El mercat residencial viu un moment de gran tensió: la demanda d'habitatge creix molt per sobre de l'oferta, cosa que sosté l'escalada de preus i complica l'accés a l'habitatge, sobretot a les grans àrees urbanes. Entre el 2022 i el 2024, el desfasament acumulat entre llars creades i habitatges acabats s'estima fins a 450.000 unitats a tota Espanya, amb Madrid, Barcelona, València, Alacant i Màlaga com a ciutats que concentren més de la meitat del dèficit.
L'any 2024 es van vendre uns 715.000 habitatges a Espanya, un 12% més que l'any anterior, mentre que el mercat de segona mà va representar el 90% de les operacions. D'aquestes compres, un terç aproximadament es van adquirir al comptat, la majoria destinades a inversió. Alhora, els preus s'han encarit gairebé un 40% des del 2014 al 2024. La pressió és especialment intensa en territoris amb un dinamisme econòmic i turístic fort, on la concentració de població i d'inversors tensiona l'oferta. El primer semestre del 2025 es van signar 243.257 préstecs per comprar cases, un 25% més respecte al mateix període de l'any anterior, la xifra més alta des del 2011. Tot i els alts preus, les famílies prefereixen no endarrerir la compra davant les perspectives de pujades de preus i escassa oferta disponible.
A diferència de la bombolla del 2008, aquesta vegada el sistema financer no mostra símptomes de sobreescalfament. El Banc d'Espanya subratlla que els criteris de concessió hipotecària continuen sent exigents: la ràtio préstec-preu es manté al voltant del 76,5% i la majoria de les hipoteques se situen per sota del 80%, fet que redueix el risc d'un xoc bancari associat a l'habitatge.
El gran problema es trasllada al terreny de l’accessibilitat. Avui, una llar mitjana necessita 7,2 anys de renda bruta per adquirir un habitatge, nivells similars als del 2004, quan el sector vivia una gran expansió. L'índex d'accessibilitat no es redueix perquè la pujada dels preus anul·la la millora de les condicions de les hipoteques i les pujades d'ingressos de les llars. En àrees urbanes tensionades i entre joves i col·lectius amb rendes baixes la situació és encara més crítica: l'esforç supera els nou anys de renda, cosa que retarda l'emancipació i redueix dràsticament el pes de compradors menors de 30 anys (del 24,5% el 2007 al 10,4% el 2024).
Si la situació econòmica empitjorés sobtadament, hi ha el risc de produir una caiguda brusca dels preus de l'habitatge perquè l'oferta no s'ajustaria amb rapidesa
Els fonamentals actuals no confirmen que hi hagi una bombolla de crèdit com la de fa dues dècades. Però existeix un sobreescalfament localitzat a les grans ciutats i zones turístiques, on la demanda d'inversió té un pes important, que pot desembocar en una bombolla de preus especulativa. Si la situació econòmica empitjorés sobtadament hi ha el risc de produir una caiguda brusca dels preus de l'habitatge perquè l'oferta no s'ajustaria amb rapidesa -pels llargs terminis de construcció- a una hipotètica caiguda de la demanda.
En qualsevol cas, és evident que la causa del desequilibri actual al mercat de l'habitatge és una manca d'oferta i, en aquest sentit, la prioritat s'ha de centrar a augmentar la disponibilitat d'habitatge (en compra o lloguer), alhora que es manté el control del risc hipotecari. Entre les actuacions més efectives que caldria fer, en destaco sis.
- Garantir un marc regulador i contractual estable que reforci la seguretat jurídica al mercat.
- Fomentar la col·laboració publicoprivada per incrementar de manera sostinguda el parc d'habitatge assequible.
- Reduir les traves administratives i reguladores que encareixen l'accés al sòl i endarrereixen la construcció.
- Abaratir els costos a través de la construcció industrialitzada.
- Dissenyar programes d'assegurança pública i compensació de rendes del lloguer que donin confiança als arrendadors.
- Finalment, complementar les anteriors mesures amb polítiques de transport urbà que ampliïn l'oferta potencial d'habitatge en àrees metropolitanes.
Espanya no està davant d'una bombolla clàssica, però sí davant d'una crisi d'accessibilitat que amenaça de cronificar-se, i de la qual només se'n beneficien aquells que disposen d'estalvi per comprar immobles com a inversió. Si no s'adopten de manera urgent les mesures apuntades que desbloquegin sòl, incentivin la construcció i ampliïn el parc d'habitatge assequible, l'habitatge deixarà de ser un dret i es consolidarà com un factor de desigualtat, si és que ja no ho és.