Clama el cielo la falta de acción en vivienda para aligerar significativamente el coste de la vida de un grueso importante de la población. Problema con el consecuente déficit de actividad productiva y económica que conlleva esta falta de solución.
La falta de vivienda sería tan grave como la falta de escolaridad, y también afecta a niños. No hace tanto, cuando fue necesario, se improvisaron aulas, pero ahora hacemos como si oyéramos llover. Incluso, hubo más actuación en vivienda en pleno franquismo que en democracia. Este es el panorama, pero claro, los demócratas, por definición, estamos libres de pecado.
¿Crecer?
El panorama es que pretendemos más vivienda sin crecimiento urbano, cuando hemos alcanzado los ocho millones de habitantes. Hay mucho cinismo político municipal a la hora de esquivar el problema y optar por que crezcan los demás, como también en el hecho de no querer hacer ninguna densificación ordenada. Partimos de una mentalidad conservadora, de nuevo rico, tapando la gravedad de nueva pobreza y de los jóvenes que no se pueden emancipar. Las administraciones locales empujan el problema hacia arriba: ¡Generalitat, Estado e, incluso, hacia Europa! Y después se desdicen de su responsabilidad de hacer urbanismo, que es la primera clave del problema.
Y así, la denominada "segunda corona metropolitana" no quiere ser solidaria de la primera en vivienda social (excepto al recibir residencia de mayor precio), ni la primera respecto de la capital. Y la solidaridad sería una legitimación para poder exigir mejores servicios de cercanías, una mejor redistribución de la actividad, demasiado concentrada en la capital y una gobernanza metropolitana adecuada. Pero solo estamos instalados en aquello de ¡pobres fuera, pobres lejos!
Una sociedad de rentistas
Cuando compramos un piso compartimos un solar con la comunidad, pero el verdadero solar no es el campo yermo donde nos asentamos, sino la calle de enfrente, la cual pedimos que se reurbanice si toca. Equivaldría a comprar un coche y, al mismo tiempo, una acción de autopista. El coche, en el momento del desguace, valdría más que cuando lo compramos. Por este camino, hoy en día los rendimientos inmobiliarios declarados en el IRPF han acabado empatando con los procedentes del resto de activos y la tendencia rápida es superarlos.
Demasiado a menudo el sector inmobiliario desconoce si sus ganancias provienen de la actividad constructiva o del peso del suelo. Desligar suelo de construcción sería un incentivo pro productivo importante y, a la vez, una minoración de riesgos y precios. Una reforma positiva del mercado.
Demasiado a menudo el sector inmobiliario desconoce si sus ganancias provienen de la actividad constructiva o del peso del suelo
No es necesario ir a la municipalización del suelo urbano, pero sí a una cuota de suelo público residencial significativa que juegue positivamente en el mercado. Y toda nueva vivienda social y protegida debería ser en régimen de derecho de superficie. La verdadera protección pública y ayuda sería el suelo. Pero nos escandalizamos de la inoperancia de la protección administrativa en la venta de la vivienda protegida, y pedimos una protección permanente, que tampoco sería efectiva.
El inmueble construido es económicamente asumible, pero no el suelo
Y, sin embargo, descontado el suelo, un crédito hipotecario viene a ser como un alquiler bajo. Podríamos hacer vivienda protegida en suelo concedido en derecho de superficie, con promotores convencionales y con promotores sociales y públicos, aunque de estos nos faltan con suficiente capacidad. Una vivienda que retornaría al sector público al final de la concesión del suelo, aunque el usuario podría mantenerse en régimen de alquiler.
La ayuda pública a la vivienda social debería concentrarse en el suelo y crearlo es plenamente factible. Al inicio de la Generalitat (1980), y vía traspasos, esta institución recibió el legado de Gallecs: suelo para una ciudad de 150.000 habitantes. Y hace años, ayuntamientos e INCASOL hicieron política de suelo a lo grande. Buena parte de esta experticia ahora la hemos olvidado y abandonado.
La ayuda pública a la vivienda social debería concentrarse en el suelo y crearlo es plenamente factible
Sería necesario, como mínimo, y por resolución del Parlament, que todo municipio generara suelo para una vivienda dotacional por cada 1.000 habitantes y año. Esto es posible en la mayoría de municipios, y serían unos 8.000 anuales en Catalunya.
Y la razón es simple: de vivienda dotacional en Catalunya hay menos del 1 por 1000 en superficie calificada. Una miseria que no admitiríamos en escuelas ni centros de salud, cuando son dotaciones comparables. Hace años, los ayuntamientos se movieron rápidamente por aquellos equipamientos, pero ahora se niegan a hacerlo en vivienda dotacional. Este es un equipamiento más, y se puede situar en complemento suyo y aprovechar suelo sobrante, que lo hay.
Más urbanismo: de ARE a PRU
En la anterior crisis de vivienda, antes de 2008, la Generalitat promovió hacer urbanismo como mecanismo de acción. Las ARE (áreas residenciales estratégicas) se crearon en toda Catalunya. Suponían nuevos pequeños polígonos que había que desarrollar (reparcelar, urbanizar...) y pocos llegaron a buen puerto. Ahora sería necesario un propósito similar de hacer urbanismo y rescatar aquellas ARE, pero antes se podrían hacer lo que llamaremos Proyectos Residenciales Urgentes (PRU) directamente en suelo urbano, para vivienda dotacional.
Hacer urbanismo y densificar las ciudades con nuevos proyectos de implantación y con valor de nuevo paisaje urbano sería una fase adecuada, que sería de rendimiento muy inmediato. Pero hoy el urbanismo está muerto en la fría retórica, cuando hace años fuimos capaces de dar un salto en los primeros ayuntamientos democráticos o en la olimpiada. Entonces la herramienta iba que quemaba.
Y en las ARE, la intervención urbanística fue prevista ad hoc: con planes directores jerárquicos y dictados desde el gobierno de la Generalitat, por más que fueran dialogados. Esta gobernanza parece hoy renunciada. Solo constatamos que las herramientas están ahí y que eran activas en un gobierno muy simétrico al actual, el cual no pasa de pedir -no crear- solares y seguir en un urbanismo sin innovación.
Dogmatismo público-privado
El régimen de derecho de superficie es la única forma de crear un parque público a medio y largo plazo y de superar protecciones administrativas de vivienda protegida, que son fantasía, ni que sean perpetuas. Este ensayo de vivienda dotacional definiría el punto de partida para políticas más amplias, una vez resuelto un plan de choque a corto plazo. La política de suelo más compleja sería en la segunda fase.
Y el contexto es que no es admisible ni positivo pretender un mercado escindido entre privado y público, entendido en la confrontación: negativo/positivo, alquiler/venta, popular/especulativo. La mentalidad de entender la vivienda social como paternalismo benéfico, extraído de un mercado visto como diabólico, implica impotencia y marginalidad política. La cuota social debe incidir en el conjunto del mercado; este es el reto y el único escenario a trabajar, no el de segregar del mercado una excepción para minorías y, además, muy pequeñas. La utopía izquierdista comunitaria de pequeños mundos idílicos es directamente reaccionaria.
La mentalidad de entender la vivienda social como paternalismo benéfico, extraído de un mercado visto como diabólico, implica impotencia y marginalidad política
Hoy, hay condiciones para un acuerdo social, si hay imaginación y voluntad. Tenemos agentes: constructores, banca, promotores, y de estos, insuficientes de sociales y públicos para hacer solo vivienda de alquiler, pero mucho más capaces de hacer venta en propiedad horizontal sobre derecho de superficie. Y estamos capacitados para hacer una inversión anual significativa, no menor de 800 millones por año, en vivienda social industrializada, porque tenemos industria.
Viviendas que, además, podrían disfrutar del 20% de financiación sin interés y a devolver al final de hipoteca, como ofrece el ICF a los jóvenes. Pero hace falta producción a precio de construcción, sin coste de suelo en primera fase (y con posible canon más adelante, una vez pagado el crédito hipotecario).
Contexto político demagógico y marginal
Pero somos prisioneros de una alianza del populismo izquierdoso: todo público = siempre alquiler, versus la reacción ultraliberal: todo privado y viva la renta del suelo. Solo que tampoco se puede decir que este fantasma exista realmente, pero se usa de espantajo. Es un debate manipulado e interesado de izquierdas puras, que predican moral en un mundo de pecado especulativo. Y el bloqueo actual es un freno, tanto a la mejora social, como al desarrollo productivo.
La propiedad, aunque a término de concesión, también capitaliza al usuario y, en cambio, el alquiler lo proletariza, bajo la capa de un propietario benefactor público, que es el único plan de una izquierda benéfica. Y lo capitaliza porque el tiempo de amortización hipotecaria es menor respecto del de concesión y le otorga derecho de alquiler, de transmisión en herencia o de venta (derechos que pueden quedar supervisados por el copropietario efectivo del suelo concedido). Entre la propiedad clásica y el alquiler hay fórmulas más ágiles de gestión, sin tener que necesitar potentes sociedades patrimoniales públicas o privadas, que deben cargarse de un pesado patrimonio a largo plazo. A medio camino entre propiedad y alquiler, entre ambos mundos, estaría la propiedad horizontal sobre derecho de superficie. Tenemos cultura de la propiedad y la podemos usar, sin demonizarla, solo atemperándola.
La propiedad, aunque a plazo de concesión, también capitaliza al usuario y, en cambio, el alquiler lo proletariza, bajo la capa de un propietario benefactor público
Y el peligro de un planteamiento como el que se propone sería, precisamente, el de morir de éxito, desbordados por insuficiencia del volumen ofertado, una vez demostrada su viabilidad. Peligro ante el cual preferimos quedarnos parados y no innovar. ¡Preferimos vivir del problema y envolverlo bien fuerte, haciéndolo cuanto más irresoluble mejor, a mayor denuncia de la maldad del sistema!
Si quieres ciudad, haz urbanismo
Política de suelo es lo que han hecho y hacen los países civilizados y aquello que nosotros sabíamos hacer y hemos abandonado. Y el motor que despliega todo ello es la voluntad de hacer ciudad y encauzarla haciendo urbanismo. Y en la ejecución, se reparten las funciones: al sector público, la oferta de suelo y las ayudas personales; al sector privado y social, la promoción; a la banca, la financiación, y a la industria, la construcción. Y Estado y Generalitat deben financiar -y auditar- la política de suelo de las entidades locales. Tenemos la capacidad para hacerlo con manos conjuntas, negando de raíz el paternalismo y la demagogia política, y hacerlo patente como un acuerdo social y como una muestra de la capacidad social de que dispone nuestra sociedad.
En la ejecución, se reparten las funciones: al sector público, la oferta de suelo y las ayudas personales; al sector privado y social, la promoción; a la banca, la financiación, y a la industria, la construcción
Una sociedad de empresarios no rentistas, sino proproductivos, empujaría un incremento de los salarios vía un mercado residencial menos distorsionado, una acción social consecuente lo pediría y una clase política menos instalada y más dinámica debería impulsarlo, empezando por la escala local, y siguiendo por la catalana y estatal. Estamos lejos. Por ejemplo, distamos de un gobierno de la Generalitat y de un Parlament que manden sobre los ayuntamientos, porque importan demasiado las fidelidades internas de partido: ¡no los enfademos, haciéndolos trabajar...! Y trabajar significa hacer ciudad, hacer urbanismo, una praxis de resultado muy político.
Todo apunta a que renunciamos a defender una sociedad del bienestar basada en una complementariedad positiva entre mundo público y privado, el legado de la Segunda Guerra Mundial en Europa. Una renuncia con un elevado precio político, cuando sería necesaria una defensa activa, innovadora y actualizada de esta complementariedad.