El Govern ha formalitzat finalment les anunciades ajudes per a l’entrada d’un pis de compra per als menors de 35 anys. Un préstec per un import màxim de 50.000 euros i sense interessos, a retornar quan hagin amortitzat la hipoteca bancària -30 anys com a màxim-, amb el condicionant que si volen vendre el pis -de fins a 90 metres quadrats-, no ho podran fer en termes de lliure mercat, sinó pel cost inicial, actualitzat amb l’IPC.
Les dificultats de corregir el mercat
Fa uns dies, comentàvem el fracàs del mercat com a sistema eficient per garantir l’accés a l’habitatge i com els poders públics semblava que es resignaven. Es limitaven a promoure habitatge de protecció oficial per als sectors més desfavorits i s’oblidaven de la resta dels ciutadans.
Precisament, aquesta mesura de finançament públic per finançar l'entrada per comprar un pis pretén compensar l’enduriment d’un mercat, el del crèdit hipotecari. Des de la crisi financera de fa quinze anys, la banca ha renunciat a finançar el 100% -a vegades més i tot- de l’import de l’habitatge a adquirir. Aleshores, al mercat lliure els preus creixien tan de presa, que la banca no posava gaires pegues a finançar per sobre del seu cost inicial un habitatge que sabien que en ben poc temps es revaloraria. Els compradors, així, finançaven els impostos -un 10%, aproximadament, del valor de l’immoble-, els mobles, el trasllat...
Des de la crisi financera de fa quinze anys, la banca ha renunciat a finançar el 100% -a vegades més i tot- de l’import de l’habitatge a adquirir
La crisi econòmica que hi va anar aparellada va fer que molts hipotecats perdessin la feina -sovint immigrants de baixa qualificació, sense una xarxa familiar i social que els pogués ajudar a afrontar la situació- i no poguessin afrontar els imports de la quota hipotecària. Aleshores, la banca va establir el criteri que calia que els compradors disposessin d’uns recursos inicials -habitualment, del 20% de l’import de l’immoble a adquirir- com a garantia de solvència que reduís potencials impagaments al llarg de la vida del préstec hipotecari.
De bones intencions...
La mesura del Govern de Catalunya pretén superar aquesta nova restricció del mercat hipotecari i ajudar el jovent, tot i que no disposi dels estalvis inicials necessaris per afrontar l’entrada de l’habitatge. Ja veurem si, per a la banca, una entrada finançada d'aquesta manera és prou garantia de solvència.
Malgrat les bones intencions, està per veure si la fórmula acaba funcionant de manera efectiva. Intervenir en un mercat per corregir-ne els efectes no desitjats és sempre molt arriscat perquè actues contra la lògica econòmica del benefici individual. Ha passat amb el famós 30% d’habitatge social que havien de construir els promotors d’habitatge lliure a la ciutat de Barcelona. El resultat ha estat la pràctica paralització de les noves construccions -o de les grans rehabilitacions- i el nombre de nous habitatges socials aconseguits ha estat irrisori.
Intervenir en un mercat per corregir-ne els efectes no desitjats és sempre molt arriscat perquè actues contra la lògica econòmica del benefici individual
En el cas de les entrades finançades i subvencionades pel Govern pot passar una cosa similar. Davant l’eventual risc que aquestes ajudes passin a accelerar l’espiral alcista de l’habitatge lliure, s’imposa el criteri que els habitatges adquirits amb aquesta ajuda no entrin en la roda de preus de mercat i els propietaris que eventualment vulguin vendre el pis per accedir a un de millor quedin constrets a vendre’l pel valor inicial més l’IPC. Potser els joves d’ara, poc preocupats pel que pugui passar d’aquí a quinze anys, per exemple, no s’hi capficaran. Però és dubtós que si ho pensen una mica estiguin disposats a acceptar aquestes restriccions per a vendes futures.
L’espiral alcista també beneficia a aquells que -si les coses els han anat prou bé i els ha funcionat un ascensor social que ara sovint està avariat-, d’aquí a uns anys -si formen una família i els fills es va fent grans-, intentaran millorar l’habitatge inicial de la parella. Si el seu pis no s’ha revalorat segons preus de mercat, els serà molt difícil accedir sense noves ajudes a un habitatge més gran, en una altra ubicació més convenient o més modern. I és que la preferència tradicional per la compra de l’habitatge a la nostra societat prové en bona part de la percepció que l’esforç econòmic per adquirir-ne un és una inversió -amb el seu rendiment corresponent- i no una despesa corrent, que per això ja hi ha l’opció de lloguer.
La preferència tradicional per la compra de l’habitatge a la nostra societat prové en bona part de la percepció que l’esforç econòmic per adquirir-ne un és una inversió
El dret a no anar-se’n de Barcelona
Mentrestant, l'alcalde Collboni proclama el dret dels barcelonins a continuar vivint a la seva ciutat. Amb un 36% del cens d’habitants nascuts a l’estranger, l’expulsió dels barcelonins, que fa dècades que es produeix, ha entrat en una gran acceleració en tot aquest inici de segle.
Fins no fa gaires anys predominaven les famílies joves que es desplaçaven a l’àrea metropolitana cercant una millor relació qualitat-preu per a l’habitatge. A hores d’ara, si no es té la sort d’heretar un immoble familiar, per a la majoria de jovent no hi ha altra solució que continuar vivint a casa dels pares, apostar per viure en pisos compartits -ara dels rellogats en diuen coliving, que no fa tanta olor de postguerra- o anar-se’n a una perifèria metropolitana cada cop més llunyana i mal comunicada en transport públic.
I això cal afegir-hi la competència de molts immigrants -aquests sí, rellogats, però que prefereixen viure en localitzacions centrals amb bon transport públic per desplaçar-se amb relativa facilitat a les diverses feines que van trobant-, els expatriats -amb bons sous i baixa fiscalitat del treball- i els usos turístics, que generen sucoses rendibilitats. Les paraules de Collboni són tan benintencionades com difícils d’acomplir perquè van en contra de la lògica del mercat.
Les paraules de Collboni són tan benintencionades com difícils d’acomplir perquè van en contra de la lògica del mercat
L’exalcalde que defensa els propietaris
Mentrestant, aquests dies l’exalcalde de Barcelona, Joan Clos, va explicant públicament el relat i la fórmula que des dels propietaris d’immobles -convertits en el dolent de la pel·lícula- es vol impulsar per garantir el dret a l’habitatge. Clos fa alguns plantejaments interessants, com ara que cal créixer en termes regionals, amb densitats de quatre o cinc pisos per bloc d’habitatges i abandonar -de fet, pràcticament no se’n fan- les grans extensions de cases adossades, que diu que són petit-burgeses. Diu que el problema de l’habitatge a Catalunya no és de 50.000 habitatges socials -els que vol promoure Salvador Illa-, sinó d’un milió i mig.
L’exalcalde Clos -el del Fòrum de les Cultures i el que encara apareix a les primeres cites de Google per la samba desenfrenada que es va marcar amb Carlinhos Brown pel passeig de Gràcia- sosté que ja es fan moltes millores en la xarxa de transport públic, començant per Rodalies, tot i que no esmenta casos com el de Sant Feliu de Llobregat, en què la trama Cerdán es va aprofitar de “les majors inversions en la història fetes a Rodalies”. Parla d’Àustria i oblida que les grans promocions d’habitatge públic a Viena les va fer un govern socialdemòcrata i revolucionari fa... cent anys! Clos l'encerta quan insisteix que no es pot fer habitatge protegit on la gent no vol anar a viure, sinó que s'ha de fer entorn de les grans ciutats. Ell també demana reduir els tràmits urbanístics, però no explica com es crea ciutat -serveis públics i privats, transport, subministraments, urbanització i zones verdes- per a tan gran quantitat de nous habitatges que segons ell caldrien.
Clos: subvencions als llogaters en comptes d’habitatge social
Clos, que des de 2020 presideix l'Associació de Propietaris d'Habitatge en Lloguer (Asval), una organització impulsada per les grans immobiliàries espanyoles, propugna que no es destinin recursos públics a la construcció d’habitatge social, que ja ho faran els privats. No diu a canvi de quin volum d’ajudes públiques, només parla de concessions a llarg termini, “com les autopistes”. Clos proposa simplement que les administracions es dediquin a subvencionar les famílies que no puguin pagar un lloguer social -que estableix en 700 euros mensuals- perquè puguin arribar-hi.
El problema torna a ser la distància entre la teoria i la pràctica. Ara mateix, tenim sobre la taula l’informe de la Sindicatura de Comptes sobre el pagament indegut de subvencions socials per un import de 167 milions d'euros durant vuit anys. Oficialment, és a causa de la manca de recursos informàtics que permetessin un control efectiu. Des dels governs Pujol, l’esquerra va criticar continuadament les polítiques de subvencions socials -durant onze anys en mans del conseller Antoni Comas-, que afirmaven que feien clientelisme, en part perquè el clientelisme en aquest àmbit se’l reservaven els grans ajuntaments metropolitans en mans socialistes. L’arribada al poder de l’esquerra i dels independentistes tampoc sembla que hagi servit per posar gaire ordre i racionalitat a aquestes prestacions socials. I quan hi ha desordre, el camp és adobat per a tota mena de favors i corrupteles. Recordem com a Andalusia mateix, el problema no va venir de l’adjudicació d’obres públiques -o almenys no s’hi va detectar-, sinó dels subsidis vinculats a l’atur.
Quan hi ha desordre, el camp és adobat per a tota mena de favors i corrupteles
Amb tot això vull fer constar la dificultat -ja només en termes tècnics- de solucions a base de subsidis generalitzats per a l’habitatge. Ja tenim molts exemples, com ara el Regne Unit, on tot i la revolució conservadora de Margaret Thatcher, un terç de la població autòctona viu encara exclusivament dels subsidis públics -inclosos els d’habitatge- que ara el laborista Keith Starmer vol desmantellar. Per gastar-s’ho en armes, tot sigui dit.
I és que com saben alguns ajuntaments -com el de Sant Cugat del Vallès- que ho duen bé i tenen recursos per fer-ho, una gestió acurada i eficient de petits parcs d’habitatge públic de lloguer és extremadament cara i complexa.