa. Precios altos, todo es fuerza hostil. encontramos una que nos gusta, y cuando todo encajaba, aparecen unos ingleses. Tienen más dinero, se la quedan ellos. Mediterràniament, supongo.
— Laia Cruces (@lalaiacreus) July 2, 2024
Si miramos la evolución de la última década, la compra de viviendas por parte de extranjeros se ha casi triplicado: según datos de la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, en el 2013 los extranjeros compraron 5.565 viviendas, aproximadamente una tercera parte del total de viviendas que compraron en el 2023, 15.231. Es el 16,8% de las 90.848 viviendas compradas el último año.
En el corto plazo, comparando los volúmenes de compraventas con el año 2022, la cifra de extranjeros se ha mantenido casi idéntica, con una diferencia de 89 viviendas. La tendencia al alza, por lo tanto, podría haber empezado a encontrar techo en términos absolutos. En porcentaje, en cambio, si tenemos en cuenta que las operaciones de compraventa en la totalidad del mercado han caído un 10%, la cuota extranjera ha ganado más parte del pastel, a pesar de tener el mismo volumen de compraventas.
Catalunya, pero, no es de las peores paradas del Estado. Al frente del ranking de comunidades con mayor cuota de compradores extranjeros se sitúan las Baleares, donde casi una de cada cuatro operaciones ha tenido un comprador extranjero. La siguen Valencia y Canarias, con porcentajes alrededor del 20%, uno de cada cinco viviendas, según un informe del Banco de España.
Comprar un piso en el Barcelonés es hoy en día un 50% más caro que hace 10 años
A esta situación se le suma el incremento continuado de los precios de la vivienda que, a pesar de que no llegan ni mucho menos a los máximos del 2007, acumulan más de 10 años de incrementos continuados. En Catalunya, el precio se ha incrementado un 34% desde el 2013, y hay zonas donde la curva es todavía más exagerada: comprar un piso en el Barcelonès es hoy en día un 50% más caro que hace 10 años.
Teniendo en cuenta la pérdida de poder adquisitivo que arrastran los catalanes los últimos años, el perfil extranjero acontece un competidor difícil de superar que, a pesar de que no quiere acaparar todo el mercado, sí puede irse quedando poco a poco con las mejores piezas.
El capital extranjero lo tiene claro: el alto standing y la costa, especialmente la de Girona
El caso de Palamós, de Laia Creus, no es anecdótico: el municipio costero del Empordà cumple una de las grandes predilecciones del capital extranjero: la costa de Girona, la Costa Brava. De hecho, los extranjeros compran el 28% de las viviendas en venta a Girona, y el porcentaje se incrementa a medida que nos acercamos al mar.
Según Idealista, Rosas es el municipio más demandado por los extranjeros para comprar una casa. La demanda extranjera en este municipio de la Costa Brava supera el 65% del total de búsquedas e interacciones realizadas en el portal inmobiliario en la zona. Estas compras, además, suelen incrementarse durante los meses de verano: es la presión que ejerce el mercado de la segunda residencia.
Además, lo tienen claro: prefieren el alto standing. Según un informe de CaixaBank, "los extranjeros suelen adquirir viviendas de importe significativamente más elevado y de más valor que no los nacionales". Y lo hacen, además, solicitando menos hipotecas, de media, que el comprador local.
Radiografía del comprador: pongamos cara al capital extranjero
Por nacionalidades, si bien en España los ingleses son los que más viviendas compran, más hipotecas piden y más gastan de media por vivienda, en Catalunya la nacionalidad compradora predominante es la francesa. En la segunda mitad del 2023, los franceses protagonizaron el 36% de las operaciones, seguidos de los alemanes, con un 7%.
Ahora bien, a la hora de analizar el capital extranjero se tiene que deshumanizar el comprador: no todo son compras individuales de extranjeros, de turistas que adquieren viviendas como segunda residencia, como inversión o para trasladarse cuando se jubilen, sino que tienen un peso importante también los fondos de inversión internacionales, como por ejemplo Blackstone, Cerberus o Goldman Sachs. En este caso, la mayoría son norteamericanos, y entraron a nuestro mercado a raíz de la crisis financiera del 2008, con el auge de los desahucios y el stock de viviendas vacías por parte de las entidades bancarias.
También hay un tercer perfil: los expats laborales, extranjeros que sí que residen en el territorio, sea de manera temporal o permanente, mayoritariamente por motivos de trabajo.
El fin de los visados de oro
Los visados de oro, conocidos como las golden visa, han sido desde el 2013 la puerta de entrada de muchos extranjeros para conseguir su residencia en España. Es una ley, aprobada en el 2013 por el Partido Popular, que permite obtener el permiso de residencia español durante tres años si se hace una inversión de un mínimo de 500.000 euros, sea en activos financieros, en inmuebles o en proyectos empresariales. ¿El resultado? "Alrededor del 94% de los visados para inversores están vinculados a inversiones inmobiliarias" declaró el presidente Pedro Sánchez, este mes de abril, el mismo día que anunciaba que su Gobierno iniciaría los trámites para eliminar esta ley. "Tomaremos las medidas necesarias para garantizar que la vivienda sea un derecho y no un mero negocio especulativo", anunció.
De hecho, hasta el 2021 no era una fórmula muy utilizada por los extranjeros, pero en los dos últimos años las golden visa se han disparado en España, especialmente las de carácter inmobiliario, logrando un tercio de todas las autorizaciones realizadas desde el 2013, un total de 14.576. ¿Los principales inversores? Los chinos y los rusos, que han protagonizado casi la mitad de todos los visados concedidos.
Los chinos y los rusos han protagonizado casi la mitad de todas las golden visa concedidas
Ahora bien, el peligro de anunciar un cambio de normativa a largo plazo en el sector inmobiliario es que se puede producir el efecto rebote, hasta la puesta en marcha de la nueva normativa. Así pasó con el índice de los precios del alquiler en Catalunya y está sucediendo también estos meses, hasta que se efectúe la suspensión de nuevas visas de oro. Los expertos ya lo han advertido: se están acelerando las operaciones, especialmente por parte de chinos.
Las islas Åland y Andorra: dos maneras muy diferentes de parar la tendencia extranjera
Las islas Åland son una región autónoma ubicada delante la cuesta suroeste de Finlandia, de habla sueca, donde viven 30.000 habitantes, concentrados en 80 de las 6.500 islas e islotes que componen la región. Su modelo para frenar la compra masiva de pisos por parte de extranjeros es estudiado y entendido como un referente para otros muchos territorios con problemáticas parecidas, como es el caso de las islas Baleares y Canarias. En Åland lo consiguieron a través del concepto Right of domicile -derecho de domicilio- con el cual todos los residentes de las islas tienen prioridad en la adquisición y tenencia de propiedades y nadie puede comprar una vivienda si no ha vivido alrededor de 5 años en Åland.
Y no son las únicas, en Malta, Croacia, Dinamarca e incluso Australia tienen diferentes leyes que limitan la compraventa de viviendas a extranjeros. El caso más próximo lo encontramos en Andorra, con el nuevo impuesto que tendrán que pagar los inversores para adquirir una vivienda. El tenedor de precios girará entre el 31% y el 10%. La medida tiene doble objetivo: limitar el capital extranjero y la especulación, y ampliar las arcas del Estado.
Mientras una medida para por completo el alud de extranjeros, la otra la frena ligeramente y extrae un beneficio económico para la Administración. ¿La actuación de España? Como hemos visto, de momento, es más blanda: parar las visas de oro, hecho que no tiene por qué frenar la compra de viviendas por parte de extranjeros. Quizás la responsabilidad lo asumirá el particular, como lo están haciendo ya algunos propietarios en Baleares. Lo explica, justamente, un usuario que responde a la piada de Laia Creus: "En Menorca ya he visto carteles de 'Solo se vende a residentes'. Todavía hay esperanza."
