El mercado residencial vive un momento de gran tensión: la demanda de vivienda crece mucho por encima de la oferta, lo que sostiene la escalada de precios y complica el acceso a la vivienda, sobre todo en las grandes áreas urbanas. Entre 2022 y 2024, el desfase acumulado entre hogares creados y viviendas terminadas se estima hasta 450.000 unidades en toda España, con Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga como ciudades que concentran más de la mitad del déficit.
En el año 2024 se vendieron unas 715.000 viviendas en España, un 12% más que el año anterior, mientras que el mercado de segunda mano representó el 90% de las operaciones. De estas compras, un tercio aproximadamente se adquirieron al contado, la mayoría destinadas a inversión. A su vez, los precios se han encarecido casi un 40% desde 2014 a 2024. La presión es especialmente intensa en territorios con un dinamismo económico y turístico fuerte, donde la concentración de población y de inversores tensiona la oferta. El primer semestre de 2025 se firmaron 243.257 préstamos para comprar casas, un 25% más respecto al mismo período del año anterior, la cifra más alta desde 2011. A pesar de los altos precios, las familias prefieren no retrasar la compra ante las perspectivas de subidas de precios y escasa oferta disponible.
A diferencia de la burbuja de 2008, esta vez el sistema financiero no muestra síntomas de sobrecalentamiento. El Banco de España subraya que los criterios de concesión hipotecaria siguen siendo exigentes: la ratio préstamo-precio se mantiene en torno al 76,5% y la mayoría de las hipotecas se sitúan por debajo del 80%, lo que reduce el riesgo de un choque bancario asociado a la vivienda.
El gran problema se traslada al terreno de la accesibilidad. Hoy, un hogar medio necesita 7,2 años de renta bruta para adquirir una vivienda, niveles similares a los de 2004, cuando el sector vivía una gran expansión. El índice de accesibilidad no se reduce porque la subida de los precios anula la mejora de las condiciones de las hipotecas y las subidas de ingresos de los hogares. En áreas urbanas tensionadas y entre jóvenes y colectivos con rentas bajas la situación es aún más crítica: el esfuerzo supera los nueve años de renta, lo que retrasa la emancipación y reduce drásticamente el peso de compradores menores de 30 años (del 24,5% en 2007 al 10,4% en 2024).
Si la situación económica empeorara repentinamente, existe el riesgo de producir una caída brusca de los precios de la vivienda porque la oferta no se ajustaría con rapidez
Los fundamentos actuales no confirman que exista una burbuja de crédito como la de hace dos décadas. Pero existe un sobrecalentamiento localizado en las grandes ciudades y zonas turísticas, donde la demanda de inversión tiene un peso importante, que puede desembocar en una burbuja de precios especulativa. Si la situación económica empeorara repentinamente, existe el riesgo de producir una caída brusca de los precios de la vivienda porque la oferta no se ajustaría con rapidez -por los largos plazos de construcción- a una hipotética caída de la demanda.
En cualquier caso, es evidente que la causa del desequilibrio actual en el mercado de la vivienda es una falta de oferta y, en este sentido, la prioridad debe centrarse en aumentar la disponibilidad de vivienda (en compra o alquiler), al tiempo que se mantiene el control del riesgo hipotecario. Entre las actuaciones más efectivas que habría que hacer, destaco seis.
- Garantizar un marco regulador y contractual estable que refuerce la seguridad jurídica en el mercado.
- Fomentar la colaboración público-privada para incrementar de manera sostenida el parque de vivienda asequible.
- Reducir las trabas administrativas y reguladoras que encarecen el acceso al suelo y retrasan la construcción.
- Abaratar los costes a través de la construcción industrializada.
- Diseñar programas de aseguramiento público y compensación de rentas del alquiler que den confianza a los arrendadores.
- Finalmente, complementar las anteriores medidas con políticas de transporte urbano que amplíen la oferta potencial de vivienda en áreas metropolitanas.
España no está ante una burbuja clásica, pero sí ante una crisis de accesibilidad que amenaza con cronificarse, y de la que solo se benefician aquellos que disponen de ahorro para comprar inmuebles como inversión. Si no se adoptan de manera urgente las medidas apuntadas que desbloqueen suelo, incentiven la construcción y amplíen el parque de vivienda asequible, la vivienda dejará de ser un derecho y se consolidará como un factor de desigualdad, si es que ya no lo es.