"Protegirem el petit propietari". Amb aquesta declaració la nova ministra d'Habitatge, Isabel Rodríguez, donava aquest dimarts el tret de sortida del seu ministeri -nou en aquesta legislatura- i del seu càrrec. Les declaracions suposen un canvi de timó en la perspectiva amb què s'ha tractat fins ara el problema de l'habitatge: fins ara, les mesures han anat encaminades a emparar exclusivament l'arrendatari. Ara, després de diferents estira-i-arronses i amb l'experiència d'alguns experiments normatius -com el de Catalunya-, el Ministeri amplia mires i assumeix dos principals reptes per a aquesta legislatura: desenvolupar la Llei de l'Habitatge, que regularà (o no) l'índex de preus del lloguer, i desplegar una nova fornada d'habitatge públic per lloguer assequible de 184.000 immobles.
La investidura ha coincidit, de fet, en un moment en què els diferents agents del sector immobiliari presenten les previsions de tancament del 2023 i perspectives per al 2024. Si la darrera setmana, la immobiliària Forcadell dibuixava aquest escenari "de recessió, buscada i controlada pel BCE", Pisos.com ha pogut aportar més informació en l'informe que ha presentat aquest dimecres. A més d'analitzar les xifres més representatives del mercat, ha reaccionat a les primeres declaracions i promeses d'aquesta investidura, en termes d'habitatge.
Comencem per les xifres, que vénen marcades per un escenari econòmic on, segons l'informe del portal immobiliari, "Espanya resisteix contra tot pronòstic i presenta les millors previsions de l'eurozona". Les previsions del PIB apunten que l'indicador es situarà entre el 2,2% i el 2,4% pel tancament del 2023 i es contraurà per sota del 2% durant el 2024.
A Catalunya, una caiguda del 5% de les operacions de compravenda
L'informe de Pisos.com -en línia amb la majoria d'agents del mercat immobiliari- confirma una recessió en el mercat de compravenda, que s'evidencia en el nombre d'operacions. Per aquest 2023 el portal preveu un volum inferior a 580.000 transaccions, un 10% menys que l'any anterior que, per cert, era un any de rècords. On s'està concentrant la major part de les compravendes és als grans mercats (Barcelona, Madrid, les Balears...), encara que "ja hem començat a veure grans caigudes a Madrid (-14%) i a les Balears (-17%)", ha afirmat Ferran Font, director d'Estudis de Pisos.com. Des del portal immobiliari detecten, però, que a comunitats com Catalunya, Andalusia o la Comunitat Valenciana, la caiguda ha sigut menor, del 5%. "Quan mirem l'evolució de l'any, amb l'excepció del gener, s'han produït caigudes tots els mesos", ha afirmat.
Aquestes dades, però, no signifiquen "l'enfonsament del mercat immobiliari -ha assegurat-, però sí que anem cap a xifres més sostenibles, des del punt de vista de la demanda i la generació de producte". Aquest escenari de recessió, preveu, es mantindrà durant el primer semestre del 2024 i es reduirà en la segona meitat de l'any, "on ja no es produiran caigudes tan grans, especialment en aquells mercats amb alta demanda, que són més dinàmics pel pes de l'inversor i el comprador l'internacional".
Caigudes més grans per al mercat hipotecari
“Les condicions de compra l'any passat eren més atractives, per la qual cosa l'ajustament del 2023 cal entendre-ho com una tornada a la normalitat, no com un enfonsament”, ha indicat. I si les condicions no són atractives: com hem vist, baixen les operacions de compravenda i, també, el nombre d'hipoteques. De fet, segons les previsions de Pisos.com, enguany es tancaran un 18% menys d'hipoteques que en el 2022, quan se'n van formalitzar 463.000. El principal motiu? L'impacte de les 10 pujades de tipus d'interès, en un període de només 15 mesos, ha provocat que alguns compradors quedin expulsats del mercat de compravenda i que, d'altres, hagin preferit comprar directament sense hipoteca.
De fet, segons Font, "les hipoteques normalment representen el 70% de les transaccions i, enguany, només representaran el 60%". En alguns mercats, de fet, han detectat que només s'han demanat hipoteques per a la meitat de les compravendes d'habitatges efectuades.
Font: "Les condicions de compra l'any passat eren més atractives, per la qual cosa l'ajustament del 2023 cal entendre-ho com una tornada a la normalitat, no com un enfonsament”
L'actual marc hipotecari ha provocat també un canvi de tendència entre el tipus fix i el variable. De fet, ara mateix s'està optant més per l'opció mixta: els primers anys amb una hipoteca de tipus fix per després passar a unes condicions de tipus variable.
Els preus, però, es mantenen a l'alça
Sembla paradoxal que en un moment en què cauen les operacions i també el nombre d'hipoteques, no ho facin els preus també. Segons les previsions de Pisos.com, el preu tant de venda com de lloguer s'haurà incrementat enguany un 6% i un 7% respectivament a l'Estat espanyol, i al llarg del 2024, es produirà una desacceleració: "no baixaran, però els increments seran menors", ha afirmat Font.
El preu tant de venda com de lloguer s'haurà incrementat un 6% i un 7% respectivament al llarg del 2023
Val a dir, però, que els preus amb què realitza l'estudi Pisos.com són asking prices, no són els de tancament. Des del portal immobiliari controlen els preus que els propietaris oferten els habitatges, però no poden saber el valor final de la transacció. En el cas de compravenda, per exemple, afirmen que els "propietaris s'estan resistint a rebaixar el preu als portals", encara que saben que després s'estan fent negociacions a la baixa d'aproximadament el 10% del preu publicat de l'immoble.
En el cas del preu de lloguer, Font apunta com a principal causa d'aquest increment de preus a la falta d'oferta, provocada, en part pel marc normatiu: "Cada cop més propietaris estan retirant el seu pis del mercat de l'habitatge tradicional, per passar-se al turístic, el temporal o fins i tot per habitacions", segments on els seus "càlculs de rendibilitat no estan sotmesos a mesures que només busquen vots i no solucions", ha denunciat.
Nova oferta prevista
Per analitzar la nova oferta d'habitatge prevista, Pisos.com s'ha aturat en els visats d'obra nova que s'han produït al llarg dels anys. Si bé l'evolució és força lineal i estable, amb 100.000 visats d'obra nova anuals aproximadament, per al 2023 es preveu que s'hagi incrementat un 6% respecte al 2022 i un 1% el 2024.
Malgrat l'increment, però, es tracta "una producció de mínims que està molt lluny de donar resposta al volum de creació de noves famílies", ha denunciat. La xifra, apunta, no s'incrementa més per manca de sòl finalista, per les dificultats a les condicions hipotecàries per al promotor, l'increment dels costos de construcció i la manca de mà d'obra.
Toc d'alerta per a les principals mesures del nou Ministeri
La proposta del nou Ministeri d'Habitatge també és considerada insuficient -184.000 nous habitatges de lloguer assequible- si tenim en compte que a España el parc d'habitatge públic representa el 2% del parc total "i ens hauríem de col·locar al voltant del 7-8%". De totes maneres, ha aplaudit la proposta, malgrat que no les té totes: "Les xifres les hem de posar en context per veure quant es trigarà en construir, quin pressupost es destinarà i com s'aplicarà aquesta dotació pressupostària".
En línia amb la majoria dels experts del sector immobiliari, Font s'ha mostrat contrari al control dels preus del lloguer. "Ja hem vist a altres mercats -es refereix al català- com és poc útil, no només des del punt de vista pràctic, perquè no ha aportat resultats, sinó també en la seva aplicació, que és molt difícil".
El Govern de Pedro Sánchez també ha anunciat la voluntat d'ampliar el Bonus Lloguer, destinat als més joves, una mesura que Font veu amb preocupació perquè "aquestes ajudes sempre acaben traslladant-se al preu final". Acaben provocant un altre increment de preus i, en comptes de facilitar l'accés a l'habitatge, el tornen a entorpir.
A l'altra cara de la moneda, com a punts positius, el director d'Estudis del portal immobiliari destaca aquest nou enfocament cap al petit tenidor -sense deixar d'atendre l'arrendatari-. Ara bé, denuncia un problema de categorització: s'està posant en el mateix sac al propietari que té 10 immobles que al que en té 1.000. "I aquesta segmentació, s'hauria de treballar més". I hi haurà temps per fer-ho -i esperem que per debatre i escoltar també- en el desenvolupament de la nova Llei de l'Habitatge.