Clama el cel la manca d’acció en habitatge per tal d’alleugerir significativament el cost de la vida d’un gruix important de la població. Problema amb el consegüent dèficit d’activitat productiva i econòmica que comporta aquesta manca de solució.
La manca d’habitatge seria tan greu com la manca d’escolaritat, i també afecta infants. No fa tant, quan va caldre, es van improvisar aularis, però ara fem com si sentíssim ploure. Fins i tot, hi va haver més actuació en habitatge en ple franquisme que en democràcia. Aquest és el panorama, però clar, els demòcrates, per definició, estem lliures de pecat.
Créixer?
El panorama és que pretenem més habitatge sense creixement urbà, quan hem assolit els vuit milions d’habitants. Hi ha molt cinisme polític municipal a l'hora d'esquivar el problema i optar perquè creixin els altres, com també en el fet de no voler fer cap densificació ordenada. Partim d’una mentalitat conservadora, de nou-ric, tot tapant la gravetat de nova pobresa i dels joves que no es poden emancipar. Les administracions locals empenyen el problema cap amunt: Generalitat, Estat i, fins i tot, cap a Europa! I després es desdiuen de la seva responsabilitat de fer urbanisme, que és la primera clau del problema.
I així, la denominada "segona corona metropolitana" no vol ser solidària de la primera en habitatge social (excepte en rebre residència de major preu), ni la primera respecte de la capital. I la solidaritat seria una legitimació per poder exigir millors serveis de rodalies, una millor redistribució de l’activitat, massa concentrada a la capital i una governança metropolitana adequada. Però només estem instal·lats en allò de pobres fora, pobres lluny!
Una societat de rendistes
Quan comprem un pis compartim un solar amb la comunitat, però el veritable solar no és el camp erm on ens assentem, sinó el carrer del davant, el qual demanem que es reurbanitzi si toca. Equivaldria a comprar un cotxe i, al mateix temps, una acció d’autopista. El cotxe, en el moment del desballestament, valdria més que quan el vam comprar. Per aquest camí, avui dia els rendiments immobiliaris declarats a l’IRPF han acabat empatant amb els procedents de la resta d’actius i la tendència ràpida és superar-los.
Massa sovint el sector immobiliari desconeix si els seus guanys provenen de l’activitat constructiva o del pes del sòl. Deslligar sòl de construcció seria un incentiu pro productiu important i, alhora, una minoració de riscos i preus. Una reforma positiva del mercat.
Massa sovint el sector immobiliari desconeix si els seus guanys provenen de l’activitat constructiva o del pes del sòl
No cal anar a la municipalització del sòl urbà, però si a una quota de sòl públic residencial significativa que jugui positivament en el mercat. I tot nou habitatge social i protegit hauria de ser en règim de dret de superfície. La veritable protecció pública i ajut seria el sòl. Però ens escandalitzem de la inoperància de la protecció administrativa en la venda de l’habitatge protegit, i demanem una protecció permanent, que tampoc no seria efectiva.
L’immoble construït és econòmicament assumible, però no el sòl
I, això no obstant, descomptat el sòl, un crèdit hipotecari ve a ser com un lloguer baix. Podríem fer habitatge protegit en sòl concedit en dret de superfície, amb promotors convencionals i amb promotors socials i públics, tot i que d’aquests ens en manquen amb prou capacitat. Un habitatge que retornaria al sector públic a final de la concessió del sòl, encara que l’usuari podria mantenir-s’hi en règim de lloguer.
L’ajuda pública a l’habitatge social s’hauria de concentrar en el sòl i crear-ne és plenament factible. A l’inici de la Generalitat (1980), i via traspassos, aquesta institució va rebre el llegat de Gallecs: sòl per a una ciutat de 150.000 habitants. I fa anys, ajuntaments i INCASOL van fer política de sòl en gran. Bona part d’aquesta expertesa ara l’hem oblidat i abandonat.
L’ajuda pública a l’habitatge social s’hauria de concentrar en el sòl i crear-ne és plenament factible
Caldria, com a mínim, i per resolució del Parlament, que tot municipi generés sòl per a un habitatge dotacional per cada 1.000 habitants i any. Això és possible a la majoria de municipis, i serien uns 8.000 anuals a Catalunya.
I la raó és simple: d’habitatge dotacional a Catalunya n’hi ha menys de l’1 per 1000 en superfície qualificada. Una misèria que no admetríem en escoles ni centres de salut, quan són dotacions comparables. Fa anys, els ajuntaments es va moure ràpidament per aquells equipaments, però ara es neguen a fer-ho en habitatge dotacional. Aquest és un equipament més, i es pot situar en complement seu i aprofitar sòl sobrant, que n’hi ha.
Més urbanisme: d’ARE a PRU
En l’anterior crisi d’habitatge, abans del 2008, la Generalitat va promoure fer urbanisme com a mecanisme d’acció. Les ARE (àrees residencials estratègiques) es van crear a tot Catalunya. Suposaven nous petits polígons que calia desenvolupar (reparcel·lar, urbanitzar...) i pocs arribaren a port. Ara caldria un propòsit similar de fer urbanisme i rescatar aquelles ARE, però abans es podrien fer el que anomenarem Projectes Residencials Urgents (PRU) directament en sòl urbà, per a habitatge dotacional.
Fer urbanisme i densificar les ciutats amb nous projectes d’implantació i amb valor de nou paisatge urbà seria una fase adequada, que seria de rendiment molt immediat. Però avui l’urbanisme és mort en la freda retòrica, quan fa anys vam ser capaços de fer un salt en els primers ajuntaments democràtics o en l’olimpíada. Llavors l’eina anava que cremava.
I en les ARE, la intervenció urbanística fou prevista ad hoc: amb plans directors jeràrquics i dictats des del govern de la Generalitat, per més que fossin dialogats. Aquesta governança sembla avui renunciada. Només constatem que les eines hi són i que eren actives en un govern molt simètric a l’actual, el qual no passa de demanar -no pas crear- solars i seguir en un urbanisme sense innovació.
Dogmatisme publicoprivat
El règim de dret de superfície és l'única forma de crear un parc públic a mitjà i llarg termini i de superar proteccions administratives d’habitatge protegit, que són fantasia, ni que siguin perpètues. Aquest assaig d’habitatge dotacional definiria el punt de partida per a polítiques més àmplies, un cop resolt un pla de xoc a curt termini. La política de sòl més complexa seria en la segona fase.
I el context és que no és admissible ni positiu pretendre un mercat escindit entre privat i públic, entès en la confrontació: negatiu/positiu, lloguer/venda, popular/especulatiu. La mentalitat d’entendre l’habitatge social com a paternalisme benèfic, extret d'un mercat vist com a diabòlic, implica impotència i marginalitat política. La quota social ha d’incidir en el conjunt del mercat; aquest és el repte i l’únic escenari a treballar, no el de segregar del mercat una excepció per a minories i, a més, molt petites. La utopia esquerrana comunitària de petits mons idíl·lics és directament reaccionària.
La mentalitat d’entendre l’habitatge social com a paternalisme benèfic, extret d'un mercat vist com a diabòlic, implica impotència i marginalitat política
Avui, hi ha condicions per a un acord social, si hi ha imaginació i voluntat. Tenim agents: constructors, banca, promotors, i d’aquests, insuficients de socials i públics per fer només habitatge de lloguer, però molt més capaços de fer venda en propietat horitzontal sobre dret de superfície. I estem capacitats per a fer una inversió anual significativa, no menor de 800 milions per any, en habitatge social industrialitzat, perquè tenim indústria.
Habitatges que, a més, podrien gaudir del 20% de finançament sense interès i a retornar al final d’hipoteca, com ofereix l’ICF als joves. Però cal producció a preu de construcció, sense cost de sòl en primera fase (i amb possible cànon més endavant, un cop pagat el crèdit hipotecari).
Context polític demagògic i marginal
Però som presoners d’una aliança del populisme esquerranós: tot públic = sempre lloguer, versus la reacció ultraliberal: tot privat i visca la renda del sòl. Només que tampoc es pot dir que aquest fantasma existeixi realment, però es fa servir d’espantall. És un debat manipulat i interessat d’esquerres pures, que prediquen moral en un món de pecat especulatiu. I el bloqueig actual és un fre, tant a la millora social, com al desenvolupament productiu.
La propietat, tot i que a termini de concessió, també capitalitza l’usuari i, en canvi, el lloguer el proletaritza, sota la capa d’un propietari benefactor públic, que és l’únic pla d’una esquerra benèfica. I el capitalitza perquè el temps d’amortització hipotecària és menor respecte del de concessió i li atorga dret de lloguer, de transmissió en herència o de venda (drets que poden quedar supervisats pel copropietari efectiu del sòl concedit). Entre la propietat clàssica i el lloguer hi ha fórmules més àgils de gestió, sense haver de necessitar potents societats patrimonials públiques o privades, que s’han de carregar d’un pesat patrimoni a llarg termini. A mig camí entre propietat i lloguer, entre ambdós mons, hi hauria la propietat horitzontal sobre dret de superfície. Tenim cultura de la propietat i la podem fer sevir, sense demonitzar-la, només temperant-la.
La propietat, tot i que a termini de concessió, també capitalitza l’usuari i, en canvi, el lloguer el proletaritza, sota la capa d’un propietari benefactor públic
I el perill d’un plantejament com el que es proposa seria, precisament, el de morir d’èxit, desbordats per insuficiència del volum ofert, un cop demostrada la seva viabilitat. Perill davant el qual preferim quedar-nos aturats i no innovar. Preferim viure del problema i embolicar-lo ben fort, fent-lo com més irresoluble millor, a major denúncia de la maldat del sistema!
Si vols ciutat, fes urbanisme
Política de sòl és el que han fet i fan els països civilitzats i allò que nosaltres sabíem fer i hem abandonat. I el motor que desplega tot plegat és la voluntat de fer ciutat i encarrilar-la tot fent urbanisme. I en l’execució, es reparteixen les funcions: al sector públic, l’oferta de sòl i les ajudes personals; al sector privat i social, la promoció; a la banca, el finançament, i a la indústria, la construcció. I Estat i Generalitat han de finançar -i auditar- la política de sòl de les entitats locals. Tenim la capacitat per fer-ho a mans conjuntades, tot negant d'arrel el paternalisme i la demagògia política, i fer-ho palès com un acord social i com una mostra de la capacitat social de què disposa la nostra societat.
En l’execució, es reparteixen les funcions: al sector públic, l’oferta de sòl i les ajudes personals; al sector privat i social, la promoció; a la banca, el finançament, i a la indústria, la construcció
Una societat d’empresaris no rendistes, sinó proproductius, empenyeria un increment dels salaris via un mercat residencial menys distorsionat, una acció social conseqüent ho demanaria i una classe política menys instal·lada i més dinàmica ho hauria d’impulsar, començant per l’escala local, i seguint per la catalana i estatal. N’estem lluny. Per exemple, distem d’un govern de la Generalitat i d’un Parlament que manin sobre els ajuntaments, perquè importen massa les fidelitats internes de partit: no els féssim enfadar, fent-los treballar...! I treballar vol dir fer ciutat, fer urbanisme, una praxi de resultat molt polític.
Tot apunta que renunciem a defensar una societat del benestar basada en una complementarietat positiva entre món públic i privat, el llegat de la Segona Guerra Mundial a Europa. Una renúncia amb un elevat preu polític, quan caldria una defensa activa, innovadora i actualitzada d’aquesta complementarietat.